小议优先续租权

“蜗居”、“房奴”等社会新名词的出现反映了在现代都市生活中，人们面对高额房价，为居住条件而患得患失的窘态。当短期无力购置房屋时，租房居住、租房做生意是实现安家创业的重要方式。
由于承租人在经济上处于弱势地位，其更多关注的是所居住、经营用房承租权的延续，以保障其居住、经营环境的稳定性。特别是经营用房承租人通过数年的资金投入、努力创业，在固定街区、地段已形成自己独特的经营品牌，众所周知的如天津十八街麻花、武汉吉庆里鸭脖，试想如果换成八十街麻花、庆吉里鸭脖，美食在人们心中已然变味、打折。该经营用房作为经营场所已成为远近闻名的“旺铺”、“旺户”，其隐性广告价值成为承租人获取经营利润的重要因素。如果租期届满，原房屋继续出租，原承租人愿意在同等条件下续租，而出租人却不愿再将原房屋续租给原承租人，原承租人只得迁址经营，这势必会产生损失。虽然我国法律仅规定了房屋承租人的优先购买权，但在司法实务界中优先续租权之诉已不鲜见。能否保护承租人的优先续租权是热点议题。
一、优先续租权概念
我国《合同法》第230条“出租人出卖租赁房屋时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”规定了优先购买权。有学者将该条文予以学理解释提出了“优先续租权”一说：房屋租期届满前，出租人继续出租原房屋的，应当在合理期限内通知承租人，承租人愿意继续承租原房屋的，享有以同等条件优先续租的权利。出租人应当尊重承租人的优先续租权，未在合理期限内履行通知义务致使承租人丧失优先续租权而造成损失的，承租人有权请求出租人承担赔偿责任。
肯定优先续租权的主张认为：一个国家创设优先权的客观基础是为维护公平、正义之需，这就是优先权所体现和保护的社会关系。从浅层次讲，优先续租权保护了处于弱势地位的承租人权益，维护了实质公平、正义;从深层次讲，优先续租权保护特定经济领域的发展及交易安全，具有较强的社会公益性。
否定优先续租权的主张认为：我国法律规定所有权人对所有物享有占有、使用、收益、处分的权利，优先续租权是对出租人行使处分权的限制，干涉了出租人的意思自治。如果人民法院判决承租人享有优先续租权，一来无法律依据，二则优先续租权的具体内容不明确导致生效法律文书难以执行，同时可能会加剧出租人的对抗情绪，最终损害了司法公信力。
二、优先续租权的性质
法律对财产权的限制必须有充分的正当性，这是鼓励投资和创造，促进交易，增加社会财富的要求。承租人优先购买权是基于其享有房屋租赁权在先的事实而设定的，仅意味着购买机会上的优先和排斥他人取得承租房屋所有权的保障，并非是购买条件上的优惠。立足于立法本意看，承租人优先购买权的性质是债权，为追求充分发挥财产的使用效能，维护既有经济秩序的稳定而归入附强制缔约义务的请求权范畴，反映出债权物权化的特征。从学理上看，优先续租权与优先购买权相类似，亦是基于享有承租权在先的事实而设，“其背后的政策假设是承租人须为经济弱者，有必要给予物权化对世效力之保护”(台湾学者苏永钦语)，以保障承租人稳定生活、生产的利益。对于出租人而言，优先续租权仅是限制其自由选择承租人的权利，而非对租赁房屋所有权的限制;对于承租人来讲，优先续租权仅是得到续租机会上的优先，避免因搬迁可能带来的损失，并非是续租条件上的优惠。优先续租权同样反映出债权物权化的特征。
三、优先续租权在司法实务中的适用
案例一，湖南省某法院曾受理这样一起租赁合同纠纷：承租人彭某与某农贸市场签订《门面房租赁合同》一份，其中约定由彭某租赁该市场E2栋19号、20号门面，租期3年，如彭某在租赁合同期满前2个月向市场提出续租申请，则取得优先续租权。合同到期时，彭某要求续租遭到拒绝后便诉至法院，请求判令市场与其续签原租赁合同。
