林权转让合同效力及第三人善意取得

发布日期：2013-10-28 文章来源：互联网

[案情]

　　2009年1月份，李兵、欧阳和、邱新武、廖忠基四人共同出资，通过公开招投标，以58.5万元购得开善乡池潭村所有的风边排山场297亩和下岗排山场47亩, 口头约定四人各占25%的份额，先行支付41万元,余款用林权抵押贷款后支付给村委会。为了方便贷款,四人约定由廖忠基一人与村委会签订合同,并将林权登记变更廖忠基一人名下，之后通过林权抵押贷款支付了余款。2012年10月31日, 被告廖忠基在未经共有人李兵、欧阳和、邱新武同意的情况下，将山场以97.3万元转让给朱明，并签订一份《林权转让合同》，朱明支付转让价款后未办理林权登记过户手续，原告李兵、欧阳和、邱新武发现廖忠基私自转让山场后，向法院起诉被告廖忠基及第三人朱明，要求确认山场与廖忠基共有，各占25%的份额；确认廖忠基与第三人朱明签订的《林权转让合同》无效。

　　[争议]

　　一种意见认为，被告廖忠基与第三人朱明签订的《林权转让合同》是合法有效，被告廖忠基应依约履行合同。理由：1、林权证登记所有权人为廖忠基一人，并未注明有其他共有人，转让时廖忠基也未告知第三人朱明转让的山场存在其他隐名共有人，为此，第三人朱明受让山场是善意的；2、第三人朱明根据合同的约定已支付了全部山场转让价款97.3万元，被告廖忠基也将山场移交第三人实际管控。为此，根据《物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。根据上述法律规定，被告廖忠基与第三人朱明签订的《林权转让合同》已生效，只是物权未转移，被告廖忠基应依约履行合同。被告廖忠基擅自处分山场造成三原告的损失，三原告可另行主张。

　　另一种意见认为，被告廖忠基与第三人朱明签订的《林权转让合同》属无效合同，第三人朱明针对诉争山场是不属善意取得。理由：1、被告廖忠基明知山场系三原告与被告共有的，没有征得共有人三原告同意情况下，擅自对外转让共有山场，属无效合同。2、第三人朱明虽属善意购买人，也支付了相应的价款，但未办理林权过护手续，所以第三人对争议山场不属于善意取得。

　　[评析]

　　笔者同意第二种意见。理由：

　　一是被告廖忠基明知山场系三原告与被告共同出资购买，各占25%的份额，在没有征得共有人三原告同意情况下，擅自将山场转让给第三人朱明，被告廖忠基与第三人朱明签订的《林权转让合同》将交力待定合同，三原告知道山场被廖忠基转让后，明确表示对廖忠基擅自转让行为不予追认，且共有人对处分山场没作特别的约定。为此，根据《物权法》第九十七条规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。被告廖忠基与第三人朱明签订的《林权转让合同》属无效合同。

　　二是根据《中华人民共和国森林法实施条例》第六条规定：改变森林、林木和林地所有权、使用权的，应当依法办理变更登记手续。第三人朱明未办理林权变更登记手续，物权未转移，仍属被告廖忠基所有。三是根据《物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经支付给受让人。为此，第三人朱明虽与被告廖忠基签订《林权转让合同》属善意，也支付合理的转让款，但林木所有权属不动产物权，所有权变动依照法律规定应当办理登记手续，第三人朱明至今未办理林权变更登记手续，所以第三人朱明对诉争山场不属善意取得。

　　（作者单位：福建省泰宁县人民法院）

没找到您需要的？您可以发布法律咨询，我们的律师随时在线为您服务