特别企划《解密维权》第四期：打破二手房买卖“潜规则”
发布日期：2014-07-25 作者：陈军律师
引 言
在上一期的《解密维权》中，我们关注了二手房在选择时可能面临的诸多问题，相信不少患有“选择恐惧症”的购房者应该从中受益匪浅。本期，我们继续关注购房者在二手房的交易环节可能出现的问题。阴阳合同、霸王条款、过户陷阱、交验房质量问题等防不胜防，购房者唯有在律师的帮助下炼出“火眼金睛”，才能最大限度地维护自己的合法权益。
律师解密
二手房买卖合同陷阱多 ，阴阳合同如何破除？
一、“中介”设置陷阱多 谨慎签订看房合同
购买任何一套二手房时，购买方首先要做的一定是先看房，看房满意后才决定购买。大多数人的概念中，买卖双方交易成功了应当支付中介费，否则就不需要支付中介费。中介带购房者看房前通常都会要求购房者签署一张看房单，大多数购房者都会忽视看房单的具体内容，轻易就签字了。而看房单上也有玄机，有的看房单甚至会约定看房后，只要最终看房人购买了该套房屋，无论是否通过该中介达成交易，都要承担相当于中介费或一定金额的违约金。
律师提醒：中介公司为了保护自己的权利往往在居间协议中会约定各种各样要交易双方承担违约责任的内容，建议购房者签订“看房单”和签订居间协议时，一定要看清、看懂合同条款。
中介设置的常见陷阱：1：定金锁定交易，反悔即侵吞。交易初期买方有购房意向，中介公司则立即要求支付“诚意金”、“意向金”等，规避“定金”的法律约束，试图预先把部分佣金收入囊中，进而锁定交易并制定对中介公司有利的约定，以避免交易过程中受双方反悔、串通、被同行抢客等不利因素影响导致交易中止，自己分文无收的情况。2：隐瞒瑕疵，误导消费者。中介提供的信息不实有两个原因：一是业主没有如实告知中介，但中介应当尽核对核查义务;二是业主如实告诉了中介，但中介故意隐瞒，比如房龄、抵押、缺陷等，购房者往往签了合同后才知道存在不利因素，此时中介往往以“扣定金”来威胁，迫使客户继续交易。3：虚假承诺，诱使交易。为了促成交易中介公司工作人员信口开河，做出迎合买卖双方交易意向的虚假口头承诺，消费者往往缺乏有效的书面证据不能依法维权。3：炮制霸王条款，损害消费者权益。中介公司利用含糊不清、剥夺消费者权利的霸王合同条款，强加买卖双方履约和违约责任，回避自身违约责任，预设收费陷阱等，比如“因买方资料不实导致交易失败没收定金”等霸王条款。5：借“变通”操作为由，收取代理费。在二手房交易过程当中，部分中介公司为使买卖双方满足房产交易条件，违法违规代办社保、完税等虚假证明，并趁机收取价格不菲的代办费。
购房者因缺乏购房专业知识和法律知识，不熟悉二手房交易的程序和交易规则，因此无法发现二手房交易过程中的各种交易陷阱、合同陷阱，容易掉进陷阱而导致纠纷，损害购房者的利益。
二、“阴阳合同”陷阱名为避税实为偷税 隐患多风险大
2005年6月起针对普通商品房、非普通商品房区别征税并且对出售方征收营业税、个人所得税和对买卖双方征收交易契税，增加了非普通商品房及出售方的税负，转让方的税负又转嫁到了受让方，为了减少买卖双方税费负担，中介或交易双方多采取做低房价的方式来逃税。通常的操作方式是买卖双方签订“阴阳合同”，或者签订“主合同”和“补充合同”。签订“阴阳合同”，即签订一份总房价较低的合同，作为办理过户手续之用的“阳合同”，同时签订一份反映真实成交价格的“阴合同”。签订“主合同”和“补充合同”的操作方式更为简便，买卖双方只签订一份价格虚假的买卖合同用来办理过户手续之用，真实的成交价格则通过签订补充协议的方式来约定。
律师提醒：首先“阴阳合同”不是避税而是偷税，一旦被查出，不但要补足应缴的税款，而且还面临高额罚款，甚至受到刑事处罚。其次，“阴阳合同”已经引起了很多的纠纷，过户前首先要核税，核税通不过，则无法交易，纠纷自然而生，多出的税费到底谁来承担就成了双方争议的焦点。最后，若是通过贷款方式买房，由于首付款是按真实房价支付的，而交付贷款银行的必须是送房地产交易过户用合同，如果首付款和买卖合同有出入，贷款也不能获得银行批准，这样也会引起双方的纠纷。
三、“贷款”陷阱
假收入证明有风险：二手房买卖交易，大多数购房者采取贷款方式购房，由于银行审核房贷有一定的标准比如购房者的还款能力、信用状况、房龄、房屋价值等，一些购房者的收入可能无法达到银行的要求，于是只能做假的收入证明用于购房贷款。
陈军律师提醒：购房者提供假收入证明一旦被银行查出，就可能进入不良信用黑名单，不但该次贷款无法通过审批，而且也会成为今后贷款的障碍。建议购房者在贷款前应先咨询贷款银行，量力而为，勿让假收入证明成为影响交易的陷阱。
双方串通抬高房价，获取更多的贷款：购房者首付款不足，为了达成交易，只有获取银行更多的贷款，交易双方串通抬高房屋成交总价。
