特别企划《解密维权》第三期：二手房

发布日期：2014-07-25 作者：陈军律师

军律师团队与搜狐焦点特别企划《解密维权》第三期：二手房"选择恐惧症"如何治？陈军律师为您支招！

Reports Lead开栏语经验告诉我们，买房是一件体力活，更是一件脑力活。为了帮更多的网友买到称心如意的房子，为了让大家在买房过程中没有顾虑，搜狐焦点成都站特别企划《解密维权》栏目，每月1号、15号上线，这里一定有你想解决的疑问。找好房容易，不反悔难，且买且珍惜。

引言       二手房买卖一直是房屋交易中问题层出的环节，许多人对二手房买卖的理解往往还停留在"买房龄5年以上的不用交营业税"的层面上。殊不知，二手房的房屋质量、过户合同以及中介公司等环节都有可能产生问题。接下来，我们将会用三期的时间和你一起解密二手房交易中应该关注的环节和可能出现的法律问题。本期，先来看看在二手房的选择上可能存在的风险。
据调查，许多购买二手房的网友是出于孩子上学或者希望尽快入住等需求，和选择新房一样，他们在二手房的购买初期也常常遭遇"选择恐惧症"。如何弄清房屋的产权归属？如何鉴别二手房的房屋质量？交易可能产生哪些税费？接下来，我们将一一为您解答。

律师解密

   如何审查房屋的权属？
    二手房通常地理位置较好、房周边配套完备等优点，很多购房者选择购买二手房，审查其权属是首要问题。
　　1、审查房屋是否具有合法的产权。通过房产管理部门看产权有无争议，防止假产权证，避免“一房多卖”，或是无证的违章建筑。
　　2、审查房屋产权的真正归属及交易主体。看产权证上业主姓名与售房者身份证是否一致，有无其他共有人。防止无权的人或者是部分产权人未经其他共有人同意擅自出售房屋。如果是夫妻或家庭成员共有的，或继承人共有的房屋，那么买受人应当和全部共有人共同签定房屋买卖合同。共有人不能到场的，应由其出具公证委托书。因为依照法律规定，未经共有人同意，部分共有人擅自转让共有财产所签定的买卖合同一般是无效的。另外，若二手房系公司所有的，购买人应当审查公司董事会、股东会审议同意的书面文件；属于国有或集体资产的，购买人应当审查政府主管部门的批准文件。
　　3、审查房屋产权转移是否受到限制。看房屋有无被司法机关查封，有无被抵押，是否是允许上市交易的经济适用房，近期是否被列入拆迁范围等。土地使用权是出让的还是划拨的，出让土地使用年限还有多长，是否划算，是否是农村集体土地，因为现行法律法规还不允许城市居民购买农村集体土地上所建的房屋。
　　4、实地查看房屋的现状。看房屋的坐落与产权证的登记是否一致，登记面积与实际面积大体是否相当，避免原产权证登记可能出现的错误导致买受人无法取得房屋。
　  5、审查房屋是否存在租赁关系。房主与第三人还存在着租赁关系，在此情况下，买受人虽然能取得房屋产权，却有可能因租赁期未满而无法入住；或买卖合同可能因为侵犯了承租人的优先购买权而被撤销，从而陷入诉讼纠纷之中；对于已经出租的房屋，可以要求售房人提供承租人放弃优先购买权的书面声明，或在签订购房合同前要求售房人解除与承租人的租赁合同。

