政策调控，银行无法放贷，买方是否可以解除合同，不需要承担违约

发布日期：2013-12-20 作者：110网律师

甲作为买房者，签订了买卖合同，并支付了定金或首付款，但因政策调控，银行拒绝发放贷款，造成甲无法继续支付余款。甲以政策调控为由，认为无法预见，不可抗力，要求以（情势变更）解除合同，返还钱款，遭到法院驳回。
法院认为：原告向银行贷款，本身仅是欲与银行建立借贷法律关系，而银行是否愿意向原告陶先生贷款，通常是在考虑其资信情况、贷款是否存在风险等因素来作出主观判断，客观上存在愿意贷款和不愿意贷款两种可能性，而原告在决定通过贷款支付房款时应当预见银行拒绝向其贷款的可能性，并非不能预见。况且，合同约定房款通过贷款的方式支付，仅是表明原告欲支付房款的资金来源，并不意味着原告只能通过以银行贷款的资金来履行合同，以银行贷款以外的资金支付房款就构成违约。如果原告确实无法通过银行贷款获得资金，其还可以通过其他合理途径筹措资金，并非不能克服。因此法院认为原告以因不可抗力致使不能实现合同目的为由要求解除合同并返还已付房款诉请，不能成立。

注明：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。
问题的关键就是政府、银行相关房贷政策的调整，能不能适用“无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化”的情势变更原则，答案是否定的。
一般没有将贷款作为房屋买卖合同成立或履行的条件。买方向银行申请按揭贷款，本身是与银行建立借贷法律关系，客观上存在同意和不同意发放贷款两种可能性。买方在决定通过贷款方式支付部分房款时，应预先考虑到银行可能拒绝发放贷款的情形；房屋买卖合同约定用贷款支付部分房款，并不意味着买方只能通过银行贷款来履行合同，贷款也并不是买房的唯一途径。通过其他合理途径筹措资金也是买方避免贷款不能办理带来的风险应当考虑的方法之一，不一定非要解除房屋买卖合同。银行能否同意足额贷款给买房人并非房屋交易的必要条件，房屋买卖合同既然是双方当事人的真实意思表示，双方均应按照合同的约定履行合同，不能以国家住房商业贷款政策变化为借口拒绝履行合同。如果法院依据情势变更这一规定变更或解除合同，而买方也不承担违约责任的话，不符合《民法通则》、《合同法》的相关原则性规定。　

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