该案原告是否享有房地产优先购买权

[案情]：

原告侯某与被告郭某、蓝某、王某、李某、陈某、宫某、兰某系共同共有关系，其中被告郭某（也系共有人之一）为对某外贸易公司的法定代表人。双方因房地产发生纠纷，该房产于1998年1月11日办理的房屋产权证书，所有权人一栏写明“蓝某”，共有人一栏写明“等22人”，所有权性质为私产。在附记一栏中写明“对外贸易公司”。此后，先后有14位共有人退股，现只剩下蓝某、侯某、王某、李某、陈某、宫某、郭某、兰某8人为该处房地产的共有人。2006年4月初，以该对外贸易公司法人代表郭某为甲方，以其他共有人为乙方签订出售房地产协议一份，协议内容主要是：将某一房产及其相关固定资产以90万元卖给第三人房地产公司，乙方收到甲方付款后，该房产等固定资产所有权及大院使用权归甲方所有。被告蓝某、王某、李某、陈某、宫某、郭某、兰某均在协议上签字，原告侯某未在协议书上签字。2006年4月6日，外贸公司与房地产公司签订了关于对外贸易公司厂址及厂址范围内所有地上建筑物产权整体出售的买卖协议，约定以总价款90万元的价格将贸易公司现有厂址及地上建筑物等全部实际产权整体出售给房地产公司。

今年4月10日，房地产公司向外贸公司交付购房款60万元。原告于2006年4月28日提起诉讼，请求法院确认郭某、蓝某、王某、李某、陈某、宫某、兰某七被告与被告外贸公司之间签订的房地产买卖合同无效，支持原告的优先购买权，责令被告方及第三人房地产公司交还该房地产的所有权证书，同时要求被告方履行协助义务，并承担诉讼费用。

原告向法院起诉，向法院提交了购房人名单1份、2006年4月郭某与侯某等八名股东签订的协议书（包括自己与对外贸易公司签订的空白协议且有折痕迹像，其它均为原件）及收款清单各八份，证实本案争议的房地产由侯某等22人共同购买，自己应享有优先购买权。被告对外贸易公司向法院提交原告与自己签订的同意出售协议，但提供的是模糊的合同复印件，证实当时是经过八个共有人的同意下出售的，且称出售该房产分股息时合同的原件已交给出股人。还提供了其与第三人房地产公司的合同及已收款的事实，主要证实其已合法将该房产转让给第三人房地产公司。第三人提供相关的证据证实其已经合法取得或已经善意取得该房产。

[审判情况]：

原告侯某诉被告外贸公司、郭某、蓝某、王某、李某、陈某、宫某、兰某、第三人房地产公司房地产优先购买权纠纷一案，经过两次公开开庭进行了审理。原告侯某及其委托代理人与被告外贸公司法定代表人郭某、被告郭某、蓝某、王某、李某、陈某、宫某、兰某、第三人房地产公司法定代表人杨某及其委托代理人孙某到庭参加诉讼。经过合议庭的评议，根据《中华人民共和国民法通则》第七十八条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条、第92条、参照《城市私有房屋管理条例》第十条之规定，判决被告虎林市对外贸易公司与被告郭某、蓝某、王某、李某、陈某、宫某、兰某签订的购买房地产协议无效。原告侯某对该房产享有同等条件下的优先购买权。

[分析]：

经过审理后，经合议庭评议形成了三种观点：

第一种观点认为驳回原告的诉讼请求。理由如下：1、原告提交的证据有瑕疵，原告向法院提交的同意转让协议书带有折痕迹像，且自述是从共有人之一被告陈某手中复印的，而陈某的协议原件与该复印件有很大的出入。2、被告提交的复印件和原告的笔迹相相似，虽原告否定，但是可以作为间接证据来印证。3、原件确实都是在各自共有人手中。由于原告欠对外贸易公司的债务，对外贸易公司从该房地产交易的款项之中就此扣留，因此原告没有分得股息，应推定协议签订应在原告手中。综上对外贸易公司与八个共有人签订的合同有效，与第三人转让协议有效。

第二种观点认为对外贸易公司与八个共有人所签订的合同是无效的，但第三人应适用善意取得制度。理由如下：1、被告举证不能，应承担不利后果。本案是房地产合同纠纷，而非特殊侵权或法律有特别规定，因此本案举证责任不应该施行举证倒置原则。被告对外贸易公司举不出与原告所签订的合同原件，应承担不利后果。2、善意取得制度在司法实践中有扩大适用的趋势，也有相关的司法判例相印证。在本案中，第三人房地产公司根据外贸易公司提供的合同复印件，并有与对外贸易公司所签订合同，因此当时并没有恶意。因此为了鼓励对交晚，应保护第三者的权益。

