二手房买卖常见问题解读---定金、阴阳合同、贷款、户口、房屋质量

发布日期：2014-01-05 作者：110网律师

在客户买房的过程中经常会遇到一些违约情况发生，从而造成了不必要的麻烦和损失。为了避免类似的情况发生，以下是由我们志远地产资深律师蒋艳提供的解析，希望能给买卖双方提供一定的帮助：

   一、定金未交付。现实案例中，常常出现中介代替房东收取买方支付的定金，而中介并没有持有房东授权收取定金的授权委托书或者定金保管确认书，甚至居间协议上也没有约定由中介代为收取。那么在这种情况下，买卖双方是否可以以此主张定金合同不生效？我国担保法有规定：定金合同是实践性合同，定金合同从实际交付定金之日起生效，而这里指的交付是指交付给房东本人或者授权收取定金的收款方，如若一直暂存在中介方，而中介没有书面确认的收款授权书，则定金视为没有交付，定金合同未生效，那么也就不必按照定金罚则承担违约责任，直接取回定金即可。
   二、阴阳合同。实践中，为了减少税费或者促进成交，买卖双方往往会一致同意做低合同价，但做低价格当时由于买方出价与卖方净到手价有差距，不得已而做低，事后发现做低并未降低自己的成本，反而影响自己的贷款额度或者使自己将来卖出时成本增加（差额拉大），此时买方会提出“此买卖合同逃避国家税收，具有非法目的，主张合同无效”，那么这是否成为解除合同的理由？实则不然，根据合同内容以及已经履行的情况，可以认定当初订立阴阳合同为双方真实意思表示，为了逃避税收的价格条款只是部分无效，其余合同条款继续有效，买方还是要继续履行，按照实际成交价支付房价款而不是做低后的价格。
   三、贷款原因。现实案例中，大多数的买方通过商业贷款或者公积金贷款方式支付部分房价款，那么贷款什么情况下才会成为不承担违约责任的解约理由？
   1、因政策变动无法获得银行贷款，能否解除购房合同？这里说的解除不含双方合意解除，当然也就是说，大家在这样的政策敏感时期可以事先在条款中约定好，如若贷款贷不出或者贷不足，那么大家和平解约互不承担违约责任，但对方恶意不提供贷款材料或者不积极配合除外。那么是否可以成为法定解除的理由？根据我国合同法第94条，主要应审查这种政策变化是否属于法律规定的不可抗力事由和情势变更事由。不可抗力是指当事人不能预见、不能克服、不能避免的事由，显然这种市场下交易风险是能够判断的，不属于不可抗力。
那么是否属于情势变更事由？情势变更原则是合同有效成立之后，产生合同效力的合同基础或环境，因不可归责于当事人的事由发生了当事人不能预料、不能防止的变化，若继续履行原有合同，将显失公平，违背诚实信用原则，在此情况下，允许变更或解除合同，并免除责任。笔者认为：这时候就要注意，合同责任要根据合同签订时间而判断，如果在政策出台之后或者多方有消息、报道称即将有新政出台，那么这时候是可以预见风险的，这时候再签署合同不属于可以解除合同的事由。如果很早之前就签署了合同，而国家突然毫无任何征兆的发布相关政策，这种情况无法预见，买卖双方可适用法律上的“情势变更”原则，或者解除或者变更。当然，由于市场的不稳定性，我们一般直接就在合同条款上规定：“若银行未批准买方之贷款申请或者贷款不足约定数额，则买方应在贷款审批期限内现金补足约定的金额”,约定好这一条后就无论如何都不适用情势变更原则的。
    2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第23条也有规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及利息或者定金返还买受人。“但是该司法解释只适用一手房，即房地产开发企业向社会出售的尚未建成或者已经竣工的房屋；二手房并不适用。
   四、房屋户口问题：现实案例中，经常出现买方购房后迁入自身户口时，发现上家还有户口在该房屋内，该户口很有可能是上家的上家的户口。这时买方应该如何处理？
   1、此类户口迁出问题属于行政管理范围，可以就要求上家迁出户口的问题向户籍管理部门即派出所提出申请。上海市高院沪高法民一【2003】25号民事法律适用的规定是：“对于二手房买卖纠纷，如果当事人以卖方违约为由，要求卖方承担违约损害赔偿责任的，可以作为民事案件处理，买方要求卖方实际履行约定的，将户口迁出并将自己的户口迁入的，法院可以告知该当事人，违约损害赔偿可以作为民事案件受理，但户口迁移问题属于行政管理问题，不属于民事案件的受理范围，法院无权作出此类民事判决。上海市现在为了杜绝“口袋户口”现象，只受理办理户口迁入手续，也就是只有找到户口迁入的落脚处，才能去迁出。
   2、是否有权拒绝支付剩余房价款或者追究违约责任？可以。但是合同中应当对违约责任有明确规定，否则比较难以界定，或者直接规定一些预留款作为户口迁出的担保。卖方有义务迁出在该房屋内的户口，而不管是谁的户口，如果是卖方的上家户口，则卖方向买方承担违约责任后他也可以向上手追偿。
  五、房屋质量问题：二手房不等同于一手房，往往房屋交接时，卖方无法提供质量保证书等质量凭证，但是二手房由于地段等一些优势又受到置业者的喜爱，那么房屋有质量时该追究卖方责任还是开发商责任？根据我国《合同法》的规定，出卖人应当承担瑕疵担保责任，出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以根据损失的大小，合理选择要求修理、更换、减价、赔偿损失或者退货等救济手段。当然实践中，如果没有确切的证据证明房屋有质量问题，而且已经导致无法实现合同目的的，那么买方是无法直接解除合同或者拒绝接受标的物的

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