开发商能否通过裁决突破已被法院预查封的预售商品房？（转载）

发布日期：2014-07-14 作者：110网律师

开发商能否通过裁决突破已被法院预查封的预售商品房？
转者按：下面转载的两篇裁决及其意见是针对同一纠纷而形成的，其意见是完全对立的，其要解决的问题实质为已被法院预查封的预售商品房合同，开发商能否通过仲裁解除此房屋买卖合同，从而实现购房者所欠债务，从预查封申请人一方而言，则意味着其通过查封变现此预售房屋清偿自己欠款的目的破灭，法院如何平衡处理此种经济利益完全冲突的纠纷，不仅考量着法律的公平与正义，同时也考验着每个法官的良知。
第一部分江苏高院执行局裁决意见
文章标题：被执行人与案外人利用仲裁裁决规避对预查封房产执行的审查处理
　　【要点提示】预售商品房未进行房屋所有权登记，人民法院可以预查封。预查封的效力等同于查封，涉案房产一经预查封，原房屋权利人（被执行人）即丧失对其进行实体性处分的权利。在预查封后，如被执行人与第三人通过仲裁裁决解除商品房预售合同，意图转移预查封房产，为法院处置该财产设置障碍，应认定该行为损害了其他债权人的利益，属于规避执行的行为，该仲裁裁决不能产生对抗人民法院对该房产进行预查封的效力。
　　【案号】（2010）苏执监字第135号
　　【案情】
　　申诉人：江苏马会置业有限公司。
　　申请执行人：郭明艳等。
　　被执行人：姜玉蓝。
　　一、涉及姜玉蓝为被执行人的案件执行情况
　　郭明艳申请执行姜玉蓝、朱丽娜等借贷及担保合同纠纷一案扬中市人民法院（以下简称扬中法院）于2009年1月21日立案执行，执行标的为644万元及利息。本案已执行到位50万元。2008年11月28日，扬中法院因郭明艳提出诉讼财产保全申请，对姜玉蓝名下的位于南京市栖霞区金马路18号钟山美庐21号房产进行了预查封，2009年11月25日续封。2009年7月15日，该房产经委托评估，价值676.46万元。
　　靖江市人民法院受理涉及姜玉蓝为被执行人的案件有5件，未执行到位的标的额共计480万元。该院于2009年5月对钟山美庐21号房产进行了轮候预查封。
　　孙苏宁申请执行姜玉蓝民间借贷纠纷一案南京市雨花区人民法院于2009年8月10日立案执行，执行标的额为298.3241万元。
　　二、马会置业公司异议情况
　　2010年5月，马会置业公司以钟山美庐21号房产的预售合同已解除，该房产归其所有为由向扬中市人民法院提出异议，要求扬中法院解除预查封。扬中市人民法院于2010年9月21日裁定驳回了其异议。
　　2010年8月24日，马会置业公司向江苏省高级人民法院反映，被执行人姜玉蓝向其购买的钟山美庐21号房产被扬中法院预查封，后其与姜玉蓝经南京仲裁委员会仲裁解除了该商品房预售合同，但扬中法院不同意解除对该房产的预查封，为此请求立案监督，解除扬中法院对该房产的预查封。江苏省高级人民法院依法立案监督。
　　江苏省高级人民法院经审查查明：2007年10月12日，姜玉蓝向马会置业公司购买钟山美庐21号房产，双方签订了商品房预售合同。合同约定建筑面积394.63平方米，单价为12960元/平方米，总价款为5114437元，姜玉蓝首付房款2054437元，剩余房款3060000元办理银行按揭，商品房交付时间为2008年6月30日，并约定了有关违约责任条款。2007年10月16日，该预售合同在南京市房地产市场管理处登记备案。
　　2007年10月25日，姜玉蓝向中信银行股份有限公司南京分行（以下简称中信银行）按揭贷款3059999元，并以钟山美庐21号房产提供抵押担保，马会置业公司提供阶段性保证。因姜玉蓝未履行办理房屋权属登记和抵押登记手续，致使中信银行尚未取得他项权利证书。姜玉蓝未按期还款，中信银行向马会置业公司主张还款。
