房屋买卖合同纠纷一

发布日期：2014-05-21 作者：张向锋律师

房主把房子卖给外孙女要求承租人腾房却遇阻

赵先生咨询：我有一套房子，由一对夫妇租住，这对夫妇已经租了五年，今年初，我又与他们续签了一年的合同。由于我岁数大了，近期家里又出了点儿事，我决定将这套房子卖掉，我听说承租人有优先购买权，就告诉了这对夫妇，问他们买不买，他们明确表示不会购买。我的外孙女因为要准备明年结婚，正计划买套二手房，我寻思她买谁的房不是买，还不如买我的，我还可以给她便宜点儿，于是我就把这套房子比市场价稍低点儿卖给了外孙女。

我外孙女办理完房产过户手续后，找到租房的这对夫妇说，因为要对房屋重新装修，希望他们能在租期到期前四个月腾房，没想到这对夫妻当场就翻脸了，说不仅不会腾房，由于我给外孙女的售房价比市场价格低，侵犯了他们的优先购买权，让我还要至少赔偿他们10万元。请问，我把我的房子卖给外孙女，他们还有优先购买权吗，我外孙女有权让他们腾房吗？

法律专家答复：你把房子卖给自己的外孙女，承租人没有优先购买权，虽然你的外孙女买了房子，但根据“买卖不破租赁”的原则，你外孙女在对方租期未满的情况下仍不宜强行要求对方腾房，建议与对方协商解除房屋租赁合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定，具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：(一)房屋共有人行使优先购买权的；(二)出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；(三)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。据此，你的外孙女购买你的房子，承租人主张优先购买权，人民法院不会支持。《合同法》规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，这即所谓的“买卖不破租赁”原则。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》也规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。也就是说，这对夫妇如果起诉你的外孙女要求继续履行原租赁合同，人民法院一般会予以支持。

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