附条件的房屋买卖合同，条件成就时合同才能生效

发布日期：2013-12-05 作者：110网律师

附条件的房屋买卖合同，条件成就时合同才能生效
【案情1甲家原有祖传房屋5间，坐落于北京海淀区。甲在北京某郊县工作，房屋由其母亲一人居住。1994年5月甲母迁往某郊县，随甲一起生活。甲母走时将该房屋交给邻居乙代管和使用。因自己长期不使用，甲与其母商量准备将房卖掉。1995年2月，有中间人作证，甲和乙订立了房屋买卖契约。约定：房价30万元人民币，在1995年内分三次付清；在这一年内买方何时付清房款，卖方何时将房屋买卖契证交给买方。当时乙交了房价款5万元，三个月后又寄5万元，尚欠房款20万元。后来，甲多次催要房款而未得，甲家也就未将房屋买卖契证交与乙。其间，乙家继续居住并对房屋进行多次维修。 1997年3月15 口，甲和其母曾找到乙，要求收回房屋，退回房款，乙坚决不同意。
1998年2月，因扩建需要拆除甲乙争议的5间房。扩建方与乙达成协议，以房价50万元买下争议之房。甲得知此事后，于同年6月以乙房款未交清，房屋产权尚未转移为由诉至人民法院，要求确认房屋归己所有并收回自己的产权。被告乙辩称，双方已经签订了房屋买卖契约，自己也已交了部分房款；契约并未规定“房价款不交清，房屋买卖契约无效”，所以房款只是欠原告的债务，因而坚决反对原告提出的房屋所有权归其所有的请求。
【审判1
法院审理中，有两种不同的意见。
一种观点认为，原告甲母同被告乙买卖房屋是自愿的，有中间人、契约执笔人作证，立有房屋买卖契约，被告也已交付了部分房款，买卖关系已经成立。被告所欠部分房款属于债务，应比照当时的物价确定尚欠房款，适当归还原告。因此，原告甲同被告乙所为的买卖房屋行为有效，房屋应归被告所有。被告应将卖房所得50万元给付原告20万元。
另一种观点认为，甲与乙所签订的房屋买卖合同并未发生法律效力。理由在于双方在合同中明确约定：乙应在1995年一年内分三次付清房款，甲才将房屋契证交给他。因此这一买卖房屋的行为是附条件的民事法律行为。由于乙直到1998年还未付清房款，买卖合同中所附条件并未成就，这一买卖行为还未发生法律效力。乙在没有取得房屋所有权的情况下，将房屋卖给电影院是无效的。因此，房屋所有权归甲，而甲则应退还乙已支付的10万元房款和维修房屋所花费用。
最终，法院判决：甲、乙之间签订的是附条件的房屋买卖合同，乙未按期付清房款，所附条件没有成就，房屋买卖合同没有生效。判决生效后甲应在 10日内退还乙已支付的10万元房款和维修房屋所花的费用。
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【评析】
本案涉及到附条件合同的效力问题，以下从几个方面详细叙述。
一、附条件民事法律行为的概念
附条件民事法律行为是指在民事法律行为中规定一定条件，并且把该条件的成就或不成就作为确定行为人的民事权利和民事义务发生法律效力或者失去法律效力的根据的民事法律行为。通说认为除了法律明确规定不得附条件的民事法律行为外，其他民事法律行为均可以由行为人设定条件，以此来限制民事法律行为的效力，从而满足行为人的各种不同需要。为了维护市场经济秩序和社会整体利益，法律对当事人设定的条件加以一定限制和干预是必要的。一般认为不得附条件的民事法律行为主要包括：①妨碍相对人利益的，这主要是指形成权的行使。如《合同法》第九十九条第二款规定：当事人主张抵消的，应当通知对方。通知自到达对方时生效，抵消不得附条件或附期限。②违背社会公共利益或第三人利益的。如《中华人民共和国票据法》第三十三条规定：背书不得附有条件，背书附有条件的，所附条件不具有效力。这是考虑到票据的流通性以及票据受让者的利益。本案是房屋买卖合同，不在限制附条件的民事法律行为之列，可由行为人设定条件。
二、民事法律行为所附条件的特点
附条件民事法律行为中所指的条件是指当事人以将来客观上不确定事实的成就或不成就，决定民事法律行为效力发生或消灭的附款。它既可以是自然现象，也可以是人的行为，一般应满足以下四点：
条件所指明的必须是尚未发生，并且将来发生与否在客观上是不确定的事实；
附条件是当事人任意对民事法律行为所加的限制；
条件不得违反强制性法律规范，不得违反社会公共利益和社会公德；