　　2010年4月13日，马会置业公司向南京仲裁委员会申请仲裁，南京仲裁委员会作出（2010）宁裁字第035-03号裁决书，裁决：一、解除马会置业公司与姜玉蓝于2007年10月12日签订的《钟山美庐商品房预售合同》（钟山美庐21号）；二、本案因解决纠纷导致的合理费用人民币111316元及仲裁费用人民币18036元，由姜玉蓝负担；三、因姜玉蓝向中信银行按揭贷款应支付的贷款余额本金及利息计2784896.88元，由马会置业公司在应退房款中直接扣除，并支付给中信银行；四、姜玉蓝将相关办证资料于2010年4月13日前交还马会置业公司，马会置业公司将房款余额人民币2200000元退还姜玉蓝。2010年4月16日，马会置业公司将仲裁裁决中明确应退还给姜玉蓝的220万元交付给南京市雨花区人民法院受理的执行案件申请执行人孙苏宁。
　　【裁决】
　　江苏省高级人民法院经审查研究认为，扬中法院对被执行人姜玉蓝购买的钟山美庐21号房产采取预查封措施在先，南京仲裁委员会在后作出的解除马会置业公司与姜玉蓝之间商品房预售合同的仲裁裁决书不能产生对抗预查封在先法院对该房产执行的效力。马会置业公司要求相关法院解除对该房产预查封的理由不成立。据此，驳回了马会置业公司要求解除对该房产预查封的请求。
　　【评析】
　　姜玉蓝是涉及多起案件的被执行人，其购买的预售商品房被多家法院执行。在执行过程中，姜玉蓝与第三人通过仲裁裁决解除了商品房预售合同。对预售商品房的执行是否有别于对所有权明确财产的执行，被执行人的行为是否属于规避执行的行为，该仲裁裁决能否对抗法院执行，如何依法保护多方债权人的利益。这些问题是本案执行的关键，也是本文评析的焦点。
　　一、预售商品房在执行中权属的认定
　　被执行人姜玉蓝向马会置业公司购买钟山美庐21号房产，并办理了商品房预售合同登记备案手续，依照最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（以下简称《通知》）第十五条第（三）项的规定，扬中法院有权对该房产进行预查封。因预售商品房未进行房屋所有权登记，预查封时该房产的权属并不确定，被执行人是否能够成为完全的或真正的权利主体，尚处于不确定状态，本案不是直接对被执行人所有的财产进行执行。正确处理此案，应首先对执行预查封房产的执行对象进行界定。
　　一种观点认为，执行预查封房产的执行对象是购房者的合同权利，即预查封的是购房者获得所购房屋所有权的权利。另一种观点认为执行预查封房产的执行对象是购房者享有的商品房所有权。笔者认为以上两种观点具有片面性。商品房预售合同是指房地产开发企业将尚未建成商品房向社会销售并于建成后转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。商品房预售合同订立时，商品房尚未建成，商品房的权属处于不确定状态，存在不同情况的变化。在预查封期间当房地产开发企业将房屋交付给购房者时，购房者应及时办理产权登记，预查封转为正式查封，法院执行的对象就是被执行人所有的房产；当房地产开发企业因某些原因不能交付房产时，购房者向房地产开发企业主张返还的购房款及主张的违约金、损失等就可以成为法院的执行对象。预查封的目的在于保持标的物的现状及价值，限制债务人对于预查封标的物的处分权，籍以实现债权人的债权。笔者认为基于商品房预售合同的法律性质及预查封的目的，执行此类预查封房产的执行对象应是被执行人在履行商品房预售合同过程中取得的可供执行的财产权益。
　　二、预查封效力的认定
　　法律规定预查封等同于查封效力，预查封的效力应当是禁止预查封机关以外的人对预查封的财产进行有害处分。当人民法院对预售的商品房预查封后，即意味着司法公权的介入，在未依法解除预查封前，该预查封就具有排他的法律效力，其他司法机关、仲裁机构及第三人不得对预查封的财产进行转移、设定权利负担或有其他有碍执行的行为。
　　扬中法院在对钟山美庐21号房产进行预查封时，马会置业公司已将该房产交付给姜玉蓝，姜玉蓝作为被执行人其可供执行的财产权益为扣除享有优先受偿权的银行按揭抵押贷款后的剩余房产价值，也包含该房产依法处分时因市场价格变动所产生的增值部分。马会置业公司、姜玉蓝在钟山美庐21号房产大幅度增值的情况下，通过仲裁裁决按原来签订的商品房预售合同约定的价格解除了预售合同，并将退还给姜玉蓝的220万元交给了预查封法院执行案件以外的第三人，预查封法院的申请执行人没有受偿。在执行过程中，姜玉蓝、马会置业公司意图利用仲裁裁决低价转移预查封房产，为预查封法院处分该财产设置障碍，该行为损害了郭明艳等债权人的利益，应认定为规避执行行为，亦不能产生对抗预查封在先法院对该房产执行的效力。
