二手房买卖中的银行贷款问题

发布日期：2014-08-05 作者：110网律师

我们用这个我方胜诉案例探讨以下三个较富实用价值的问题：一、银行贷款失败导致交易不成时法律责任的区分；二、约定最后过户期限时要注意的问题；三、书面解除合同的正确方法。
案情简介：2013年9月房屋买卖双方签订了合同，在买受方凭合同办理银行贷款时，因其个人信用纪录不良，该银行拒绝向其放贷。经与出售方协商，买受方决定向另一家银行再次尝试办理购房贷款。双方为此于10月重新签订了合同，并将最后过户期限向后推迟三个月，定为2014年3月9日。同时在“补充协议”中双方又约定：在乙方（买受方）办出贷款后的十日内办理产权过户手续。之后，买受方请中介公司代为向新的银行申请贷款，但最终新银行也以信用问题为由拒绝了贷款申请。此时2014年3月9日已过，出售方经律师建议，以信函方式催促买受方在七天内付款，而买受方此时认为贷款办不出来是中介公司的责任，买受方没有及时向出售方付款。七天后，出售方再次发函，通知买受方解除了合同，随后即委托律师提起诉讼要求买受方支付违约金。
问题一：银行贷款不成的情况下法律责任的区分
房屋买卖合同是一种标的额相对较大、与买卖双方有切身利害关系的合同，当事人在订立合同时对合同内容和风险有较为充分的预见。所以一般当银行贷款失败时，当事人应当及时采取其他方式筹措资金履行付款义务。但是有时银行贷款受会到金融政策调整的影响，突然变更放贷成数或收紧放贷口径，则当事人就难以完全预见这种风险。对类似这样的情况，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”
那么，本案中个人信用纪录原因导致的贷款失败性质如何呢？上海市高级人民法院对此有明确的态度。该院发布的《宏观政策调控后房屋买卖纠纷若干问题的解答》第三条规定：“房屋买受人能举证证明贷款不足或不成，确实严重影响其履约能力，房屋买卖合同事实上已不可能继续履行，且该履行障碍并非房屋买受人的信用低等个人原因所致，房屋买受人主张解除房屋买卖合同的，可以允许。”
由此可见，如果是买受人的信用低等个人原因导致的贷款不足或不成，买受人是无权主张解除合同的，换言之，其仍然应当承担付款义务或承担违约责任。
至于买受人主张中介公司对没有办出贷款负有责任的说法，我们在此提醒大家：银行贷款只是买受方付款的一种方式，付款义务始终是买受方的而不是中介公司的责任。完全依赖中介公司办理贷款而以为自己可以不负责任的想法是错误的。买受方应当及时关心自己银行贷款办理的成功与否。
问题二：约定最后过户期限时要注意的问题
买受方在庭审中提出：补充协议中约定的最后过户期限是办出贷款后的十天内，而补充协议的效力应高于买卖合同，所以在买受人未办出贷款的情况下，过户具体日期并不是买卖合同中的2014年３月９日，而是还没有确定。所以买受方目前还不能算违约。
其实，虽然补充协议的效力高于买卖合同，但是补充协议和买卖合同对于过户日期的约定实际上并不矛盾。因为根据实践中的交易习惯，补充协议约定的办出贷款后的十天是指在３月９日之前一段时间内（比如在１月5日办出了贷款，则应当在1月15日前进行过户，而不再是以３月９日为最后的期限了。反之，如果贷款没有在3月9日前办出，则3月9日是过户的最后期限，付款也必需在此之前）。所以买受人的理由是不能成立的。本案中中介公司到庭说明了情况，使得这一交易习惯问题得以澄清。
从中可以看出，为了避免纠纷，在补充条款或补充协议中约定过户期限时，应当注意与买卖合同中的过户条款（格式文本第六条）相衔接，明确指出在贷款不成的情况下，以该条约定的时间为最后期限。
问题三：书面解除合同的正确方法
房屋买卖中，经常遇到需要向对方发送书面通知来解除合同或催告履行义务的问题。本案中出售方就发送了两个重要书面文件：催告函和解除函。正确发送书面文件是保护自身权益的重要方面。我们归纳了以下几个要点：
第一要及时。比如，合同约定当一方发出解除合同通知后五天内另一方有权提出异议，则及时提出书面异议就可以使对方直接解除合同的目的落空。
第二要符合合同的约定。比如合同约定在行使合同解除权之前应当给对方合理期限履行义务，那么在发送解除通知之前就需要先发送催告履行的文件。
第三要明确、合法。解除合同的书面通知的内容要明确表示出解除合同的意思，比如措词不能以“终止”或“到期”等来代替解除的意思。
第四要注意留下联系方式。如果要求对方配合自己处理相关事宜，则应当写有联系方式，否则可能给对方留下可乘之机。
第五要注意保存证据。发出的书面通知等应当备有复印件副本，发送宜用挂号信或邮政快递等方式并索取、保存寄送凭证，以备诉讼所需。

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