北京市法院对一起房屋买卖和同纠纷的审理及律师点评

发布日期：2014-08-08 作者：靳双权律师

基本案情：
上诉人肖某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院一审民事判决，向二中院提起上诉。
2013年6月，郭某某起诉至原审法院称：2012年11月5日，我向肖某某支付了定金5万元，用于购买肖某某名下1510号房屋（以下简称1510号房屋）一套。但肖某某将1510号房屋卖给了其他人，导致我合同目的无法实现，因此我要求肖某某向我双倍返还购房定金10万元，同时承担居间费29 140元。
肖某某辩称：我不同意郭某某的诉讼请求。根据合同约定，郭某某应当在2012年11月9日前，向我支付房款168万元，2012年12月31日前，向我支付尾款5万元，但是直至合同履行期届满，郭某某也未向我支付上述房款及尾款。我并无违约行为，我是在合同履行期届满后才将房屋另售他人。所以我不同意双倍返还购房定金，居间费与我无关，我也不同意支付。
第三人北京瑞**房地产经纪有限公司（以下简称瑞**公司）述称：2012年11月5日，在我公司的居间下，郭某某与肖某某签订了《房屋买卖协议》，1510号房屋虽然未取得房屋所有权证，但是可以买卖，因为开发商可以给改底单。双方在签订合同当日，郭某某向肖某某支付了定金5万元，双方约定在2012年11月9日前付余款168万元，在付款当日到开发商处改底单。但是2012年11月9日大家一起去改底单时，开发商说暂时不能办理，需要等一段时间。2012年12月中旬，我们得知能改底单了，便通知了双方，因为肖某某着急用钱，双方在通知能改底单之前就协商过解除合同的问题，但并未达成一致。现在肖某某已将1510号房屋出售给其他人，该房屋的底单已经改成其他人的名字了，无法履行合同。同意郭某某的诉讼请求。
原审法院经审理认为：依法成立的合同，受法律保护。郭某某与肖某某签订的《房屋买卖协议》及《房屋买卖补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人均应当依照合同的约定履行各自的义务。郭某某已经依照合同的约定支付了5万元，履行了自己的义务。双方在协议中约定2012年11月9日前到有关部门办理过户手续，过户当日支付首付款168万元。通过该条款可知，郭某某、肖某某双方应同时履行交付房款和办理房屋改签过户手续的义务。由于合同约定的时间在客观上无法办理房屋改签过户手续，双方当事人应待该障碍消除后能够办理改签过户之时，重新约定改签过户及支付首付款的时间以便继续履行合同。但肖某某却将1510号房屋出卖给其他人，并将房屋底单改签过户至其他人名下，该行为已经构成违约，肖某某就其违约行为应承担相应的违约责任。根据定金罚则，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金，本案中，郭某某要求肖某某双倍返还购房定金的诉讼请求，理由正当，予以支持。郭某某为了与肖某某签订《房屋买卖协议》，向第三人瑞**公司支付了居间费 29 140元。肖某某的违约行为，给郭某某造成了居间费的损失，因此郭某某要求肖某某赔偿居间费损失的诉讼请求，理由正当，予以支持。综上，原审法院于2013年9月判决：一、肖某某于本判决生效之日起十日内双倍返还郭某某购房定金十万元；二、肖某某于本判决生效之日起十日内赔偿郭某某居间费损失二万九千一百四十元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，肖某某不服，上诉至二中院，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回郭某某的诉讼请求。其上诉理由为：一、瑞**公司出具的《声明》并非是上诉人与被上诉人之间的意思表示，法院应就《声明》的真实性及与本案的关联性进行核实。假设《声明》是真实的，亦不能成为判决书的障碍，该《声明》不是法律上的不可抗力，不能构成郭某某不履行付款义务的合法抗辩理由。二、上诉人向被上诉人发出短信的内容，是上诉人解除合同的意思表示，解除通知到达对方时生效。双方之间的买卖合同已经解除。三、上诉人并未在合同履行期内将房屋转卖他人，而是在履行期界至七天后才卖出房屋。综上，原判在认定事实及适用法律方面均存在严重失误，侵害了上诉人的合法权益，请求依法改判。郭某某同意原审判决，瑞**公司同意原审判决。