条件是用来限制民事法律行为的效力。
三、民事法律行为所附条件的分类
(1)按照条件对民事行为效力产生与否所起的作用，可以将其划分为附延缓条件的民事法律行为和附解除条件的民事法律行为。
延缓条件又称停止条件，是指民事法律行为中所确定的民事权利和民事义务要在所附条件成就时才能发生效力。附延缓条件的法律行为在条件成就之前就巳经成立，但效力处于停止状态，即在延缓条件成就以前，民事法律行为已经成立，行为人之间的权利关系已经确定，但是权利人尚不能主张权利，义务人还没有履行其承担的义务的责任，即双方的民事权利和民事义务的法律效力尚处于停止状态。
解除条件又称消灭条件，是指民事法律行为中所确定的民事权利和民事义务在所附条件成就时失去法律效力。附解除条件的民事法律行为，在所附条件成就以前，已经发生法律效力，行为人已经开始行使权利和义务；当所附条件成就时，则该民事法律行为失去法律效力。解除条件的作用，是使已经发生法律效力的民事权利义务关系失去法律效力。
(2)按照某种客观事实的发生或不发生为标准，附条件民事法律行为可分为附肯定条件的民事法律行为和附否定条件的民事法律行为。
肯定条件又称积极条件，是指以发生某种客观事实为其条件的内容，肯定条件以一定客观事实的发生为条件成就，而以所附事实不发生为条件不成就。否定条件又称消极条件，是指以不发生某种事实为条件的内容。与肯定条件相反，它以一定事实的不发生为条件成就，而以一定事实的发生为条件不成就。
四、附条件民事法律行为的效力
条件成就时的效力
条件成就是指构成条件的内容已经实现。对于肯定条件，以条件事实的发生为条件成就；对于否定条件，以条件事实的发生为条件不成就。条件成就后，民事法律行为当然发生效力。以民事法律行为的成立是否必须依照某种特定的形式为标准，可以将民事法律行为分为非要式法律行为和要式法律行为。前者指法律不要求特定形式，行为人自由选择一种形式即能成立的行为。一般民事法律行为均为非要式行为，如所附条件成就，则可直接发生法律效力。要式法律行为是指法律规定必须采取一定形式或履行一定程序才能成立的行为。如不动产的抵押登记，需在双方办理抵押登记后才产生效力。对于这类行为来说，即使所附条件成就时，还是需要经过一定形式或履行一定程序。
条件不成就时的法律效力
条件不成就是指构成条件内容的事实已明确不能实现。对于肯定条件，以该事实的不发生为条件不成就；对于否定条件，则以该事实的发生为条件不成就。对于条件不成就时的效力，《民法通则》和《合同法》均未明文规定。通说认为，附延缓条件的民事法律行为条件不成就时，该民事法律行为视为不存在；附解除条件的民事法律行为，条件不成就时，视为该民事法律行为不再附有条件，维持该民事法律行为的原有效力。
条件拟制效力
当事人负有必须顺应条件的自然发展而不是加以不正当地干预的义务。亦即不作为义务。如果当事人违背此项义务，恶意促成或者阻止作为条件的事实发生，法律就要加以干预。拟制条件成就或不成就的效力，《合同法》第四十五条第三款规定，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已 310 成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。即当事人恶意促成条件实现的，视为条件不实现；恶意阻止条件实现的，视为条件已经实现。
综上所述，本案显然属于附延缓条件的民事法律行为，也可以称为附肯定条件的民事法律行为。首先，本案中，所附条件是“乙应在1995年一年内分三次付清房款”，购房分期付款是双方当事人在合同中明确约定的，而且这一条件既不违反法律规定也不违背公序良俗，是合法的。其次，双方买卖房屋的行为在签订完契约时就已经成立，双方之间的权利义务关系已经确定。但由于买方在1995年内未交清房款，买卖双方之间的房屋买卖合同未生效，买方也就不能主张自己是房屋所有权人。也就是说本案的合同成立但尚未生效，条件成就时才能生效。再次，本案中，卖方在买方付款期限内（合同签订到1995 年底）不能处置该房屋，否则便侵犯了买方的对房屋的期待权。总之，法院的判决是正确的。

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