　　三、仲裁裁决效力的认定
　　南京仲裁委员会作出的仲裁裁决书是生效的法律文书，一方当事人不履行仲裁裁决的，另一方当事人可以依法向人民法院申请执行。如果依据仲裁裁决中解除商品房预售合的事项执行，则预查封的房产仍为马会置业公司所有，执行法院执行案外人的房产将于法无据。对该仲裁裁决的效力如何进行审查是执行法院能否继续执行预查封房产不可回避的问题。
　　根据《中华人民共和国仲裁法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十三条第二款的规定，能够提起撤销裁决司法审查程序的主体只能是仲裁当事人，而能够提起不予执行仲裁裁决审查程序的仅限于仲裁裁决的被申请人。本案中马会置业公司、姜玉蓝不会提出撤销或不予执行仲裁裁决的请求，而申请执行人亦无法律依据申请启动对仲裁裁决的司法审查程序。
　　《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十三条第三款虽然规定了人民法院可以依职权对有关仲裁裁决进行审查，但是该款规定的条件十分严苛，仅限于“该裁决违背社会公共利益的”。人民法院的执行秩序应列入公共利益，如果认定当事人进行仲裁裁决妨害了执行秩序，人民法院应依职权裁定不予执行。本案中执行法院对预售的商品房预查封后，即意味着司法公权的介入，在未依法解除预查封前，该预查封就具有排他的法律效力。姜玉蓝、马会置业公司通过仲裁裁决解除商品房预售合同损害了其他债权人利益，妨害了执行秩序，人民院可以依职权裁定不予执行南京仲裁委员会作出的仲裁裁决书。
　　四、预查封顺位受偿的认定和处理
　　依照《通知》第十八条、第十九条、第二十条的有关规定，预查封的效力等同于查封，预查封的轮候登记参照轮候查封登记的有关规定办理。预查封法院依法解除预查封的，排列在先的轮候预查封自动转为预查封。《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第88条第一款规定：多份生效法律文书确定金钱给付内容的多个债权人分别对同一被执行人申请执行，各债权人对执行标的物均无担保物权的，按照执行法院采取执行措施的先后顺序受偿。综合理解上述法律条款，预查封具有顺位受偿的效力。本案涉及多家法院对同一被执行人的同一房产进行了预查封、轮候预查封。涉案房产应由首先采取预查封措施的扬中法院依法处置。如被执行人姜玉蓝的财产不足清偿全部债务，已取得金钱债权执行依据的其他债权人可以向扬中法院申请对姜玉蓝的钟山美庐21号房产参与分配。基于担保物权而享有的债权，优先于金钱债权受偿，在处置该房产时应首先保证中信银行抵押权的实现。

　　鉴于姜玉蓝目前可供执行的主要财产位于南京，为方便财产处置及分配，江苏省高级人民法院已裁定将涉及姜玉蓝为被执行人的有关案件统一指定由南京市中级人民法院执行。
第二部分江苏省南京市中级人民法院的执行异议之诉判决意见
江苏省南京市中级人民法院
民事判决书
（2013）宁民初字第18号
原告江苏马会置业有限公司。
法定代表人王溯航，该公司总经理。
委托代理人李郁祥，江苏高的律师事务所律师。
委托代理人李友道，江苏高的律师事务所律师。
被告郭明燕，女，汉族，无业。
委托代理人刘艳春，江苏冠文律师事务所律师。
委托代理人万腊庚，江苏石城律师事务所律师。
