开发商要求先交接钥匙，后验收房屋，是否有效？

胡某某与上海丰扬房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷上诉案
上海市第二中级人民法院民事判决书   (2010)沪二中民二(民)终字第398号
　　上诉人(原审原告)胡某某。
　　上诉人(原审被告)上海丰扬房地产开发有限公司。
　　上诉人胡某某、上海丰扬房地产开发有限公司(以下简称丰扬公司)因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2009)宝民三(民)初字第1196号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2010年3月10日公开开庭进行了审理，上诉人胡某某，丰扬公司的委托代理人张高到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　原审法院经审理查明，2008年2月22日，胡某某(乙方)与丰扬公司(甲方)签订《上海市商品房预售合同》，约定，乙方向甲方购买上海市宝山区蕰川路2488弄海德花园某号301室房屋，房屋暂测建筑面积为161.18平方米，每平方米建筑面积单价为人民币13,431元(以下币种均为人民币)，总房价款为2,164,809元。乙方于2008年2月22日与甲方签约并付首付款664,809元，乙方应于2008年3月22日前支付房款150万元。合同第九条约定，甲方不得擅自变更已经与乙方约定的小区平面布局(见附件六)，确需变更的应当征得乙方书面同意。甲方未征得乙方同意变更小区的平面布局，乙方有权要求甲方恢复|上海房产诉讼律师www.house64.com/，如不能恢复的，甲方应当向乙方支付总房价款的0.1%违约金。合同第十条约定，该房屋交付必须符合的条件为：取得了《住宅交付使用许可证》；甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金；甲方承诺在2009年9月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得商品房房地产权证(大产证)，乙方有权单方面解除本合同。合同第十一条约定，甲方定于2009年6月30日前将房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第十二条约定，甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过60天，乙方有权按补充条款第二条执行。合同第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到通知之日起5天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为交付钥匙。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为居住用房，甲方应向乙方提供《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。合同补充条款第二条补充本合同第十二条约定，甲方逾期超过60天未将该房屋交付乙方，超过60天部分甲方应按本合同第十二条规定的违约金双倍计算，向乙方支付违约金；逾期超过180天未将该房屋交付乙方，乙方有权单方面解除本合同。合同补充条款第三条补充本合同第十三条，约定，甲乙双方同意，若乙方未按本合同第十三条规定之期限对该房屋进行验收交接，逾期则由甲方将该房屋的钥匙放置于该房屋的物业管理公司，由物业公司签收，甲方按此条规定将该房屋的钥匙放置于该房屋的物业管理公司的同时，视为甲方已履行完毕该房屋之交付责任。该日即为正式交付之日。自该日起甲方除根据本合同第二十二条规定负保修责任外，该房屋的一切损坏、不可抗力损失或任何风险责任及本合同规定由乙方承担的相关费用均由乙方承担。合同补充条款第七条为“关于销售广告、宣传资料的效力”，约定：1、双方的权利义务以合同及其附件为准；2、如楼书或其他宣传资料所载明的房型图及花园、露台、半地下室等奉送的面积和标准与签约时的房屋状态不符时，以签约时的房屋状态为准。