经审理查明：2012年11月5日，肖某某作为甲方、郭某某作为乙方、瑞**公司作为丙方签订《北京市房屋买卖协议》，该协议约定：甲方出售的房屋1510室（以下简称诉争房屋）。乙方同意购买上述房屋。甲乙双方共同委托丙方作为上述房屋交易的居间方及办理权证过户的代理方，委托期限自本协议签订之日起至乙方领取新的房产证明，甲方取得全部售房款之日止。房屋成交价格为178万元。在签订协议时，乙方支付给甲方定金5万元，2012年11月9日前，付款168万元，尾款最晚于2012年12月31日前付清。甲乙双方约定在2012年12月31日前将房屋交付给对方，并在2012年11月9日前到有关部门办理过户手续。丙方佣金由乙方在签订协议时一次性支付，合计 29 140元。该合同同时约定了逾期付款及逾期交房的违约责任。同日，肖某某、郭某某与瑞**公司三方又签订《房屋买卖补充协议》，约定：签合同当日乙方支付甲方定金5万元。2012年11月9日过户，过户当日支付首付款168万元，剩余尾款5万元最晚于2012年12月31日前付清，付清尾款的同时，甲方把房屋交付给乙方。甲方逾期交房一个月以内，月租金为5000元，交房时一次性支付给乙方，超过一个月，按合同违约条款履行。
签订协议当日，郭某某向肖某某支付定金5万元，向瑞**公司支付居间费29 140元。2012年11月9日，郭某某、肖某某及瑞**公司工作人员一同去北京恒**房地产开发有限公司（下称恒**公司）处办理诉争房屋买卖合同换签手续（俗称改底单）。肖某某称其与郭某某在恒**公司楼下等候，半小时之后瑞**公司的工作人员称不能办理合同换签手续，让双方另行等候通知，买卖双方均未见到恒**公司工作人员，也不清楚不能办理房屋买卖合同换签手续的原因。郭某某、瑞**公司均证实了肖某某的说法。肖某某称回家三小时后瑞**公司以快递方式向其寄送了《声明》一份，《声明》内容为：“因十八大原因，恒**公司暂时不能办理房屋买卖改签，过户日期顺延，特此声明。房屋地址：1510号。”郭某某则称其回到瑞**公司的办公地点后瑞**公司亦给其同样一份《声明》。当日，郭某某未向肖某某支付房款168万元。
肖某某称其急需用钱，之后找到瑞**公司及郭某某的代理人王某某，要求其按照合同约定支付应当于2012年11月9日支付的购房款168万元，但郭某某拒绝支付。郭某某证实肖某某的说法，并称合同约定过户当日支付该笔款项，2012年11月9日没有办理过户手续，所以其没有支付该笔款项，等待能够过户时支付。2012年11月20日，肖某某发短信给郭某某的代理人王某某，短信内容为“王某某请到我家把买房定金5万元退给你，请告诉葛万成，谢谢。”肖某某称之后也曾到王某某的单位找过王某某，商量解约退定金的事宜。郭某某的代理人王某某认可收到短信，也认可肖某某曾找过其，但王某某称肖某某与其见面后的说法是解约后先退二万，待有钱后再退剩余三万，所以其不同意解除合同。
瑞**公司称2012年12月中旬得知可以办理房屋买卖合同换签手续后，立即通知了郭某某，肖某某未接电话。郭某某则称其当天即打通了肖某某的电话，但肖某某表达了不同意继续履行合同的意思。郭某某又到争议房屋处查看情况，发现肖某某已搬走，房屋无人居住。肖某某则否认郭某某所述，称其于2013年1月初才与案外人洽商出售房屋的事宜，并于2013年1月7日与案外人办理房屋买卖合同换签手续。目前肖某某已将诉争房屋交付案外人。
法院判决：
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，二中院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
靳律师点评：
肖某某、郭某某与瑞**公司所签《北京市房屋买卖协议》约定，肖某某与郭某某双方共同委托瑞**公司作为房屋交易的居间方及办理权证过户的代理方。办理买卖合同换签手续系双方义务，上述约定应当理解为瑞**公司作为肖某某与郭某某双方的受托人来执行具体委托事项，则其执行委托事项的法律后果应由肖某某与郭某某共同承担。瑞**公司未在约定的时间办理买卖合同换签手续，由此产生的合同不能正常履行的法律后果由肖某某、郭某某共同承担。《房屋买卖补充协议》又约定，2012年11月9日过户，过户当日支付首付款168万元。肖某某与郭某某双方均未能在2012年11月9日履行换签合同的义务，郭某某拒绝将首付款支付给肖某某并无违约之处。2012年11月9日之后，《北京市房屋买卖协议》及补充协议约定的换签合同时间及给付首付款的期限已经界至，合同虽有效但部分条款已无法履行，有待肖某某与郭某某继续磋商合同履行的新期限或协商解除合同。协商期间，肖某某在双方未能就解除合同达成一致的情况下，擅自将诉争房屋另售他人，该行为直接导致郭某某合同权利无法实现，已经构成违约，肖某某应就此违约行为承担相应的违约责任。原审法院判决肖某某承担违约责任正确，二中院予以维持。上诉人上诉请求依据不足，二中院不予支持。至于上诉人肖某某所述瑞**公司所出示的《声明》虚假一节，并不影响本案处理结果，本案不作判断。上诉人如果认为瑞**公司在接受其委托代为办理换签合同事宜过程中存在违约行为，致使其利益无法尽早实现或发生损失，可向瑞**公司另行主张。

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