调控政策出台前已违约，合同解除后仍应承担违约责任

　    调控政策出台前已违约，合同解除后仍应承担违约责任
         作者：麻增伟律师  

案例：
     2010年4月1日，白某与沙某通过北京某房地产中介签订了一份《北京市存量房买卖合同》，合同约定：白某将其位于北京市大兴区黄村兴华园小区的房屋出售给沙某，转让成交价为120万元，签订合同当日，沙某支付定金2万元，沙某于合同签订之日起10日内（含当日）向白某支付首批购房款20万元，剩余的购房款通过银行贷款支付。沙某应于首批房款交付之日起3日内（含当日）办理完毕全部银行按揭申请手续，白某须无条件配合沙某提交并签署申请贷款所需的资料，双方均不得拖延，否则视为违约；如沙某逾期履行义务超过3日，白某可解除合同并选择要求沙某支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。后沙某未在约定期限内支付首批购房款20万元， 2010年4月17日，因国务院颁布实施《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，银行调整贷款政策，导致沙某无法取得贷款，合同最终未能履行。2010年5月10日，沙某向法院提起诉讼，请求判令：解除原被告双方签订的《房地产买卖合同》，被告（白某）退回原告定金2万元。
办案律师评析：
　　 本案表面上看起来，好像是因为国家出台调控措施，银行调整贷款政策，导致沙某因无法办理贷款而不能履行合同，沙某对合同无法履行不应承担过错责任，但本律师在接受白某的案件委托后，经过认真分析，认为在2010年4月17日，国家出台调控措施之前，沙某就未按照合同约定，在2010年4月11日（即合同签订之日10日内）支付首批购房款20万元，已经存在违约行为，应当承担违约责任。另外，如果沙某能在2010年4月11日，按照约定支付首批购房款，并在支付购房款之日起3日内（即2010年4月14日）办理完毕银行贷款手续，那么，沙某还是存在从银行贷出剩余购房款，继续履行本案中购房合同的可能的，因此沙某是应当承担违约责任的，无权要求退还定金的。
      最终法院认定：原被告签订合同后因国务院颁布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，原告不能按合同约定金额申请贷款用于支付房款，导致合同无法继续履行，原告请求解除合同，本院予以准许。合同签订后，原告未按合同约定支付首批购房款20万元，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，故原告无权要求被告返还定金，对原告请求被告返还定金的诉讼请求本院不予支持。