原告江苏马会置业有限公司（以下简称马会公司）诉被告郭明燕停止执行异议之诉纠纷一案，于2010年1月7日向江苏省扬中市人民法院起诉。2011年3月，江苏省扬中市人民法院根据江苏省高级人民法院监督意见，将该案移送本院。本院于2011年11月30日立案受理，于2012年3月1日作出（2011）宁民初字第43号民事判决。宣判后，郭明燕不服，向江苏省高级人民法院提起上诉。江苏省高级人民法院于2013年2月6日作出（2012）苏民终字第0098号民事裁定，将本案发回重审。本院于2013年3月22日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年5月9日、2013年8月22日公开开庭进行审理。原告马会公司的委托代理人李郁祥、李友道，被告郭明燕及其委托代理人刘艳春、万腊庚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马会公司诉称：一、南京市栖霞区金马路18号钟山美庐某号房屋（以下简称21号房屋）所有权一直为马会公司所有，姜玉蓝从未取得21号房屋的所有权。1、21号房屋为马会公司开发建设，所有权归马会公司所有。2、2007年10月12日，马会公司与姜玉蓝签订商品房预售合同，马会公司将21号房屋预售给姜玉蓝，合同签订后，姜玉蓝一直未办理该房屋的权属登记。3、2010年4月13日，南京仲裁委员会作出裁决，解除了马会公司与姜玉蓝签订的预售合同，马会公司也已经按照裁决书的内容支付所有款项，因此该房屋已不可能过户至姜玉蓝名下，房屋所有权归马会公司所有。二、请求立即停止对21号房屋进行的处分和执行。依据郭明燕的申请，法院对讼争房屋进行了预查封，而21号房屋并未办理预购商品房预告登记，本案中，马会公司与姜玉蓝签订的预售合同已经解除，债权已经消灭，法院对此房屋继续采取预查封已经没有依据。现有证据充分表明21号房屋为马会公司所有，郭明燕不得请求法院对21号房屋强制执行。马会公司诉至法院请求判令：一、确认南京市栖霞区金马路18号钟山美庐某号（含－1、1、2、3层）房屋归马会公司所有，并停止对此房屋执行（含撤销已经采取的预查封等措施）；二、诉讼费用由郭明燕负担。
被告郭明燕辩称：1、2007年10月12日，姜玉蓝与马会公司签订商品房预售合同，姜玉蓝支付了全部购房款购买21号房屋，已经实际取得21号房屋的所有权，商品房登记备案等同于预购商品房预告登记，涉诉房屋已经预登记在姜玉蓝名下。2、因姜玉蓝与郭明燕的民间借贷纠纷，江苏省扬中市人民法院（以下称简扬中法院）于2008年11月28日、2009年11月25日采取的查封措施合法有效。3、马会公司与姜玉蓝恶意串通通过仲裁裁决解除房屋预售合同，是规避执行的行为。该行为排除了第三人债权受偿机会，损害了第三人的利益，是无效行为，且因马会公司与姜玉蓝恶意串通规避执行，目前姜玉蓝的执行案件已经由江苏省高院指定南京市中级法院执行，马会公司不享有诉权。综上，请求驳回马会公司的诉讼请求。
经审理查明，2007年10月12日，马会公司与姜玉蓝签订《钟山美庐》商品房预售合同一份，约定马会公司将21号（含－1、1、2、3层）房屋出售给姜玉蓝，房屋面积为394.63平方米，总价5114437元。此合同于2007年10月16日在南京市房产局办理了备案登记。同年10月25日，姜玉蓝作为借款人与中信银行股份有限公司南京分行（以下简称中信银行南京分行）订立个人购房借款合同，借款金额3059999元，姜玉蓝以其购买的上述房屋提供抵押担保，马会公司作为保证人为该借款提供阶段性保证，马会公司承诺，对自本合同生效之日起至姜玉蓝就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证，办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交中信银行南京分行持有之日止姜玉蓝的所有应付款项承担连带保证责任。至此姜玉蓝向马会公司付清了全部房款。
2008年10月24日，南京市房屋产权监理处出具南京市商品房初始登记证明一份，房屋权利人为马会公司，房屋坐落：栖霞区金马路18号21号（含-1，1，2，3层）。
2009年5月8日，马会公司将涉案房屋权属登记资料（包括南京市房屋权属登记申请书、房屋测绘图成果图、发票、办理房屋所有权证须知）交给姜玉蓝。
