房产纠纷2

发布日期：2014-03-25 作者：刘大卫律师

上海市虹口区人民法院
民事判决书
（2013）虹民三(民)初字第984号

原告胡××。

委托代理人刘大卫、杨燕奎，上海市光明律师事务所律师。

被告胡×东。

委托代理人朱庆文，上海董道律师事务所律师。

原告胡××与被告胡×东房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李梅芳独任审判，公开开庭进行了审理。原告胡××及其委托代理人刘大卫、杨燕奎，被告胡×东的委托代理人朱庆文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告胡××诉称，原告系本市水电路××号（以下简称系争房屋）一至二楼的产权人。2007年12月13日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将系争房屋的一楼全部出租给被告使用；租赁期限自2007年12月15日至2010年4月14日；租金为每月7,500元，且每年按5%提增；租金按季支付。合同签订后，原告按约将系争房屋的一楼交付被告使用，被告亦按约向原告支付押金22,500元，以及至2009年8月底的租金。合同期满后，被告继续承租系争房屋一楼，但鉴于自2009年9月起被告未再向原告支付租金，经原告多次催讨未果，故2011年3月7日，原告向被告发出《解除合同通知》，决定解除合同，被告对此予以认可，并于2011年3月底将系争房屋一楼返还原告，但仍未支付所欠租金及相关电费、电话费、物业费。故原告起诉，要求被告向原告支付2009年9月1日至2011年3月31日的租金156,777元；要求被告支付拖欠的电费249.2元、电话费223.6元、物业费11,689元。

被告胡×东辩称，不同意原告要求支付租金的诉讼请求。2008年8月4日，因系争房屋所在小区的物业单位上海景×物业管理有限公司（以下简称景×物业）在小区商铺的房顶平台上进行维修清理时，发生水管堵塞，造成系争房屋一至二楼大面积漏水，并直至2009年5月才修复完毕，期间被告未使用过系争房屋的一楼。漏水发生后，被告立即与原告取得联系，要求原告前来处理，但原告称其在国外，等其回国后再行处理，并表示其回国后有意将系争房屋出售与被告，希望被告先帮其照看房屋。故此后，被告应原告的要求，帮忙照看房屋，并按照每月1.5万元的标准向被告支付了系争房屋的按揭款。自2008年8月4日漏水事件发生后，被告未再使用过系争房屋一楼，故2008年8月起的房租不应由被告承担。且2010年原告回国后，原、被告曾联名致函景×物业，已要求景×物业赔偿原告包括租金损失在内的相关损失。综上，被告不同意原告要求被告支付租金的诉讼请求，但对原告主张的电费、电话费没有异议，同意支付。对物业费单据也无异议，但认为系争房屋受损期间的物业费用不应由被告承担。

经审理查明，原告为系争房屋一至二楼的权利人。2007年12月13日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将系争房屋的一楼出租给被告使用；租赁期限为3年，自2007年12月15日至2010年12月14止；租金按季支付，每月7,500元，每年按5%提增；每3个月付租金22,500元给原告，每期租金被告于上一期租金届满提前10天支付给原告，先付后用。若被告以汇款方式支付租金，则以汇出日为支付日，汇费由汇出方承担，原告收到租金后予以书面签收；被告支付原告押金22,500元，被告于签订本合同时交付原告，该押金不可视为被告预付租金，原告应于租赁期满，被告迁空交还房屋，并结清租金、电话费、水电费、煤气费、物业管理费等费用后3天内无息返还被告，被告有任何拖欠应付款项时，原告有权从该押金中先行支付，支付部分被告应立即补足；除不可抗力外，被告因使用不当或其他人为原因而使房屋设施损坏的，应负责赔偿或修复；被告有管理和维修该房产的责任，因管理不善造成的损失由被告负全责；被告应按时交付租金，如被告拖欠租金超过15日视为自动退租，构成严重违约，原告有权单方面解除合同，有权追究被告违约责任，并有权没收被告的押金；租赁期内，该房屋内的水、电、煤气、电讯、收视费等一切由被告使用而产生的费用均由被告承担，被告应按单如期交纳。合同签订后，原告按约将系争房屋一楼交付被告，被告亦按约向原告支付押金22,500元及租金至2008年7月底。2008年8月4日，系争房屋发生漏水，至2009年5月底得以修复。被告因系争房屋发生漏水而拒绝向原告支付2008年8月起的租金，且自2008年7月起未支付过物业费，并拖欠电费249.2元、电话费223.6元。

