老叟卖房毁约担责须负代价

发布日期：2013-12-05 作者：卢天发律师

案情简介：
余某现年72周岁，与妻子共有两套住房。2013年1月4日在某房产中介将其中的一套住房卖给了吴女士，双方签订了一份《售房协议》，房屋售价共计36万元。此时正值“国五条”出台之际，因此余某督促吴女士尽快办理资金托管及相关的过户手续。遂在3月15日在中介人员的陪同下，余某夫妇及吴女士一起到房产局办理相关手续。在双方等待过户的过程中，余某突然以在签订《售房协议》时只有其本人签字，其妻未签字且妻女都反对其卖房为由，要求确认双方签订的《售房协议》无效。吴女士觉得很无辜也很无奈，相关的买房手续都办理好了，余某突然反悔，反而自己成为被告，更是气愤有余。

笔者接受了吴女士的委托，作为其诉讼代理人。

案情分析：
1、本案的关键是在签订《售房协议》时，余某妻子是否同意卖房或者是否得到其事后追认。如果吴女士没有证据证明余某妻子同意卖房或者得到其事后追认，那么根据《婚姻法解释》、《民通意见》等相关法律规定，夫妻一方非因日常生活需要处理夫妻共同财产的，应当取得一致意见，擅自处分共同财产的，一般认定无效。如果吴女士有证据证明余某妻子同意卖房或者得到其事后追认的，那么该合同应该有效。在同吴女士的沟通中，得知余某妻子在3月15日也一起到房产局，并且在相关材料上签字。所以笔者前往房产局调取了资金托管的相关材料，以证明余某妻子知道卖房并且同意签字确认。
2、另外，我们在确认余某妻子同意卖房的情况下，向法院提出了反诉，要求双方继续履行《售房协议》，并且要求余某承担违约责任。目的是给余某施加压力。
3、在庭审发表了以下意见：1）吴女士（被告|反诉人）提交的《房屋所有权登记申请书》、《房屋买卖合同》、《二手房交易地方税申报核定表》等证据足以证实余某卖房是与妻子协商一致的结果。因为在3月15日妻子一起到房产局办理过户及二手房资金托管手续，并且在上述材料上已签字确认，并没有表示异议，因此，从整个交易过程看，其妻知道且同意余某卖房的。退一步讲，即使在签订《售房协议》时，其妻不知情，但事后在相关材料上签字确认，也是一种追认行为。2）、双方签订的《售房协议》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，因而该协议合法有效，当事人应当全面履行自己的义务；3）、余某向法院起诉的行为表明其不愿履行合同，已构成严重违约，应承担相应的违约责任，根据协议约定应承担违约金35000元。
4、在证据面前，余某不得不承认，主要原因是在买房后得知所在地区要拆迁，所以不愿卖了。
结果：
在法院的调解下，考虑到余某70多岁，且已离婚，孤苦伶仃一人，为了避免新的问题出现，双方同意由余某支付30000元给吴女士，解除合同。

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