期房转让业主变卦，买房者权益可以保障

发布日期：2013-12-02 作者：110网律师

期房转让业主变卦，买房者权益可以保障
　　【案情】上海张先生2004年3月看中了一套中介公司介绍的房源，当时这套房屋还没有交房，属于预售商品房，交房时间是2005年7月31日。本来想作预售权益转让，但是由于卖房者吴先生有贷款，开发商也不同意，所以预售权益转让未能成功。后来，在中介公司的的主持下，张先生与卖房者签订了一份预订协议，约定当吴先生取得房屋产权证后，双方再签订上海市房地产买卖合同，再进行过户，过户登记完成的当天交房给张先生，协议中没有约定违约责任。预订协议签订后，张先生先后向卖房者支付了定金5万元和剩余房款人民币25万元，也按照总价的1%向中介公司缴纳了中介费。
　　2005年1月开发商交房了，吴先生也顺利拿到了产权证并提前归还了贷款，但此时，吴先生不愿意与张先生签订买卖合同，并要求张先生增加10万元，否则就解除预订协议。张先生不同意。但吴先生言明如果张先生愿意解除原来的预定协议，吴先生愿意将张先生所付的房款全部退还给张先生，并且愿意赔偿张先生5万元。后来，张先生发现吴先生已经将房屋卖给了另一位王先生。
　　2006年3月1日，张先生将吴先生和中介公司告上了法庭，要求双方双倍返还定金10万元，要求中介公司返还中介费3000元。
　　【审判】
　　法院经审理后认为，张先生和卖房者吴先生签订的预定协议系双方真实意思表示，合法有效。但吴先生擅自出卖了标的物，造成原合同的目的不能实现，因此，吴先生应该承担违约责任。据此，判决吴先生双倍返还张先生定金 10万元。同时，由于中介公司没有促成张先生买到预订的房屋，所以应当返回中介费3000元。
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　　【评析】
　　本案发生的纠纷是目前比较常见的一种情况。自从上海市期房限转来，很多中介公司就在以不同的方式操作期房的转让。这里主要涉及到两方面的赔偿，一是卖家是否应当承担赔偿责任，二是中介是否应当承担赔偿责任。
　　一、张先生与卖房者所签订的预订协议是合法有效的，卖房者应当承担赔偿责任
　　首先，根据合同法的基本原理，合同的成立只要双方当事人有行为能力、意思表示一致、不违反法律及社会公共利益即可，依法成立的合同自成立之时起生效。张先生和该房卖房者间的预订协议意思表示真实，并且我国法律对于预订这样的行为从来也没有禁止过，所以预订协议自双方签字时就已经生效。
　　其次，合法有效的合同自生效之日起，双方当事人就应当按照合同的约定享受权利、履行义务^张先生已经按照预订协议的约定履行了自己的义务，而如今卖房者表示不愿意继续履行合同，并且不与张先生签订买卖合同，其行为已经违反了预订协议。我国《合同法》第一白'零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因此，张先生完全可以要求卖房者继续履行预订协议，即履行与张先生签订买卖合同的义务。但是，在本案中，由于卖房者将该房屋卖给了王先生，也已经进行r转移登i己，而我国的房地产权利是以登记为准的，所以王先生已经取得了该房屋的所有权。在此情况下，张先生要求卖房者继续履行预订协议在事实上已经不可能，因此只能要求房东承担违约责任。
　　再次，张先生可以要求卖房者承担违约责任。由于张先生在预订协议中没有约定违约责任，因此有两个选择：一个选择是要求卖房者加倍返还定金，第二个选择是要求卖房者赔偿张先生的实际损失。实际损失的计算方法就是张先生签订预订协议时所约定的房屋总价与该房屋现在总价之间的差额部分，该房屋现在的总价可以委托有资质的评估机构进行评估，如果进入到诉讼程序，法院会委托相应的机构进行评估的。本案中张先生选择要求违约方双倍返还定金也是合理的。
　　二、中介公司应当退还张先生中介费
　　近两年，由于房价上涨，卖方反悔的案例比比皆是。但同时，买房不成而房价上涨，购房者心理也难以平衡。那么，作为中介公司是否应该承担责任呢？
　　居间服务是信息服务和媒介服务，居间服务最显著的特征是“居间性”，即居间人不是买卖双方任何一方的代理人，其服务行为是事务性行为，不是法
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律行为，不能决定买卖最后能否成功，当然也不能承担买卖双方任何一方的权利或义务。当然，若居间不成，根据我国《合同法》的规定，中介不得向委托人收取报酬。居间活动的商业风险依法由居间人自行承担。
　　就本案而言，中介公司并没有能够促成张先生和卖房者间关于该房屋的交易，因此中介公司不可以向张先生收取购买房屋的中介费。同时在所有的中介收费项目中，并没有关于促成预订协议收取中介费的标准，也就是说，中介公司不能因为仅仅促成了预订协议就收取中介费。

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