另查明，2010年11月11日，原、被告共同致函景×物业，载明：因2008年8月4日下午，景×物业在系争房屋所在的小区商铺的房顶平台上维修清理时，造成水管里的水大量冒出，流至系争房屋内，导致系争房屋内大量积水，房顶装修大面积脱落，多处出现严重裂缝，多扇安全门、木门损坏，景×物业一直未维修，也未赔偿损失。直至2009年5月底，景×物业才派人将房顶修复，给原、被告造成巨大损失，要求景×物业赔偿原告2008年8月4日至2009年8月底未收取的房租损失169,000元等其他相关损失。因索赔未果，原告于2011年5月3日以（2011）虹民三（民）初字第543号案起诉被告，要求被告支付系争房屋一楼自2008年8月至2011年2月的租金127,500元。审理中，鉴于原、被告曾达成一致向景×物业主张相关损失赔偿，故而原告撤回起诉，另于2011年9月7日以（2011）虹民三（民）初字第1190号案起诉景×物业，要求景×物业赔偿因维修不慎给原告造成的2008年8月至2009年8月的租金损失。景×物业辩称，2008年8月发生漏水后，系争房屋的权利人或承租人从未向其提出过漏水报修，也从未向其提出赔偿请求，现要求赔偿已过诉讼时效。据此，原告撤回了对景×物业的起诉。

再查明，2008年5月，原告将系争房屋的二楼租赁给被告使用。之后，被告陆续向原告支付了系争房屋租金24万元，对此，原告无异议。

2011年3月7日，原告因被告拖欠房租为由，向被告发送《解除合同通知书》，要求解除与被告就系争房屋一楼、二楼所签订的《房屋租赁合同》。当日，被告在该《解除合同通知书》上签字确认。

审理中，原告表示，在不计算租金递增部分的情况下，系争房屋一楼自2007年12月15日至2009年8月31日的租金为153,750元，系争房屋二楼自2008年5月至2009年8月31日的租金为88,000元，共计241,750元。此租金从被告已付的24万元中抵扣，尚有1,750元差价，该1,750元差价不再要求被告支付，且2009年8月31日前也不要求被告支付租金的递增部分，但自2009年9月1日起，要求被告按合同约定的金额支付租金；此外，原告对被告辩称的其自2008年8月起未再使用系争房屋不予认可，根据原告提供的证据显示，被告至2011年3月底仍在使用系争房屋；同时原告表示，同意退还被告押金22,500元。被告则认为，其自2008年8月起未再使用系争房屋，而是应原告的要求帮忙看管房屋，故2008年8月后的租金不应由其承担；其支付给原告的24万元，也系原告有意将系争房屋出售与其，而要求其支付的房屋按揭款。但对此，被告未提供证据予以证明。

上述事实，有原告提供的系争房屋产权证、原、被告签订的《房屋租赁合同》、《解除合同通知书》及快递单、停电通知、照片、调查笔录及电费、电话费、物业费单据，被告提供的2010年11月11日给景×物业的函、照片，本院调取的相关案件材料及原、被告的陈述等证据佐证。

本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，对当事人均具有约束力。合同签订后，原告作为出租人已按约将系争房屋交付被告，被告予以接受使用，双方理应按照合同的约定履行各自的权利和义务。在合同履约中，由于房屋漏水，原、被告达成合议：向景×物业要求赔偿原告2008年8月4日至2009年8月底未收取的房租损失169,000元（不计算租金提增部分）等其他相关损失。原告就此于2011年9月7日起诉景×物业，因景×物业辩称，原告的诉讼请求已过诉讼时效，故原告撤回起诉。原告虽撤回了对景×物业的起诉，但并不表示原告放弃追索2008年8月4日至2009年5月31日的租金，且被告亦无证据证明因系争房屋漏水致其无法实现合同目的，鉴于原告履约瑕疵确对被告正常使用房屋带来一定的影响，故被告可就此主张相应减少租金及物业费，但不应拒付全部租金和物业费。原告自愿放弃2009年9月1日之前的租金提增部分，并无不当。本院结合涉案租赁房屋的使用性质及上述认定，酌情确定由被告按照合同约定标准（不含提增部分）的50%及物业费收取标准的50%承担2008年8月4日至2009年5月31日止的租金37,136.6元及物业费。

系争房屋于2009年5月底修复后，被告仍继续使用系争房屋一楼，被告理应按约定履行其相应的法律义务，向原告支付房屋租金，故原告要求被告支付2009年9月起的租金及系争房屋的物业费、电费、电话费的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。

被告关于漏水后其未再使用系争房屋一楼，所支付的24万元系按原告要求支付的房屋按揭款的抗辩意见，因未提供证据予以证明，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第二百二十一条、第二百二十七条之规定，判决如下：

一、自本判决生效之日起10日内，被告胡×东支付原告胡××自2009年9月1日至2011年3月31日止的租金156,777元；

二、自本判决生效之日起10日内，原告胡××返还被告胡×东自2008年8月4日至2009年5月31日止的租金37,136.6元；

三、自本判决生效之日起10日内，被告胡×东支付原告胡××电费249.2元、电话费223.6元；

四、自本判决生效之日起10日内，被告胡×东支付原告胡××自2008年7月至2011年3月的物业费9,917.6元（按每月354.2元计算，其中2008年8月至2009年5月按每月177.1元计算）。

五、自本判决生效之日起10日内，原告胡××返还被告胡×东押金22,500元；

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费3,528.47元，减半收取1,764.23元，由被告负担。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员李梅芳
二〇一三年六月二十四日
书记员许时吉

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