有心买房先交诚意金 开发商无法履约退款付息

由于国家对楼市调控力度的不断加强，不少投资者把投资的眼光放到了投资商业地产上，原告王先生于2011年就看上了被告钦州益达房地产开发有限公司在钦州市区黄金地段开发的万隆步行街上的一个商铺，便与其签订意向书并交纳了诚意金，但被告却迟迟无法取得商品房预售许可证，无法与王先生签订购买合同，又不退还王先生所交诚意金，无奈之下，王先生只好向法院提起诉讼。近日，广西钦州市钦南区人民法院对该案作出了判决，支持了王先生的诉讼请求。
2011年6月21日，原、被告签订了一份《“万隆步行街”置业意向诚意书》，诚意书约定，原告意向购买被告位于钦州市城区万隆步行街A座19号商铺，面积约为114.74平方米，总价人民币4201691元，交纳意向诚意金为100万元；被告在原告缴纳诚意金后，在项目正式对外公开开盘前为原告保留拟购单元，不再向其他置业投资者销售该单元；原告在接到被告发出换签通知后五天内到万隆步行街销售中心换签《商品房买卖合同》并缴纳剩余首付款；签署《商品房买卖合同》后，意向书自动失效。签约后，原告即向被告支付了100万元人民币的置业意向诚意金，原告付款后，由于被告不具备商品房销售条件，再三拖延向原告发出换签购买该商铺的《商品房买卖合同》的通知并交房，且原规划的建设规模已作缩小变更，原告便向被告提出要求退还诚意金。“万隆步行街”销售部将情况反馈给被告后，被告向原告作出承诺，将于2012年4月20日前退还原告诚意金100万元，但被告至今仍未退还原告100万元诚意金。原告遂向法院起诉，要求被告返还购房款100万元，并支付从2011年6月21日起至还清之日止的利息。原告后增加诉讼请求，要求被告赔偿原告100万元。
被告房地产开发公司辩称，原、被告签订的《“万隆步行街”置业意向诚意书》是双方真实意思表示，是合法有效的合同。《诚意书》是预约合同，是约定订立合同的合同，当事人在预约中约定未来合同的主要或全部内容，并约定在未来一定期限内订立正式的买卖合同，因此《诚意书》既不是商品房预售合同，更不是商品房买卖合同，而属于预约合同，具有独立的契约效力。《诚意书》不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不是商品房买卖合同。原告要求被告赔偿一倍的损失没有事实和法律依据。被告收取原告的100万元是诚意金，不是定金或购房款，原告没有证据证明被告存在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定的情形。原告提出被告支付诚意金的本息无依据。《诚意书》成立有效，被告按照合同履行自己的义务，并且订立商品房买卖合同的条件没有到来，不存在“不履行订立买卖合同的义务”的情况。因此，被告没有违反预约合同，原告要求返还诚意金本息无依据。
法院经审理认为，该案中，原、被告签订的《“万隆步行街”置业意向诚意书》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。该意向书对所出售的铺面的坐落、面积、单价、总价等条款作出约定，但又约定在被告发出换签通知书五天内到万隆步行街销售中心换签《商品房买卖合同》，并且该诚意书对支付房款时间、何时交房等商品房买卖合同核心条款没有作出规定，该诚意书系双方当事人为将来签订商品房买卖合同而事先达成的合意，因此，该案应为商品房预约合同纠纷，而不是商品房买卖合同纠纷，也不是商品房买卖中一种销售方式预售合同纠纷。由于被告已承诺在2012年4月20日前返还原告的100万元购房诚意金，亦即是同意与原告解除了《“万隆步行街”置业意向诚意书》，并对如何返还购房诚意金达成合意。现被告不按承诺返还原告100万元购房诚意金，已构成违约，应当承担返还原告购房诚意金100万元及赔偿损失的违约责任，原告的损失为银行利息的损失，利息应从2012年4月21日起至还清款项时止，按中国人民银行规定的半年期流动资金贷款利率分段计付。由于原、被告签订的《“万隆步行街”置业意向诚意书》为商品房预约合同，该诚意书内容不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该诚意书不能认定为商品房买卖合同，故原告要求被告赔偿100万元损失的请求理由不成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条的规定，法院判决被告广西钦州益达房地产开发有限公司返还原告王先生购房诚意金100万元，并以100万元为本金自2012年4月21日起至还清款项时止，按中国人民银行规定的半年期流动资金贷款利率分段计付利息给原告王先生，驳回原告王先生的其他诉讼请求。（文中当事人均系化名）