从一起租金案看当事人之间的特定交易习惯

「案情」

原告陈某与被告缪某于2000年5月签定《租房协议》一份，原告将位于商业步行街B1号房屋出租给被告，租赁期十年，租金为每月800元，于每季度第一个月的28日前交纳。双方同时约定不得无故拖欠房租，否则应付违约金3000元，原告并有权单方面解除协议。协议还约定被告在租赁期间未经原告同意不得转租该房屋，否则原告有权单方面解除协议，并要求乙方承担违约金3000元。租房开始后一直由原告到被告处收取房租，原告未给被告留下住址，仅有一个手机号码用于联络。2003年第三季度，原告没有来收取租金，被告打原告手机却停机，后被告又与朋友主动到原告单位打听原告的地址和电话，单位领导说原告已经辞职，好长时间没来，地址、电话不清楚。被告于2003年4月将房屋转租给他人经营小吃。2004年1月，原告向人民法院起诉，认为被告严重违约，要求解除原被告间的租房协议，并要求被告支付拖欠的房租4800元、承担违约金6000元。

该案在审理过程中，对被告未经原告同意将房屋转租他人属于违约，应按协议解除双方的房屋租赁关系并由被告承担违约金3000元部分的处理无异议，但对房租问题上被告是否应当承担违约责任的问题存在不同意见。第一种意见认为：原、被告签定的租房协议合法有效，被告无正当理由迟延支付租金事实存在，应当解除原、被告间的房屋租赁关系并由被告承担违约责任。第二种意见认为：对于房租的收取问题，从租房开始后的三年中原告均是按照协议约定的时间到被告处收取，2003年7月以后，原告未按照惯例来收取租金，被告经多方努力，仍未能找到原告交纳房租，在诉讼期间交纳又遭拒绝，故不应当认定被告系违约无故拖欠原告房租，被告除应当支付租赁结束前未缴纳的房租外，不应承担违约金3000元。

笔者同意第二种意见。在对该案的处理中涉及交易习惯的认定问题。交易习惯，是指在交易中大家普遍接受的，长期、反复实践的行为规则。在现实生活中，由于社会生活或客观事物的复杂性以及当事人认知能力、文化水平和法律意识的参差不齐，当事人的合同条款不一定能够做到意思表示准确、权利义务约定清楚，因此，法院或仲裁机构在审理案件时往往需要对合同进行解释和补充。而运用交易习惯确定合同内容及其含义，补充合同内容的遗漏，已成为世界各国普遍承认的合同解释原则。我国合同法亦明确规定了合同的习惯解释原则。该法第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款、履行地点等内容没有约定或约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或交易习惯确定。”第一百二十五条规定：“合同当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”实践中往往只有在合同存在内容不明确或不完整两种情形，而且当事人又不能达成补充协议时，才有适用交易习惯对合同进行解释之必要。而这一交易习惯通常只有在当事人明示或默示采用该习惯，接受该习惯约束的情况下，才对当事人产生约束力，同时，交易习惯作为事实，应由当事人举证证明，只有当事人主张法院才能适用。交易习惯按适用的范围和地域划分，可分为普遍交易习惯、特殊交易习惯和当事人特定的交易习惯。当事人特有的交易习惯，是指当事人之间长期交易形成的交易模式或惯例，该惯例仅发生在该当事人之间，没有其他相类似的惯例可供参考。在本案中，房屋租金的交纳时间租房协议约定为每个季度第一个月的28日前，在租房开始后的几年中，房屋租金一直由原告到被告处收取。对尚欠的房屋租金被告提出原告未向其收取，并且因找不到原告，其无法主动交纳是事实。现原告又无证据证明其对被告所欠的租金曾向被告收取过且被告不履行。因此在房屋租金缴纳的问题上，原告上门收取租金已成为当事人之间特定的交易习惯。后来因原告未再上门收取租金而被告主动缴纳又未能找到原告才致被告缴租未成，故不能认定被告违反了协议约定无故迟延交付租金，被告当然无须承担违约责任，本案应判决驳回原告要求被告支付房租违约金3000元的诉讼请求。

如皋市人民法院·匡兴皋肖剑飞