2008年11月28日，因扬中法院受理郭明燕诉靖江市鑫蓝锻造制造有限公司、江苏蓝天齿轮有限公司、江苏鑫蓝机械制造有限公司、姜玉蓝、朱丽娜、王军借贷及担保合同纠纷一案，根据郭明燕的申请，扬中法院于2008年12月1日对21号房屋进行了预查封。该案在审理过程中，双方于2009年1月16日自愿达成调解协议，调解协议内容为：“一、靖江市鑫蓝锻造有限公司应偿还郭明燕借款本金494万元并赔偿郭明燕50万元（包括计算至2009年1月20日止的借款利息及其他被告造成郭明燕的所有损失），共计欠款544万元，定于2009年1月20日前偿还344万元，于2009年2月20日前偿还200万元；二、如靖江市鑫蓝锻造有限公司有一期不能按上述期限履行还款义务，则郭明燕可就全部欠款申请法院执行，且靖江市鑫蓝锻造有限公司还应承担违约金100万元，并按月利率2%向郭明燕支付自2009年1月21日起计算的全部欠款利息；三、江苏蓝天齿轮有限公司、江苏鑫蓝机械制造有限公司、姜玉蓝、朱丽娜、王军对上述款项承担连带清偿责任”。
扬中法院依据该调解协议出具了（2008）扬民二初字第384号民事调解书，该调解书发生法律效力后，因靖江市鑫蓝锻造有限公司等被告未按调解协议履行，郭明燕于2009年1月21日申请立案执行。执行过程中，马会公司于2010年9月10日向扬中法院提出执行异议，主张讼争房屋归马会公司所有，应解除预查封措施。
2009年，南京市雨花台区人民法院（以下简称雨花法院）受理孙苏宁诉姜玉蓝民间借贷纠纷一案，该案在审理过程中，双方于2009年6月20日达成调解协议，约定，姜玉蓝于2009年7月15日前给付孙苏宁借款2962989元，并支付自2009年5月1日起至实际给付之日止的利息，按中国人民银行同期贷款利率四倍计算。案件受理费减半收取15252元、保全费5000元，合计20252元，由姜玉蓝负担。后因姜玉蓝未按约履行，孙苏宁于2009年8月10日申请立案执行。
2009年9月1日，孙苏宁与姜玉蓝达成执行和解协议，协议内容为：一、因姜玉蓝现无偿债能力，自愿将其于2007年10月12日与马会公司签订的《钟山美庐》商品房预售合同项下座落于本市栖霞区金马路18号钟山美庐某号（含－1，1，2，3层商品房，未办证），该商品房建筑面积394.63平方米，合同价款为5114437元，作价508.6万元以抵偿所负孙苏宁部分债务。其中，姜玉蓝为购买该项房产在南京中信银行办理的按揭贷款，尚欠贷款本息268.6万元（含罚息）由孙苏宁负责偿还（实际抵偿债务为240万元），并由双方协助贷款银行及房地产管理部门办理解除抵押及房屋登记到孙苏宁名下的手续。二、自2009年7月15日前，姜玉蓝应给付孙苏宁借款2962989元，并支付自2009年5月1日起至实际给付之日止的利息，按中国人民银行同期贷款利率四倍计算。案件受理费、保全费20252元及执行费由姜玉蓝负担。该项法律文书所确认债权、利息及诉讼、保全费，扣减上述240万元，差额部分由姜玉蓝在2009年底前偿还孙苏宁。如姜玉蓝履行不能，将由执行法院继续强制执行。
2009年9月7日，雨花法院作出（2009）雨执字第872号民事裁定，裁定：姜玉蓝名下的坐落于本市栖霞区金马路18号钟山美庐某号（含-1、1、2、3层商品房，未办证），该商品房建筑面积394.63平方米的房屋所有权及相应的土地使用权归申请人孙苏宁所有；二、所有人孙苏宁应持裁定书在30日内到南京市房地产管理部门（或土地管理部门）办理产权过户手续。同日，雨花法院向南京市房产管理局、南京市国土资源局发出协助执行通知书。
2009年9月28日，中信银行股份有限公司南京分行（以下简称中信银行南京分行）向南京市玄武区人民法院（以下简称玄武法院）起诉姜玉蓝、孙苏宁、马会公司，要求支付借款，马会公司承担担保责任。
2010年2月2日，马会公司向南京仲裁委员会申请仲裁，要求解除与姜玉蓝之间的商品房预售合同，南京仲裁委员会根据双方协商经书面审理于2010年4月13日作出裁决，解除双方的商品房预售合同，因姜玉蓝向中信银行南京分行按揭贷款应支付的贷款余额本金及利息2784896.88元，由马会公司在应退房款中直接扣除，并支付给银行，姜玉蓝将办证资料交还马会公司，马会公司将房款余额2200000元退还姜玉蓝。2010年4月13日，马会公司支付给姜玉蓝5万元。