第三种观点认为原告享有优先购买权，第三人不适用善意取得制度。理由如下：1、本案举证责任在于被告，被告举证不能，应承担不利后果。因为被告认为与原告签订同意转让合同，应该对该本证承担举证责任。虽然原告向法院提交空白的合同复印件（有折痕迹像）,但是不能因此认定原告提交不能而让其承担不利后果。2、不适用善意取得制度。在我国善意取得制度，适用于动产。另外，本案中第三人没有尽到谨慎审查的义务，应为恶意行为。

从本案的案情来看，本案的主要焦点为八个共有人与对外贸易公司签订的协议是否有效；原告是否享有优先购买权；第三人是否适用善意取得制度。从本案的证据来看，其实本案的关键是举证责任的分配问题及善意取得制度的条件。

[评析]：

笔者赞同第三种观点。理由如下：

一、关于本案的举证责任分配。

根据证据法有关举证分配的原则规定，本案的举证责任应在被告。因为该案系房地产买卖合同纠纷，该案不符合举证责任倒置的规定。因为我国适用的以谁主张谁举证为原则，以举证责任倒置为例外，而例外事项必须以法律明确规定或有相关的司法解释为准绳。就本案而言，原告主张自己享有优先购买权，其也就否定了八个共有人与对外贸易公司之间的协议效力，对于原告来说，其只要举出其与其它人具有共有关系和该房产对外转让曾主张过优先购买权即可。在庭审过程中，有两个共有人证实在开会时原告主张过要以90万元优先购买该房产，另外还有一个共有人也间接实上述情况。对于被告而言，被告对外贸易公司主张其已经过原地告的同意，与原告签订同意转让协议书，只不过该协议原件在原告处。但是根据法律规定，被告这一主张应为本证，而不是反证，因为本证是指能够证明当事人主张的事实存在的证据，其又被称为肯定证据。而被告对外贸易公司提出与原告签订了同意转让协议是其实提起的新的主原张，因此被告应负举证责任。因此虽然原告向法院递交一份带有折痕迹像的空白合同复印件，但是不能因此免除被告的举证责任，也不能因此认定原告应承担所举该份证据有瑕疵的不利后果。在本案中，正是由于被告向法院递交的合同是复印件，无法进行笔迹鉴定，因此不利的法律后果应由其承担，故被告郭某等七被告在未尽共有人侯长军同意的情况下与外贸公司签订的房地产买卖协议应属无效。

二、优先购买权是法定的权利，其行使不以是否同意出售为前提。

在本案中，即使原告在协议上签字，但只要有证据证实原告在出售时主张过优先购买权，也就可以认定原告仍然享有该种权利。因为优先权行使的界限是在出售之前或之时。在庭审中，有两个共有人证实原告曾主张过该权利，还有一个共有人间接证实原告曾经主张过权利。因此原告侯某作为共有人之一，主张在同等条件下的优先购买权应予以支持，即使在与对外贸易公司的同意转让协议上签字，原告仍享有优先购买权。

三、第三人房地产公司不适用善意取得制度。

在我国，善意取得制度适用于动产，对于该种制度是否适用于不动产，目前还没有相关的法律作出明确的规定。法律之所以这样规定，其立法目的是保障交易安全；另外，我国还处于社会主义初级阶段，这样的国情，也需要将该种制度慎用于不动产之中，因为不动产涉及到当事人的重大权益，如果运用，可能给社会带来一些不稳定的因素，引起社会动乱。且善意取得的前提必须是善意，而本案中由于对外贸易公司与七被告签订的协议之后，由于本案的原告不同意转让，无法办理过户手续，即在没有办理过户的情况下就与对外贸易签订房地产转让合同，因此应认定该房地产公司有过错，即其主张上不应认定为善意，因为其在与对外贸易公司签订的转让房地产合同过程中，没有尽到严格的审查义务，应该意识到该没有过户可能是由于共有人之中某个人不同意转让而未把该私产房过户到对外贸易公司的名义下。另外，第三人房地产公司在庭审中提出其亲自看到八个共有人签字，但是没有证据证实，故无证据的效力。因此房地产公司与外贸公司签订房屋买卖合同时，以善意取得的抗辩理由不能成立。

综上所述，本案应认定对外贸易公司与七个人的签订的协议无效，原告享有优先购买权。第三人不享有善意取得该房产。