占有物返还纠纷案

发布日期：2014-08-07 作者：110网律师

占有物返还纠纷
原告：刘某
委托代理人：覃立，广东宇盾律师事务所律师
被告：xx市昌盛实业有限公司
被告：xx市福华世纪商业管理有限公司
案情简介：
2000年x月x日，刘某（买方、乙方）与xx房地产开发公司（卖方、甲方）签订《房地产买卖合同》，约定：乙方向甲方购买甲方新建位于福华大厦第三层D3102号商铺（以下简称涉案商铺），主体建筑物的性质为商住，商铺面积xx平方米。售价总金额xxxxxx元；乙方同意将商铺按年返租率8%交给甲方统一出租或经营管理，返租期限为10年。
2012年x月，福华大厦世纪商城三楼超市项目启动。超市涵盖福华大厦三楼一百多户商铺，其中包括原告名下的涉案商铺。超市项目启动之前，被告昌盛实业有限公司与其中106户商铺业主签订了商铺租赁合同和经营管理合同，其中约定：租赁期限8年，从2012年x月x日起至2020年x月x日止，商铺业主提供免租5个月，免租时间从商场开业算起，起租的前三年每年租金为原始房价的10%（含税），从租赁合同起的第四年起直至合同终止，以每年租金为基础6%（含税）复利递增租金支付给业主。两被告就启动超市项目与原告沟通，原告表示不同意。
2012年x月，两被告向福华大厦管理处及商铺业主出具《关于福华大厦世纪商城三楼超市使用商铺承诺书》，载明：昌盛实业有限公司受福华大厦三楼部分业主的委托及与商铺业主代表协商，将三楼南面区域作为日常用品超市使用，因目前部分商铺业主无法联系或有部分业主未与昌盛实业有限公司签订相关协议、未与开发商办理收铺手续等，为避免或降低各方的经济或法律风险责任，明确商铺的使用的有关事项及相关责任，特作出相关承诺；承诺包括：1、商铺恢复原状，全部商铺恢复原状的责任及一切费用由昌盛实业有限公司负责；2、超市安全负责；3、超市经营负责；4、所涉商铺的经济、法律责任，即因经营超市使用商铺而产生的经济及法律责任（经营所得的利益及税金、交付的业主租金及权利的相关费用、物业管理的相关费用、水电费等）由昌盛实业有限公司承担；5、其他事项等；上述所产生的一切经济和法律责任由昌盛实业有限公司全部承担，与福华大厦管理处及相关业主无关。被告昌盛实业有限公司作为承诺单位、被告福华世纪商业管理有限公司作为经营管理单位在该承诺书上签章确认，福华商城商铺业主代表10人（原告不在其中）亦在承诺书上签字。两被告是关联公司，被告昌盛失业有限公司负责百货，被告福华世纪商业管理有限公司负责超市。
原告诉求：1，两被告返还原告商铺，并将其恢复原状。2，两被告支付占用商铺期间的费用合计xxxxx元；3，两被告承担本案的诉讼费用。
被告辩称：1，两被告的行为未给原告带来利益损害，福华大厦在2010年x月到期后，不再续租，商铺退回全体业主，商铺空置已久，难以出租。经过近两年的空置后，由被告负责盘活。2，原告的诉请损害了福华大厦大部分业主的利益，现原告要求退回商铺，恢复原状，必然导致超市无法稳定经营，超市的经营者或因原告的强行收铺而面临撤场，必然导致其他业主的租约无法继续，损害其他业主的利益。3，两被告请求法院支持原告与其他业主以同等条件将商铺委托出租和管理，若原告与两被告达成一致意见，则两被告将所占用的商铺应付的租金和押金补交给原告，并在出租合同期满统一清场后，将商铺恢复原状返还给原告。福华大厦能够出租给商家经营超市，是目前最好的出租方式，若因个别业主不支持，造成商家无法继续经营，将造成不可挽回的损失。综上，请驳回原告的诉讼请求。
法院判决：
一、被告昌盛实业有限公司、福华世纪商业管理有限公司应于本判决发生效力之日起30日内将位于福华大厦第三层D3102号商铺恢复原状之后返还给原告；
二、被告昌盛实业有限公司、福华世纪商业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日向原告支付商铺使用费xxxxx元。
本案评析：
两被告因为要经营大型超市，需要向一百多家小商铺的所有权人租赁场地。被告作为其中一家商铺的所有权人，有自由与被告签订租赁合同，也有权利拒绝将商铺租给被告。对于本案的事实认定并没有困难之处，本案的难点在于，被告将商铺恢复原状再返还原告，可能导致超市无法继续经营，这不但损害被告的利益，同样也会损害与被告签约的其余一百多家商户的利益。这里引发的问题是：能否因为顾及到超市的整体运营以及超市运营背后一百多家商户的利益而驳回原告的诉求呢？
法院的判决是：原告作为所有权人，对自己的不动产享有占有、使用、收益、处分的权利。两被告应将商铺恢复原状后返还。在这里，法律给出的答案是选择维护原告的物权利益。这个判决结果是合法合理的，首先也是最重要的依据是：原告享有物权；其次，被告诉称如果原告不与其签订租赁合同，可能导致超市无法运营。这是没有证据支撑的，因为被告完全可以绕开原告商铺经营超市。而且超市是否可以正常营业，并非原告的责任，而是被告自身应该承担的商业风险。再次，被告诉称可能会损害一百多家商铺业主的利益，在本案中也是不成立的。因为一百多家商铺业主并非本案的当事人，这些业主也并没有与原告签订合同，原告对这些商铺业主没有任何义务。而且即使是这些业主因为超市无法经营而预期利益受到损害，也是业主与两被告需另行处理的事件，在本案中不应予以讨论。这些业主即使预期利益受损，也是其应该承担的商业风险，原告对此并没有任何法律上的义务。
律师观点：
1，在案件辩护中，不宜把与本案无关的案外人的利益作为辩护的理由。
2，私人财产不可侵犯。不能以公共利益、群体利益、预期利益等抽象利益来损害个人实体利益。

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