应以内容确定购房合同性质

发布日期：2013-10-31 作者：张付杰律师

应以内容确定购房合同性质
房屋买卖过程中，因为各种原因会出现“挂羊头卖狗肉”的问题，比较严重的是利用虚假房地产交易套取银行信贷资金，最近本律师办结了一起名为房屋买卖实际为借贷的案件，颇具有典型意义。张付杰律师按：当合同名称与合同内容不符时，应以合同最终实现的目的来认定合同的性质。
【基本案情】
孙某有一套房产，2009年10月与某公司签订了一份房地产买卖合同，约定了房地产四至、面积、交易价格等，同时，双方在合同中约定孙某在2012年10月份前可以赎回系争房屋，在此期间某公司不得出卖房屋，逾期孙某即丧失系争房屋的所有权，并不得主张房屋的产权。2012年9月份孙某向某公司支付赎金，要求赎回房屋，被某公司拒绝。孙某遂着手向法院起诉。
【法院审理】
某公司认为，合同中关于孙某赎回的约定，并不影响双方房屋买卖关系的成立和生效，双方间房屋买卖合同已经履行完毕，孙某要求赎回的行为属于房屋买卖行为，需要经过其同意。
本律师认为，孙某与某公司之间的买卖合同时名义上的，实质上应属于借款合同。合同中对于房屋的赎回约定，对系争房屋的出售做出了一定的限制，并不违反法律规定，依法应受法律保护。双方间的法律关系，并不是真正意义上的房屋买卖关系，而是一种借款关系的担保方式，实质是借款关系。
【法院判决】
法院认为，双方的约定属于真实意思表示，并不违反法律规定，依法应受法律保护。双方签署的合同，名为房屋买卖合同实为借款合同，孙某赎回房屋的行为依法应得到支持。
【法律依据】
最高院关于国有土地使用权合同纠纷的司法解释
第25条：合同开发房地产合同约定提供资金的方式人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。
第26条：合同开发房地产合同约定提供资金的方式人不承担经营风险，只收取固定金额货币的，应当认定为借款合同。
第27条：合同开发房地产合同约定提供资金的方式人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。

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