　　合同签订后，胡某某支付了购房款。2009年6月25日，丰扬公司向胡某某发《入住通知书》，称2009年6月29日至7月2日集中办理入住手续，安排胡某某于2009年6月29日办理入住手续。同年7月1日，胡某某发函给丰扬公司，对先交接钥匙后验收房屋的入住办理流程提出异议，认为应先验收再交接，并要求丰扬公司备好《住宅交付使用许可证》、注销抵押证明、缴纳了物业维修基金的凭证、《新建住宅质量保证书》、《新建住宅使用说明书》等17项文件。7月2日，上海无忧验房网出具验房报告，提出墙面开裂、空鼓、渗水等26项房屋质量问题。7月4日，胡某某发函给丰扬公司，称7月2日验房后发现诸多问题，尤其是东墙渗水严重，有严重反碱现象，需要重做室外墙壁的防水处理，要求丰扬公司针对验出的问题书面告知整改和处理方案，并希望丰扬公司按合同约定准备好房屋验收交接所需相关证明材料后再通知交房；胡某某提出公寓房建造使小区成为混合型生活社区，独栋别墅区外围墙，系争房屋套内面积减少公摊面积增加，且房型平面结构与合同约定存在不一致等问题。因双方意见不一，胡某某诉至法院，要求：1、丰扬公司支付自2009年7月1日起至2009年10月23日止的逾期交房违约金，2009年8月30日以前按总房价的日万分之三计算，8月31日起按总房价的日万分之六计算；2、丰扬公司拆除环绕独栋别墅外的违章围墙；3、丰扬公司纠正擅自变更住房类型等违约行为，将现混合型小区恢复至纯别墅小区。
　　原审另查明，2009年6月24日，丰扬公司向胡某某发《面积误差退款通知函》，称系争房屋实测建筑面积为160.97平方米，面积误差为0.21平方米，应退2,821元。8月26日，丰扬公司向胡某某发《房屋实测面积更正退补款通知函》，称上海市宝山区房地产测量队发现当初实测时测绘有误，故重新进行测绘，并于7月10日重新出具实测面积测绘报告，系争房屋实测面积更改为161.18平方米，与预测面积没有误差，无需进行面积退款手续。审理中，丰扬公司表示，因测绘面积误差导致无法缴纳维修基金，属于不可抗力，丰扬公司没有过错，不应承担违约责任，并提供2009年6月17日和2009年7月10日的《房屋土地权属调查报告书》、填表日期书写为2009年6月23日和2009年7月29日的《上海市商品住宅维修基金申请区县用表》。胡某某表示，对《房屋土地权属调查报告书》的真实性没有异议；《上海市商品住宅维修基金申请区县用表》是丰扬公司单方填写的，无法进行确认；丰扬公司认为因测绘面积误差导致无法缴纳维修基金属于不可抗力，不符合法律规定，应向胡某某承担违约责任。
　　原审还查明，2009年6月25日，丰扬公司取得包括系争房屋的《上海市新建住宅交付使用许可证》。同年8月17日，丰扬公司缴纳了维修基金，取得《上海市商品房住宅维修基金收款凭证》。
　　在本案审理过程中，胡某某为证明丰扬公司将纯别墅小区改变成混合小区，提供了广告等宣传资料。广告宣传为北上海大规模低密度别墅生活社区，有关文字表述为独栋别墅、双拼别墅、叠加别墅(有的加“等”字“)建筑组团，效果图显示有别墅、多层建筑。丰扬公司表示，对证据的真实性没有异议，但认为，宣传资料中的效果图均显示有多层建筑，丰扬公司未进行过改变，胡某某所称纯别墅没有事实依据。
　　原审审理中，胡某某于2009年10月23日办理了系争房屋验收交接手续，《房屋交接验收签认表》载明四层次卧顶部有渗水维修痕迹等。丰扬公司确认，胡某某诉称围墙中的铁栅栏已拆除，铁栅栏拆除后遗留的墙体是挡土墙，不是违章建筑。