   如何鉴别二手房的房屋质量？
    新建商品房的交易，开发商按国家规定提供质量保障，购房者收房后若出现质量问题，开发商应按国家有关规定和合同约定承担质量保修责任。
    二手房上市交易前大多已由卖房人或实际使用人居住了一定年限，买房人购买时应仔细观察。
    非建筑专业人员仅通过表面观察无法发现将要购买的房屋是否存在质量问题，对于有关房屋结构等方面的质量问题，还必须经专业的房屋质量鉴定部门进行鉴定才能确定。因此买房人在购房时有必要请建筑专业人士对房屋是否存在质量问题予以评定。购买二手房的质量问题时有发生，若在合同没有约定，很容易发生纠纷，所以购房者在选择二手房时应关注其质量问题，建议着重关注：
    1、渗、漏问题，通称“六漏一渗”，是指屋面漏水、水箱漏水、楼地面漏水、地下室漏水、上下水管道漏水、卫生洁具漏水和墙面渗水。
　 2、堵、泛上下水管道和卫生洁具堵塞，影响极大。若屋面天沟积水，阳台和卫生间地坪倒泛水，以及阳台雨后积水，造成楼地面渗漏，甚至水平管道倒泛造成粪便、污水倒灌。
　　3、壳、裂。“壳”是指墙面、平顶粉刷层和楼地面等起壳;“裂”是指墙面、地面和屋面等裂缝。起壳、开裂最容易导致渗漏和面层脱落。
　　4、砂、渗。“砂”是指楼地面起砂，“渗”是指住房的铝合金门窗渗水、锈蚀。这类质量问题，往往给住户带来诸多生活上的不便。
　　5、粗、污。“粗”是指钢木门窗、木隔、木壁柜等制作和油漆粗糙，内外墙面粉刷、平顶粉刷和地面粗糙。“污”是指墙面、地面、门窗、上下水管道及卫生洁具、电线及配件等沾满泥浆和垃圾污染。
　　6、钢门窗问题。钢门窗开启不灵活，关闭不密封，零件脱落，损坏多，这往往给居住者带来不必要麻烦。
　　7、电器安装问题主要问题有：安装粗糙、缺件、凌乱、脏污、裂纹、透缝、松动、短(断)路、漏电、烧损等，这些问题将形成居住安全隐患。
    购买二手房双方各自需要交哪些税费？
    二手房交易过程中，买卖双方对交易产生的税费未进行约定的，按照法律规定买卖双方应各自承担各自应付的税费，建议买卖双方最好在房屋买卖交易前事先通过书面形式约定税费负担。交易过程中买卖双方最好是事实求是的缴纳税费。
     税费项目：
1、交易手续费：住宅按建筑面积收取，每平方米6元（买卖双方各一半）非住宅按成交价或指导价×0.7%收取（买卖双方各一半）；
2、登记费：住宅80元/套、非住宅550元/套，共有人房屋权利证书工本费10元/套。
3、契税、营业税及附加、个人所得税、印花税及征收标准
1、契税：（由买方缴纳）（1）家庭首次购买90平米以下普通住房：成交价×1%;（2）家庭首次购买建筑面积90-144平米的普通住房：成交价×1.5%；（3）其他：成交价×3%。
2、营业税及附加：（由卖房缴纳）（1）购房时间满5年的普通住宅免征营业税；（2）非住宅、满5年的非普通住房按差额征收：（出售价-购房成本）×5.55%（3）购房时间不足5年的普通住房、非普通住房全额征收营业税：成交价×5.55%
3、个人所得税：（由卖方缴纳）（1）成交价×1%；（2）其中通过继承、赠与取得的住房和非住宅、再次交易须缴纳个人所得税：成交价×20%；（3）出售购买时间满五年的家庭唯一住房，免征个人所得税；
4、印花税：（对于个人销售和购买住房暂免印花税）买卖双方各缴纳成交价的万分之五,房屋产权证按件征收5元/件。

二手房交易中买卖双方为了少缴税、降低交易成本会做低房价。通常会将正式买卖合同中的房价做低，再以 “装修款”或 “房屋补偿款”的名义支付差额部分或私下另行支付差额价款，这就是二手房买卖过程中的“阴阳合同”。本身阴阳合同是违法的逃税行为，若一旦发生纠纷，除“阴、阳”合同可能都会被认定为无效外，双方还可能严重违反了税收规定，有关部门查实后若属于一般偷税行为，行政机关有权给予罚款、拘留等行政处罚；如果偷税数额较大、次数较多，则可能构成犯罪。

网友关心
     搜狐网友"飘雪"：成都某知名楼盘和酒店签约，他们承诺业主反租15年。现在收房半年，酒店却找借口不租了！该怎么办？
陈军律师答疑：根据原建设部《商品房销售管理办法》第11条，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
    但在实践中开发商和业主签订商品房买卖合同，业主与开发商委托或指定的酒店管理公司签订租赁合同，两份合同条款看起来没有任何关联性，也就是说承租方不支付租金也不会影响房屋买卖合同的效力，很难认定售后包租。实际上业主是基于承租方完全履行承租合同可以预见投资收益，才购买该商品房，若承租方不支付租金，严重损害业主的合法权益。开发商与业主没有特别约定的情况下，承租方拒不支付租金，除要求酒店管理公司支付租金外（一般情况下承租方酒店管理公司没有履约能力），业主很难进行维权。
   律师建议：购买投资性"包租"房屋的时候，业主可以要求开发商或担保公司对投资合同（租赁合同或委托经营协议）提供担保，否则一般出现承租方违约，业主的权益无法得到保障。
搜狐网友"草草"：我们小区物管服务相当差，内部多次发生偷窃，甚至还出现保安捅伤业主的事件。我们该如何维权？
陈军律师答疑：物业管理人员未尽到义务，业主可以向物业公司要求其按服务合同履行义务，若业主委员会对物业公司服务不满意，业主委员会可以按照法律规定，重新选聘新的物业管理企业。

    往期回顾
      成都搜狐《解密维权》第一期：//zhuanti.focus.cn/2014/jmwq01/
      成都搜狐《解密维权》第一期：//zhuanti.focus.cn/2014/jmwq02/ ;
      成都搜狐《解密维权》第一期：//zhuanti.focus.cn/2014/jmwq03/ ;

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