楼上下邻居之间是否享有优先购买权

淮安市中级人民法院对章甲等三原告诉被告淮安市某医药公司、章乙财产权属纠纷一案作出终审判决：驳回原告要求确认两被告签订的房尾买卖合同无效的诉讼请求。

案情：章甲等三原告与被告章乙系兄弟姊妹关系。1956年，章姓父母将其祖上遗留的坐落于淮安市清河区X路X巷4号二层楼房的二楼三间房产参加公私合营，折价入股原淮安市某医药商店（现为淮安市某医药公司），每季领取定息，直至1966年。后淮安市某医药公司取得该房屋产权，并另设楼梯，一直占有、使用、管理该房屋。2000年11月，被告淮安市某医药公司将该房屋优惠出售给其职工即本案被告章乙。2002年7月24日，三原告以其所有的一楼与二楼共有屋顶、隔墙，应享有优先购买权为由诉至清河区法院，要求确认两被告签订的房屋买卖合同无效。该院经审理认为，淮安市某医药公司享有淮安市清河区X路X巷4号二层楼房的二楼三间房屋产权清楚、明确，三原告以二楼与一楼共有同一屋顶、隔墙，其应当作为房屋产权共有人享有优先购买权的理由不能成立，其主张淮安市某医药公司与章乙签订的房屋买卖合同无效，不予支持。据此，判决驳回章甲等三原告的诉讼请求。章甲等三原告不服原审判决，仍以二楼与一楼共有同一屋顶、隔墙，其应当作为房屋产权共有人享有优先购买权为由上诉至在安市中级人民法院，请求确认被告淮安市某医药公司与被告章乙签订的房屋买卖合同无效。

二审中，双方当事人一致称，位于清河区X路X巷4号二层小楼楼上下二层房屋均未领取产权证。

评析：《中华人民共和国民法通则》第七十八条规定，财产可以由两个以上的公民、法人共有。共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。从上述规定可以看出，主张优先购买权的前提条件必须对财产享有共有权。本案中，双方当事人的争议焦点是三原告对清河区X路X巷4号二层房屋的楼上三间房屋是否享有共有权。诉讼中，双方当事人对位于清河区X路X巷4号二层房屋的楼上三间房屋自1956年即参加公私合营的事实并无争议，根据有关规定，二层房屋的楼上三间房屋参加公私合营后其产权即应属原淮安市某医药商店（现淮安市某医药公司）所有，多年来，该三间房屋一直由淮安市某医药公司管理使用，与章甲等三原告无涉，淮安市某医药公司虽不能提供该房屋产权证，但不能因此否认其对该房屋的所有权。章甲等三原告的一层房屋与淮安市某医药公司出售的二层房屋连为一体，共用屋顶、隔墙等是客观事实，但不能由此得出其对二层房屋享有共有权的结论。因为其与淮安市某医药公司之间的关系实质是建筑物区分所有关系，对共用的屋顶、隔墙等部分双方之间是共有关系，章甲等三原告对一层、淮安市某医药公司对二层房屋享有的则是专有所有权，对该部分房屋章甲等三原告及淮安市某医药公司均可以独立使用、收益并处分，一方处分财产时，对方并不享有优先购买权。

综上所述，章甲等三原告以其房屋与淮安市某医药公司出售的房屋共用屋顶、隔墙等为由主张对二层房屋享有共有权无法律依据，其要求确认两被上诉人签订的房屋买卖协议无效，显然不应支持。基于此，一、二审法院作出上述判决完全正确。

朱月娥