房产继承人签订的房屋买卖合同是否有效?

发布日期：2014-04-23 作者：110网律师

甲欲出售一套商品房，该商品房的产权人登记在其母亲名下，母亲已过世。甲与乙签订房屋定金协议的时候，以过世母亲名义签署，收受定金10万，并承诺双方签订《房地产买卖合同》之前，办理完出售商品房的继承过户手续。之后乙反悔不想买该房，以定金协议主体一方早已过世为由，主张定金协议无效，要求甲退还已付定金。
乙提出协议无效的依据是，《合同法》第九条规定，当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。甲是以他已过世母亲的名义签订合同，签约主体不符合法律要求，所以定金协议无效。乙自认为官司胜券在握，但结果是，法官认为双方签订的定金协议有效，没有支持乙的请求。
法官的理由是，虽然定金协议在形式上有瑕疵，但首先，乙在签订定金协议、交付定金的时候，甲已如实告知房产未完成过户的情况。其次，甲作为其母亲的法定继承人，取得房屋产权是必然结果，不会造成房屋交易的任何障碍。
在二手房交易中，有很多类似的情况，产权人过世多年，其法定继承人在收受定金时才作产权变更，再将房屋过户给下家。在这个过程中，由于涉及到两次变更产权人、及在房屋未过户到继承人名下的签约主体问题，往往导致很多纠纷。
以上的案例，法官支持在产权无争议的情况下，尚未取得产权证的房屋所有权人所签订的协议有效，是合同法中最大诚信原则的体现。

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