　　原审法院认为，胡某某与丰扬公司就系争房屋签订的商品房预售合同，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人应当根据诚实信用的原则全面履行。根据合同约定，除不可抗力外，丰扬公司应于2009年6月30日前将系争房屋交付给胡某某，而系争房屋实际于2009年10月23日交付给胡某某，由此产生了丰扬公司是否应承担逾期交房违约责任的争议。首先，合同第十条约定了系争房屋的交付条件，丰扬公司交付系争房屋，应符合该条款约定的交付条件，即丰扬公司取得《住宅交付使用许可证》、丰扬公司按规定缴纳了物业维修基金等。丰扬公司虽然在2009年6月25日取得了住宅交付使用许可证，但到同年8月17日才缴纳了物业维修基金，故丰扬公司通知胡某某2009年6月29日交接系争房屋时还不符合约定的交付条件。丰扬公司关于其迟延缴纳维修基金系不可抗力的意见，于法无据，不予采纳。其次，根据合同第十三条的约定，丰扬公司应在符合本合同第十条约定的交付条件后，书面通知胡某某办理交付房屋的手续，胡某某应会同丰扬公司对该房屋进行验收交接。可见，丰扬公司取得住宅交付使用许可证只是双方验收交接系争房屋的条件之一，验收交接是房屋交付的必要途径。房屋交付的标志为交付钥匙。丰扬公司要求胡某某先交接钥匙后进行验收，不符合该条款的约定，也不符合交易习惯。胡某某关于先验收后交接钥匙的意见，符合该条款的约定，是合情合理的。同时，该条款还约定，在验收交接时，丰扬公司应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件等资料，如不出示和不提供规定的材料，胡某某有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由丰扬公司承担。胡某某已书面要求丰扬公司出示和提供相关资料，丰扬公司应按约向胡某某出示和提供相关资料，丰扬公司未提供其向胡某某出示和提供相关资料的证据，胡某某以丰扬公司未按约出示和提供相关资料为由拒绝接受房屋符合该条款的约定。第三，丰扬公司通知胡某某办理交房手续后，胡某某请专业人员帮助其对系争房屋进行检验，不违反合同约定和法律规定。胡某某通过验房发现了26项房屋质量问题，在此情况下，不接受房屋属人之常情。胡某某向丰扬公司提供了验房报告，提出了其所发现的房屋质量问题，丰扬公司理应对此作出积极回应，如确有质量问题，应及时整改；如不予认可，理应及时通知并与胡某某共同核实，以确认是否存在胡某某提出的质量问题，并根据核实的情况进行合理的处理。综上所述，丰扬公司在2009年8月17日之前尚不具备合同约定的交房条件，也未按胡某某要求提供或出示合同约定的相关资料，且系争房屋未通过胡某某验收，故丰扬公司应承担逾期交房的违约责任。2009年8月17日符合合同约定交房条件后，丰扬公司未按合同约定书面通知胡某某验收系争房屋，由此导致迟延交房的责任，也应由丰扬公司承担。合同约定逾期交房应按胡某某已付房价款日万分之三计算支付违约金，逾期超过60天部分按日万分之三的双倍支付违约金，现丰扬公司主张加倍计算违约金畸高、极为不公，表达了约定违约金过高并要求法院调整的意思，故依据法律规定，以胡某某实际损失为基础，兼顾合同的履行情况等因素，酌情确定丰扬公司仍按日万分之三计算支付逾期交房违约金。胡某某诉请要求丰扬公司拆除的围墙，其上部的铁栅栏已拆除，其下部的墙体是围墙还是挡土墙双方有争议，胡某某以丰扬公司违约为由要求丰扬公司拆除，缺乏事实依据，难以准许。对于变更住房类型的问题，胡某某提供的有关广告等宣传资料中，虽然在文字中没有写明存在多层建筑，但相关图纸中多层建筑的存在是明确的，胡某某所称纯别墅小区是没有依据的，故对胡某某要求恢复纯别墅小区的诉请不能准许。原审法院据此判决：一、丰扬公司于判决生效之日起十日内，支付胡某某从2009年7月1日起至2009年10月23日止的逾期交房违约金74,685.60元；二、胡某某的其他诉讼请求，不予支持。
　　胡某某不服原审判决，向本院提起上诉称，丰扬公司的售楼广告中，宣传系争小区是“低密度别墅生活社区”，小区建筑由独栋别墅、双拼别墅、叠加别墅三种建筑形式组成，现丰扬公司在小区内建有多层住宅，违反其售楼时的承诺，应当承担相应的违约责任。房屋质量存在大量问题，丰扬公司对业主提出的要求拖延、隐瞒，怠于履行合同约定的义务，且合同对于逾期交房的违约金有明确约定，原审以约定违约金过高行使自由裁量权不当。原审判决遗漏胡某某要求纠正擅自变更房屋类型、房屋结构的诉讼请求，且未对面积进行核对，现请求撤销原审判决，依法改判。