2010年4月1日，雨花法院向马会公司发出协助执行通知书，内容为，“提取姜玉蓝应得退房款220万元，汇至本院帐户”。
2010年4月14日，马会公司向雨花法院提出执行异议。
2010年4月16日雨花法院作出（2010）雨执裁字第5号民事裁定，裁定撤销（2009）雨执字第872号民事裁定，中止对21号房屋产权及相应土地使用权过户给孙苏宁的执行。
2010年4月16日，雨花法院出具给马会公司《当事人往来款收据》一份，摘要为，提取姜玉兰退房款，金额2200000元。2010年4月16日孙苏宁向雨花法院出具收条一份，内容为，今收到雨花法院执行款本票（法院转交江苏马会置业有限公司）金额220万元整。
2010年4月16日，马会公司出具给中信银行南京分行转帐支票一张，金额63965.16元。2010年4月19日，玄武法院出具案件往来预收款收据一份给马会公司，摘要为：执行款，金额270万元。中信银行南京分行在收到马会公司代姜玉蓝转交的欠款2763965.16元，遂于2010年4月20日向玄武法院撤回起诉。
2010年9月10日，马会公司向扬中法院提出执行异议，主张讼争房屋归马会公司所有，应解除预查封措施。
2010年9月21日，扬中法院作出（2010）扬执异字第13号执行裁定书，认定：讼争房屋预登记在姜玉蓝名下，在姜玉蓝未履行合同债务的情况下，法院预查封房屋符合法律规定。合同当事人依据合同约定虽有权协商解除合同，但当法院查封预售的商品房后，即意味着司法公权的介入，在未依法解除查封前，该查封即具有排他的法律效力，查封法院在先作出的查封裁定书，并不因在后生效的仲裁裁决书中有解除商品房预售合同的内容而失去法律效力。故马会公司以生效仲裁文书裁决解除与姜玉蓝的买卖合同，主张解除对该房屋的预查封无法律依据，其异议理由不能成立，驳回马会公司对执行标的提出的异议。后马会公司向扬中法院提起权属纠纷诉讼，要求确认讼争房屋归其所有，并对此房屋停止执行（含撤销已经采取的预查封等措施）。因相关执行案件经江苏省高级人民法院指定移送本院执行，故马会公司起诉郭明燕一案，亦移送本院审理。
以上事实，有商品房预售合同、借款合同、仲裁裁决书、收条、执行裁定书、民事裁定书、协助执行通知书、开庭笔录及当事人陈述等证据证实。
本案争议焦点：一、商品房登记备案是否等同于预购商品房预告登记；二、扬中法院的预查封是否具有当然否定仲裁解除涉案合同裁决效力；三、仲裁裁决是否存在当事人恶意串通，规避执行损害其他债权人利益的情形。
关于争议焦点一、本院认为，依据《物权法》第二十条规定，
当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。建设部第168号令颁布《房屋登记办法》第六十七条规定，有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：（一）预购商品房；（二）以预购商品房设定抵押；（三）房屋所有权转让、抵押；（四）法律、法规规定的其他情形。《城市商品房预售管理办法》第10条规定：商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。从本案现有证据看，涉案的房屋未依据物权法的规定办理过预购商品房预告登记，只是依据建设部《城市商品房预售管理办法》的规定办理了登记备案。对于登记备案能否等同于预告登记的问题，本院认为，预告登记制度系物权法确定的一种物权登记制度，预告登记后，其请求权产生权利保全的效力，即：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该项不动产的，不发生物权效力，且有排斥后来的物权变动的效力，形成了对现实登记权利人处分权的限制。