黄某对该房是否享有优先购买权

案情：南通开发区某园七号楼103室于2000年7月由南通市某法院执行给开发区中行。被告仇允标于2001年3月向中行购买。但未办理产权过户。2001年4月2日,原告黄允丰与仇允标签订房屋租赁合同,约定该房屋租给黄允丰经营商业,租期五年,年租金3600元等条款。2003年7月11日第一被告仇允标领得产权证,同月15日与第二被告袁思涛签订房屋买卖协议,仇允标以62000元的价格将103室出卖给袁思涛,双方并到房产部门办理了过户手续。不久袁思涛告知黄允丰其已为该屋的所有权人,向黄催要租金,此时黄允丰方知该屋已经出卖。其认为两被告侵犯其享有的优先购买权,遂向法院起诉,要求确认两被告间的房屋买卖合同无效,其享有优先购买房屋的权利。
    本案争议焦点:1.租赁合同是否有效。2.原告黄允丰是否享有优先购买房屋的权利。3.房屋买卖合同是否有效。对于租赁合同有效的问题合议庭没有不同意见,认为:黄允丰与仇允标在订立租赁合同时，仇允标虽未取得房屋产权证,但实际为房屋所有权人,其可以支配处分该房屋,且在2003年7月领取了房产证,在该合同的履行期间内。两被告认为该房屋改变房屋使用用途，未经有关部门许可自始无效。现行法律无明文规定住宅用房不可以用于经营，根据当时双方签订的协议内容看，就明确了租给黄允丰经营商业，此为双方合意，原告承租后也未改变房屋结构，所以认定租赁合同有效。

    对于房屋买卖合同是否有效,是否原告能行使优先购买权,合议庭有两种意见。

    第一种意见认为：原告享有优先购买权，房屋买卖合同无效，应予以撤消。理由:原告黄允丰提出主张的依据是民法通则的解释第118条,内容为:出租人出卖房屋时,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下有优先购买权,出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。<合同法>第230条也有关于优先购买权的规定。原告认为，在其租赁房屋期间,出租人仇允标未在合理期限内向其告知房屋要出卖，在其不知情的情形下,就将房屋出卖给第三人袁思涛,侵犯了其优先购买权。袁思涛作为买受人在与仇允标订立合同时，已经知道该房租赁给原告使用,但其未尽合理的审慎义务，没有在同等条件下相互竞价购买该租赁房屋,侵犯了原告的优先购买权。故房屋买卖协议无效。

    第二种意见认为:该房屋买卖合同有效,应维护善意第三人的权益。

    房屋买卖合同是出租人与第三人独立意思表示,并非缺乏法定有效要件,若要宣告无效,是因为承租人主张权利而造成合同无效的后果,但同时也意味着还存在同一意思表示可能因承租人不主张权利而有效的情况。故与合同无效的本质不相符。如果善意第三人不知道出租人出卖的房屋是出租房屋,或虽知是出租房屋,但不知道出租人未尽告知义务,就不能认定无效。本案中,第二被告袁思涛是善意第三人，他在买房前征求过仇允标的意见，仇说黄觉得房价太高不买，在此情况下袁与仇订立了房屋买卖合同。并且合法取得了房屋产权证。在出租人仇某将房屋过户登记给善意第三人袁某后,如果依然允许承租人黄某宣告合同无效,这样就不利于市场交易秩序的稳定,更不能实现促进交易及交易安全的目的，对第三人也不公平。因此,根据新法优于旧法的原则,应排除该条规定的适用.至于原告的优先购买权受到侵犯，可以通过其它途径来获得救济，可以要求仇允标赔偿损失，因其未买到房子，以他的优先价与市场价格之间的差价来进行赔偿。

    笔者同意第二种意见。

（作者单位：江苏省南通市港闸区人民法院）


【浏览 次】