【客观原因不能履行合同义务不构成违约】

发布日期：2014-03-31 作者：110网律师

【案情简介】
　　2011年9月28日，李某与曹某签订《广州市存量房屋买卖合同》，双方约定：李某购买曹某某房屋；卖房人应当在该房屋所有权转移之日起60日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，自逾期超过30日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之四的违约金。合同签订后，李某向曹某支付了首付款，并就购房余款办理了银行抵押贷款。2011年11月2日，上诉房屋过户至李某名下。现李某已经履行了全部合同义务，曹某至今未将诉争房屋处的原有户口迁出，已构成违约。所以，李某起诉至法院，请求判令曹某依约向其支付2011年11月2日至2012年6月7日的违约金共计10 46400元。
被告答辩称：我方不同意支付违约金。依据双方签订的存量房屋买卖合同第十条（三），因我方自身原因不能迁出原有户口的，我方才承担违约责任。现我方的户口未在诉争房屋处，诉争房屋处的户口为案外人刘某和田某的，与我无关，且我也无权强制要求他人迁出户口，故诉争房屋处现有的户口未能迁出，并非我方原因所致，故李某要求我方支付违约金的诉讼请求，无事实和法律依据。
另外，即使我方构成违约，李某主张的违约金数额过高，因诉争房屋的交易价格为42万元，故李某应据此计算违约金。而且李某并未因诉争房屋处原有户口未迁出而受到实际损失。
一审法院经审理判定：故李某依据诉争存量房屋买卖合同第十条（三），以诉争房屋处原有户口未迁出为由，要求曹某支付违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。据此，驳回李某的全部诉讼请求。
【朱律师说法】
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，李某与曹某签订的《广州市存量房屋买卖合同》，系双方当事人的真实性意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，对双方当事人均具有约束力。
《广州市存量房屋买卖合同》第十条（三）虽约定了曹某负有将诉争房屋处原有户口迁出的合同义务，并就此约定了违约金的计算方式，但是，在李某经法院释明仍坚持购买诉争房屋的情况下，因刘某与田某均系案外人，此二人的身份现无法确定，故该条款所约定的曹某所负有的将诉争房屋处原有户口迁出之义务，系客观上无法履行的义务，故现诉争房屋处刘某、朱某的户口虽仍未迁出，但该结果并非曹某自身原因所致。所以曹某并无违约行为。
另外，因诉争房屋的交易价格为42万元，故李某应据此计算违约金，而不应以房屋价款42万元与家具、附属设施等的折价款78万元的总和120万元计算违约金，而且李某并未因诉争房屋处原有户口未迁出而受到实际损失。

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