（2008）奉民一初字第172 号商品房销售合同纠纷案

发布日期：2014-01-24 作者：110网律师

江西省奉新县人民法院民事裁定书（2008）奉民一初字第172 号原告：胡其松，男，1972年8月20日出生，汉族，自由职业者，住所地：浙江省常山县白石镇胡家村。身份证号码：330822197208203019。委托代理人：熊裕贵，江西英华律师事务所律师。执业证号：149119985112663。委托代理人：曹新春，江西英华律师事务所律师，执业证号：14881994110763。被告：江西德福塞纳置业有限公司。住所地：奉新县冯川镇建设北路。组织机构代码：76339653—3。法定代表人：郑筱秋，该公司董事长。委托代理人：罗敏，广东诚公律师事务所广州分所律师。执业证号：19010111003229。委托代理人：熊振彬，男，1964年8月23日出生，汉族，被告公司职工，住所地：奉新县冯川镇锦绣街18号1栋附9号。身份证号码：362226196408230023。第三人：吴建卫，男，1956年11月28日出生，汉族，公务员，住所地：奉新县农村信用合作联社宿舍。身份证号码：362226561128001。原告胡其松与被告江西德福塞纳置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，于2008年11月28日向本院提起诉讼。2008年12月29日本院根据被告申请依法通知第三人吴建卫参加本案诉讼。本院于2008年11月28日立案受理后，依法组成由审判员宋孝健担任审判长、审判员涂晓娟、代理审判员曾广荣参加的合议庭，书记员周虹担任记录。于2009年4月8日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人熊裕贵、曹新春，被告的委托代理人罗敏、熊振彬，第三人吴建卫到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2008年5月19日，我与被告就购买其开发的塞纳广场6栋1单元202室商品房达成一致，并签订了《商品房买卖合同》，我于当日就支付了购房款。被告收款后，告知我该房暂有人居住，须将暂住人清理后方能交付房屋。在此后的时间里，我多次找到被告要求尽快交房，但均被上述理由敷衍。无奈之余我只得诉至法院，要求判令被告交付所购商品房，并承担逾期交房的违约金人民币6966元，逾期办理产权证的违约金人民币645元；判令被告在判决生效后十日内办理房产证，如未办理，则按购房款参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付违约金，本案诉讼费由被告承担。被告辩称：一、我公司从未与原告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，也未授权、委托公司任何人与原告签订上述协议。原告原系我公司员工，公司法定代表人长期不在公司，原告是公司的实际经营负责人，日常经营管理、财务文档公章等一系列的使用管理都由原告负责。2008年5月正是原告在公司的任职期间，原告于2008年5月19日签订的《商品房买卖合同》是其利用职务之便单方签订的，不具有真实性、合法性、关联性。合同中约定的购房单价为848.68元/平方米，而同期奉新县的商品房平均价格已在1500元/平方米以上，其购房价远远低于同期市场平均价。另合同是2008年5月19日签订，但合同中却约定在2007年12月30日以前交房，买房时间在后、交房时间在前，很明显该合同是原告私自签订的。综上，原告的行为严重地损害了公司的利益，根据《合同法》第52条、第56条规定，该《商品房买卖合同》及《补充协议》依法是无效合同。二、塞纳广场第6栋1单元202室，现在并不是我公司的管业，无法将该房屋交付给原告。第三人吴建卫于2006年5月8日向我公司交纳了购房定金10000元，随后没有与我公司办理相关购房手续，也没有交纳相应的购房款，但第三人吴建卫已将该房屋装修使用，该房屋已属吴建卫管业。在没有与第三人吴建卫处理完房屋产权事宜之前，我公司是不会出卖给其他人的，也包括原告，故此我公司不可能主动与原告签订房屋买卖合同。综上所述，请求依法驳回原告的诉讼请求。第三人吴建卫陈述：我是本县2005年至2006年的被拆迁户，在原居住地被拆迁后就在被告处选购了讼争房产，并交纳了定金10000元，并与被告签订了《江西省奉新县产权调换购买商品房合同》，还在县司法局公证处办理了公证。后因我经济出现巨大困难，难以付清余款，当时即刻将实际困难向被告的实际负责人法籍华人王坚超总经理作了说明，请求宽限时日缴清余款。他念及我是本县拆迁户又在公司任中层干部（我当时向原单位请假在被告公司中任行政部经理一职），同意我暂缓交纳余款，但要尽快缴清。在征得勉强同意后我将该房产进行了装修，但未长期入住。这一点胡其松是清楚的，因是他令人将房屋的水电切断，使我根本无法入住而是借住在亲戚家。胡其松时任被告公司副经理，全权代理王坚超处理公司日常工作。其签订合同的房产面积与我的合同中的房产面积不相同，按其签订合同的面积总房价应是129257元，而其合同总价是129000元，因而我认为原告称购买了我所签订的房产纯属他个人一厢所为。本院经审理查明：原告胡其松于2005年底至2008年8月份期间任被告公司总经理助理。第三人吴建卫为奉新县城市建设拆迁户，被拆迁的原房屋位于现朝日小区处，其于2005年6月起任被告公司行政部经理。被告公司总经理为法籍华人王坚超，当王坚超不在公司时，由总经理助理胡其松负责公司日常事务。第三人与被告签订了《江西省奉新县产权调换购买商品房合同》，该合同没注明签订日期和约定付款方式及期限，但奉新县朝日集团项目协调小组于2006年12月29日，奉新县拆迁补偿安置协调领导小组、奉新县财政局于2007年2月13日在该合同中盖章审批买受人可冲抵销售不动产税和建设规费，并于2007年2月13日在奉新县公证处办理公证，[公证书号：（2007）奉证字第404号]。该合同第三、四、五条约定第三人购买被告开发的塞纳广场第6幢1单元202号房，建筑面积151.78平方米，单价为每平方米853.1元，总价129484元，预付购房款10000元，另冲抵销售不动产税和建设规费9651元，买卖人实际应付款为109833元。