而《城市商品房预售管理办法》属部门规章，其关于合同登记备案的规定，是房地产管理部门出于行政管理的目的，对商品房预售合同进行的备案，系行政管理范畴，与物权法第二十条规定的不动产预告登记制度存在本质区别。根据物权法定原则，仅办理了商品房预售合同的登记备案，并不当然产生预告登记的物权效力。本案中马会公司与姜玉蓝之间的商品房预售合同未依据物权法规定办理预告登记，故不产生物权效力。马会公司于2008年10月取得初始登记后，虽在2009年5月8日，就将涉案房屋权属登记资料（包括南京市房屋权属登记申请书、房屋测绘图成果图、发票、办理房屋所有权证须知）交给姜玉蓝，但姜玉蓝一直未办理产权证，故涉案房屋产权未发生物权变动，仍属于马会公司所有。
关于争议焦点二，扬中法院虽对涉案房屋进行了预查封，但预查封是人民法院对被执行人尚未进行权属登记，但将来可能会进行登记的不动产进行的一种预先限制性登记，只有在登记机关核准登记产权时，才转为正式的查封。基于预查封的上述特性，本院认为，预查封并不能限制商品房预售合同不能履行时，基于正当合理的理由予以解除。当商品房预售合同合法解除时，房屋不再是预查封的对象，需返还的购房款等成为预查封对象。故本案中的预查封不能当然否定仲裁解除合同裁决的效力。
关于争议焦点三、本案纠纷系因姜玉蓝无力全额偿还其所欠多笔债务而产生。姜玉蓝负有多笔债务，相应的多个债权人所享有的债权，在法律上具有同等的地位，故姜玉蓝作为债务人向部分债权人清偿，本身并不当然构成恶意串通损害其他债权人利益。本案中，因姜玉蓝未能偿还银行购房贷款，致中信银行起诉马会公司要求其承担连带责任，在姜玉蓝无力向中信银行归还贷款的情况下，马会公司与姜玉蓝经仲裁裁决解除合同。合同解除后，马会公司已退还了全部购房款，且退房款除5万元是直接支付给姜玉蓝的，其他退房款都是通过法院支付或执行扣划的；郭明燕在本案诉讼中亦未能提供证据证明马会公司与姜玉蓝存在恶意串通损害第三人利益及规避执行的行为，故郭明燕主张马会公司与姜玉蓝在仲裁中解除合同无效，依据不足，本院不予支持。
综上，因涉案房屋在交易过程中未办理物权法规定的预告登记不产生物权法上的效力，且涉案房屋所有权一直归马会公司所有，未发生过变动，故扬中法院针对姜玉蓝采取的预查封措施，不具有对房屋所有权的保全性质。同时，因马会公司与姜玉蓝解除合同具有正当合理的原因，仲裁裁决亦未被依法撤销，且也不存在恶意串通损害第三人的情形，故预查封不能否定仲裁解除合同裁决的效力。在南京仲裁委员会做出解除讼争房屋商品房预售合同的仲裁裁决生效后，预查封失去对象，马会公司因合法建造的事实行为而享有涉案房屋所有权。马会公司现要求停止执行及解除对21号房屋查封的请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第二条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》二百二十七条之规定，判决如下：
一、马会公司享有南京市栖霞区金马路18号钟山美庐某号（含-1，1，2，3层）房屋所有权；
二、停止对南京市栖霞区金马路18号钟山美庐某号（含-1，1，2，3层）房屋的执行并解除对南京市栖霞区金马路18号钟山美庐某号（含-1，1，2，3层）的查封。
本案应收案件受理费80元，由郭明燕负担。（马会公司同意其预交案件受理费由郭明燕向其直接支付，本院不再退还，由郭明燕在本判决生效之日起十日内向马会公司支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本2份，上诉于江苏省高级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省高级人民法院开户银行及账号：南京市农业银行山西路支行，帐号：03329113301040002475）。
审　判　长　　孙　伟
审　判　员　　曹　艳
人民陪审员　　李小锁
二〇一四年三月二十六日
书　记　员　　张　毅

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