一审法院审理认为，彭某与某农贸市场签订的《门面房租赁合同》系双方真实意思表示，并且已经实际履行完毕。因彭某未能举证证明已在合同约定期限内向市场提出书面续租申请，故驳回彭某的诉讼请求。一审宣判后，彭某提起上诉。二审法院对一审法院认定事实予以确认，认为彭某在争议门面中已经营三年时间，在合同履行期间既无违反合同的行为，也无违法经营行为，从有利于维持现有经济关系的稳定，促进个体经济的发展和不损害市场利益的角度出发，彭某在同等条件下可以优先承租。因此改判彭某对农市场E2栋19号、20号门面有优先承租权。
案例二，《合同法实务全书》(江平编著.P1719.1999年)中选编这样一起租赁合同纠纷：程某租赁了某商场21室的1—4号柜台，租期1年。租赁期满后，程某提出续租申请，被商场拒绝。后商场强行将程某的货物搬出租货柜台，起诉要求程某搬走被商场封存的货物。
一、二审法院经审理后认为，双方的租赁关系已经解除，遂判决程某搬走封存货物并支付商场租金。程某向省高院提出再审。再审法院审理后认为，程某在原租赁地点经营是合法的，应受法律保护。程某既无违反合同的行为，又无违法经营的行为，在同等条件下应享有优先承租权。因此判决由市场在判决书送达后30日内为程某安排与原租赁柜台相应的4个柜台，如不能安排则要赔偿程某积压商品的损失15.5万元。
在这两则案例中，作出生效法律文书的人民法院在我国法律未明文规定承租人享有优先续租权的情况下，均适用了《民法通则》第4条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”确认了承租人在租赁合同即将到期时对原承租房屋或类似不动产(如柜台)享有优先续租权，可以看出法院已意识到在租赁合同纠纷中一味否认承租人的优先续租权有失公平、公平。那么，能否在任何情况下一律赋予承租人优先续租权呢，这是值得商榷的。
四、优先续租权的适用条件
参照《合同法》第230条对房屋优先购买权的规定，笔者认为优先续租权具有如下适用条件：
1、出租人与承租人的房屋租赁合同合法有效是前提，如果房屋租赁合同被确认无效或被撤销，则自然不存在优先续租权。
2、优先续租权的客体仅限于原承租房屋。现实中存在大量的柜台、摊位、出租车等特殊租赁物，如果赋予此类租赁物的承租人享有优先续租权，则易引发群体诉讼，进而浪费司法资源，影响社会稳定。因此，不能扩张优先续租权的客体范围。
3、优先续租权体现在房屋租期届满前，出租人欲另与他人订立下一个房屋租赁合同阶段，当出租人在合理期限内通知承租人新的租赁条件，承租人必须在此段期限内主张优先续租权;否则，此项权利即告消灭。关于“合理期限”的规定，可参照最高人民法院《关于适用贯彻执行〈民法通则〉若干意见问题的意见(试行)》第118条“出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人”之规定，定为“3个月”为宜。如果出租人提出将收房自用或租赁房屋的共有人将以同等条件承租，按照物权优于债权原理，承租人不能主张优先续租权。
4、优先续租权须在同等条件下行使。同等条件是指出租人欲另与他人订立房屋租赁合同而达成的租赁条件，包括同一租金、同一租期，同一付款方式、期间及同一其他交易条件。
5、优先续租权虽不是法定民事权利，但出租人与承租人在订立房屋租赁合同时约定此项权利亦不违反法律规定，在缔约双方当事人之间具有约束力。实务中，在某些房屋租赁合同中可能仅约定了优先续租的意思表示，对续租条件(如租金、租期等)未作约定或约定不明确，为妥善定纷止争，建议承办法官不要仅简单以“约定不明确，视为未作约定”来驳回承租人的诉讼请求，可以通过释明优先续租权的法理、性质，引导当事人参照原房屋租赁合同或欲订立新的房屋租赁合同中的租赁条件续租。
作者：张芳