第九条第（2）项约定买受人逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十条约定交房期限为2006年12月30日前。2007年5月8日，第三人向被告缴纳人民币10000元，收据上注明为购房定金。2006年8月至2006年底，第三人吴建卫将选购房屋装修入住，被告后多次催第三人吴建卫交清房款。2008年6月3日，被告向第三人发出通知函，要求第三人收函后七天内从强占的房屋中搬出并恢复原状，否则被告将通过法律途径予以解决。此函由第三人妻子周丽兰签收。由于第三人吴建卫未能及时交清房款，被告公司总经理王坚超在公司开会宣布将该套房屋以第三人购买时的价格另行出卖，2008年5月19日，原告与被告就塞纳广场第6幢1单元202室签订《商品房买卖合同》，该合同约定房屋单价为每平方米人民币846.68元，总价为人民币129000元，房屋交付期限为2007年12月30日前。同时该合同第九条约定出卖人逾期交房的，按逾期时间违约责任分别处理，逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过60日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同后，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款的万分之三的违约金。第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。2008年5月19日，原告向被告交纳房款人民币119000元，同时由被告另先开具了一份10000元的收据给原告，约定如被告公司需退还第三人吴建卫的定金10000元，则由原告负责予以退还给吴建卫，该合同于2008年9月5日由被告公司职员黄小平交奉新县房屋管理局登记备案。2008年11月28日，原告以被告未及时交房诉至本院，要求被告交付所购房屋，并按约定支付相应违约金。庭审中，原、被告对第三人与被告签订的《江西省奉新县产权调换购买商品房合同》的真实性均无异议，但都主张该合同未经备案登记还未生效。原告对自己合同中的交房日期“2007年12月30日”解释为笔误，称交房日期实际应为“2008年12月30日”，并以此变更要求被告从2009年1月1日起承担逾期交房的违约金。原告、第三人对讼争房屋均未办理房屋所有权登记。本院认为：第三人吴建卫与被告江西德福塞纳置业有限公司签订的《江西省奉新县产权调换购买商品房合同》系被告与第三人的真实意思表示，未违反国家有关法律、法规规定，是合法有效的合同。原、被告对其真实性均无异议，但主张该合同未经备案还未生效，而该合同的第二十五条约定本合同自双方签订之日起生效，并未约定以备案作为合同生效的要件。且该合同虽未注明签订日期，但从奉新县朝日集团项目协调小组2006年12月29日，奉新县拆迁补偿安置协调领导小组、奉新县财政局于2007年2月13日在该合同中对冲抵销售不动产税和建设规费的审批盖章、奉新县司法局公证处2007年2月13日对该合同的公证来看，该合同签订日期最迟也是2007年2月13日。合同第八条对付款方式及期限没有约定，但依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。故本院对原、被告的此主张不予采纳。在第三人吴建卫未能及时交清房款，被告公司总经理王坚超在公司开会宣布将该套房屋以第三人购买时的价格另行出卖的情况下，原告和被告于2008年5月19日所签订的《商品房买卖合同》。被告主张原告是利用职务便利单方签订，且合同价格远低于同期市场平均价格，证据不充分，且与被告公司总经理王坚超陈述因第三人未及时交清房款，其在公司宣布将此房另卖，职员黄小平陈述该合同内容是其书写的不符，本院对此不予采信。该合同应系原、被告双方真实意思之表示，系合法有效的合同。至于合同第八条约定房屋交付期限为2007年12月30日前，原告庭审时主张系为笔误，交房期限实为2008年12月30日前，结合对被告职员黄小平的调查和商品房交易习惯，本院对此主张予以采信，推定房屋交付期限为2008年12月30日以前。综上，原、被告之间，被告与第三人之间的两份商品房买卖合同均为合法有效。第三人吴建卫现已将讼争房屋装修入住，被告知道后多次催其交清房款，2008年6月3日被告虽然向第三人发出了通知函，但只催促其搬出房屋、恢复原状，并未明确解除其与第三人之间签订的《江西省奉新县产权调换购买商品房合同》，且本次诉讼中被告在其答辩中也认可讼争房屋现属第三人的管业，故应视为被告将讼争房屋重新交付予第三人吴建卫并许可第三人占有。至于第三人未能及时交清房款，这是被告与第三人在履行其商品房买卖合同中发生的纠纷，不属于本案的审理范畴。在第三人和原告均未办理房屋所有权登记的情况，应考虑物尽其用、经济效率的原则，先接受标的物交付的买受人应取得标的物的所有权，对不能取得标的物所有权的其他买受人，则应由出卖人承担违约赔偿责任。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，诉讼过程中当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。本院已对原告行使释明权，建议其变更诉讼诉讼请求，原告坚持要求被告交付讼争标的物——商品房，而标的物的所有权只能归由一个买受人取得。在原告经本院释明仍未变更诉讼请求的情形下，法院既不能替行原告主张被告承担不能交付商品房的起诉权利，亦不能剥夺被告由此产生的抗辩权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条第（三）项、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，裁定如下：驳回原告胡其松的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。审判长宋孝健审判员涂晓娟代理审判员曾广荣二00九年七月三日书记员周虹

没找到您需要的？您可以发布法律咨询，我们的律师随时在线为您服务