　　丰扬公司不同意胡某某的上诉请求，同时提起上诉称，丰扬公司在合同约定的时间内取得《新建住宅交付使用许可证》，可以交房。胡某某提出交房前必须提供的17项文件只有少数几件属于合同约定需要提供的材料，其他均不在法定或约定的范围之内，原审对此未加区分有失偏颇。胡某某要求丰扬公司拆除房屋外的挡土墙、以及改造成纯别墅小区均属无理。胡某某以没有资质验房人员的验房报告作为拒收房屋的理由，没有根据。宝山区房地产测量队测量房屋面积时产生误差，进行二次测量，导致丰扬公司延期缴纳维修基金，丰扬公司对此并无过错。丰扬公司认为，胡某某是因为房价下跌才编造各种理由拒收房屋，请求撤销原审判决，依法改判。
　　胡某某辩称，丰扬公司违约，理应承担相应的违约责任，请求驳回丰扬公司的上诉。
　　二审审理中，丰扬公司提供了小区物业上海海尚物业管理有限公司的情况说明，以证明2009年6月下旬至2009年9月之间，丰扬公司一直电话催促胡某某办理房屋交接的手续。胡某某认为，丰扬公司没有按照合同约定书面通知，且之后的多次联系中，丰扬公司也未提及物业维修基金已经交付。丰扬公司认为，延期缴纳维修基金并非其责任，亦未对业主造成损失。胡某某二审未能提供因延期缴纳维修基金的相关损失依据。
　　二审审理中，胡某某提出房屋的阳台与图纸不一致，丰扬公司认为该处为放置空调的位置，丰扬公司提供的房屋符合图纸。胡某某对此表示，该处放置空调的面积是否计入房屋面积需要查明。
　　二审审理中，丰扬公司表示愿意支付胡某某补偿金74,685.60元。
　　经本院审理查明，原审法院判决认定之事实无误，本院予以确认。
　　本院认为，丰扬公司于合同约定的时间前取得的《住宅交付使用许可证》等，胡某某所指房屋质量瑕疵的证据尚不足以构成其拒收房屋的理由，丰扬公司于2009年8月17日缴纳了维修基金，取得《上海市商品房住宅维修基金收款凭证》，可以认定丰扬公司自2009年8月18日起具备了交付房屋的条件。胡某某自认丰扬公司于2009年8月间通知其交房，结合上海海尚物业管理有限公司的情况说明，本院认为丰扬公司已经实际履行了通知交房的义务，胡某某直至2009年10月23日接收房屋，责任并不在丰扬公司。本院认为，丰扬公司应当承担2009年7月1日起至2009年8月17日止的逾期交房的违约金。二审中，丰扬公司自愿支付胡某某违约及补偿金74,685.60元，本院予以准许，因该补偿金额与原审判决第一条相同，故原审判决，可予维持。
　　系争房屋阳台边增加放置空调机的位置，对胡某某有利，交付的房型并不违反合同约定。胡某某提出审核该处面积是否计入总面积的问题，系另一法律关系，若胡某某认为丰扬公司交付的房屋面积不符合合同约定，可另行主张，本案不作处理。
　　根据双方提供的售楼沙盘模型照片，可以较为清晰的区分多层住宅与叠加别墅，且胡某某自己提供的售楼宣传资料上亦有“独栋别墅、双拼别墅、叠加别墅等建筑组团”的字样，胡某某提供的证据难以证明丰扬公司售楼时承诺小区仅有别墅住宅，故胡某某认为丰扬公司做虚假广告，存有欺诈行为，依据不足，本院难以采纳。胡某某要求丰扬公司将小区恢复至纯别墅小区，显然无理，本院难以支持。关于违约金是否过高以及拆除土墙一节，原审法院已做陈述，本院予以认同，不再赘述。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百五十三条之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　上诉案件受理费人民币833元，由上诉人上海丰扬房地产开发有限公司与胡某某各半承担。
　　本判决系终审判决。
　　
审　判　长　王泳雷
代理审判员　张　松
代理审判员　王　伟
二○一○年六月八日
书　记　员　周乐晟