张付杰律师：无证房产买卖合同的效力

发布日期：2013-07-26 作者：张付杰律师

张付杰律师：无证房产买卖合同的效力
实践中，有很多无证房产买卖的情形，如拆迁安置房、产权人已去世的遗产房、集资房、预售房、房改房等作为买卖合同标的时。在房产无证的情况下，买卖合同的效力怎样呢？张付杰律师按：无证房产买卖一方面在法律适用上存在诸多争议，另一方面真正权利人尚不明确易发生无权处分的情形，存在诸多风险，但总体来讲，就将来取得产权的房屋设定买卖，并不必然导致交易行为无效。以下用一则成功案例分享一下：
【基本案情】
2008年3月，王某的房屋动迁，被确定安置一套位置、面积明确的房屋。2008年5月份王某与孙某签订买卖合同，将房屋以50万的价格出售。事后，王某以签约时未取得房产证，该房系与妻子的共有财产，签署属于无权处分主张合同无效。
【张付杰律师分析】
该系争房屋尚未领取房产证，但王某安置房屋的权属及位置明确，将来是可以取得产证的。王某主张的未依法登记领取权属证书的房屋，不得转让的规定，属于管理型规范，而非效力性规范，故系争房屋的转让合同，并未违反法律强制性规定。
王某主张安置房屋属于夫妻共同财产，确未提供相关证据予以证明，其关于无权处分的主张不能成立。合同的履行应当从诚实信用、鼓励交易的原则出发，王某与孙某签订的买卖合同应属合法有效。
【法院判决】
法院经过审理，采纳了本律师的代理意见，判决认定房屋买卖合同有效。
【张付杰律师提醒】
我国实行不动产登记制度，但不动产登记只是物权变动的生效要件，而非买卖合同的生效要件。但对于合同的履行风险应明确约定。尤其是对于签约时明智房屋产权不能及时办理，或在产权办理之前出现受阻事宜，导致产证无法办理或办理无意义的，约定买受人以领取权属证为尾款支付条件的条款时，应对风险进行充分的评估并预先对违约责任进行约定。

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