陈军律师提醒：二手房的房贷首付款是有比例各银行都是有要求的，购房者多因首付款不足，为了达成交易，只有做高房价获取银行更多的贷款，本质是属于骗贷行为。若银行发现实际价值并没有合同价高，购房者也可能无法贷到预期的成数，容易引发交易双方纠纷。
五、“合同移置”陷阱 合同最好当面签 留下“空格”隐患多
很多中介公司在购房者有意购买房屋时，会不失时机的催促购房者签订预先制作的一式三联的格式意向协议，并由购房者支付为数不多的意向金。为了避免买卖双方提早碰头而造成跳过中介私下交易的情况发生，中介也寻找着保护自己权益的方式来促成双方交易，先不让买卖双方碰头，意向协议通常由买方先签，然后由中介拿给卖方签，而买方签字后，一式三联的意向协议均被中介拿走。
律师提醒：交易合同最好买卖双方当面签定，防范出现代签合同的情况；合同中不能留下“空格”，若有空格一定要划去。最好能在各方都在场的情况下进行签署并且各方留壹份原件在手上，以免带来不必要的麻烦。
购房"阴阳合同"避税有风险 非正当利益法律不保护 二手房交易中业主要拿捏好分寸 太强太弱都不好
二手房过户存安全隐患，购房者权益如何保证？
一、二手房交易不过户存在重大法律风险，大致有以下五种情况的交易，可能出现暂时不过户的情况：
1、出卖方的房产证还没有办下来，等待房屋产权证办下来以后再办理过户手续，存在严重安全隐患。
2、出卖方的房产为经济适用房等限制类房产交易，未达到上市交易的条件，等待达成上市年限或条件再办理过户，存在严重安全隐患。
3、出卖方取得房产证不满五年，为了规避交易税收，达到五年再办理过户手续。
4、买方暂时不具备购房资格，暂时无法完成过户交易，等待买方具备购房资格后再办理过户手续，存在严重安全隐患。
律师提醒：购房者签订合同后，未过户之前房屋涨价，有卖方毁约高价出卖给第三人风险；房屋过户之前出卖方产生经济纠纷或债务，有法院查封的风险；房屋过户之前出卖方过户之有被设置抵押风险……二手房屋交易无法立即过户，法律风险很大，建议购房者不要购买。
二、二手房交易要防范过户不能的风险。
如房屋被查封或设置抵押，在抵押和查封未解除之前是无法办理过户手续的。
陈军律师提醒：购房签订合同之前最好与出卖方共同到登记部门查询交易房屋是否设置抵押及有无被司法机关查封情况，出卖方有无涉案的情况，警惕付款后无法过户，钱财两空。
房主悔约不肯过户 买方可先申请财产保全 卖方交房过户前加价 买方可要回定金并索赔
二手房交验应注意哪些环节？
1、检验房屋有无质量问题，最好请专业人陪同并且房屋没有质量问题后再交房。
2、查看房屋是否租赁关系，若有租赁关系，最好解除租赁关系并在腾空房屋后再办理交付手续。
3、迁出原房屋上登记户籍关系，方便新房主办理入户手续。
4、交易双方办理好房屋维修基金过户手续。
5、交易双方办理好房屋水、电、气、电视、网络等过户手续。
6、交易双方办理好停车位使用合同文件。
7、交房时出卖方应结清水、电、气、物业、电视、网络、停车位等一切费用。
二手房交易"验房"环节不可少 夏季收房验房四步走 巧借天气查"顽疾"网友关心
搜狐网友"娃儿他爹"：租的房子下雨天会渗水，签了一年的合同住了三个月，实在不能忍受想退租，但房东不肯退押金，怎么办？
律师解答：根据《商品房屋租赁管理办法》第九条规定，出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。若租赁的房屋漏水导致承租人不能正常使用房屋，出租人拒绝维权对房屋进行维修的，则承租人有权解除租赁合同，出租人应据实结算租金，退还押金、赔偿承租人的损失。
搜狐网友"踏雪寻梅"：我和前夫婚前约定AA制，婚后他自己贷款买房并独自还贷。现在离婚了，房产该归谁？
律师答疑：根据《中华人民共和国婚姻法》第十九条规定，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。若双方约定婚前及婚后双方的财产实行AA制，双方离婚时除非双方协商一致除外，房归购买方所有，另一方无权请求分割。
往期回顾
成都搜狐《解密维权》 第一期：//zhuanti.focus.cn/2014/jmwq01/
成都搜狐《解密维权》 第二期：//zhuanti.focus.cn/2014/jmwq02/
成都搜狐《解密维权》 第三期：//zhuanti.focus.cn/2014/jmwq03/
成都搜狐《解密维权》 第四期：//zhuanti.focus.cn/2014/jmwq04/
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