【民商实务之婚姻家庭】夫妻一方擅自卖房，房子能否要回？

    婚姻纠纷中，因夫妻一方擅自处分共有房屋而引发的纠纷不断产生，其中较常见的情况是夫妻一方将房子卖给第三人后，夫妻另一方以不知情或不同意为由主张买卖合同无效，要求第三人返还房屋。此时如何认定合同效力及房屋所有权问题，关系当事人利益甚巨，笔者试从司法实践出发，对此种纠纷的几种具体情形进行分析。
    【具体纠纷形式】
    此类纠纷概况起来可分为以下四种：
（一）房屋为夫妻共有，房产证登记为二人，夫妻一方将房子卖给他人。
案例一：甲乙婚后购买房屋一套，房屋所有权证书上登记的权利人为甲乙二人，甲与第三人丙签订房屋买卖合同，乙得知后诉至法院，要求确认该房屋买卖合同无效。
（二）房屋为夫妻共有，房产证登记为其中一方，该方将房子卖给他人，但未办理过户。
案例二：甲乙婚后购买房屋一套，房屋所有权证书上登记的权利人仅为甲一人，甲与第三人丙签订房屋买卖合同，但双方未办理房屋所有权变更登记。
（三）房屋为夫妻共有，房产证登记为其中一方，该方将房子卖给他人，且已办理过户。
案例三：甲乙婚后购买房屋一套，房屋所有权证书上登记的权利人仅为甲一人，甲与第三人丙签订房屋买卖合同，并且双方已办理房屋所有权变更登记。
（四）房屋为夫妻共有，房产证登记为其中一方，另一方将房子卖给他人。
案例四：甲乙婚后购买房屋一套，房屋所有权证书上登记的权利人仅为甲一人，乙与第三人丙签订房屋买卖合同，甲以该房屋为夫妻共财产且对此买卖不知情且不同意为由，主张房屋买卖合同无效。
    【律师解析】
    （一）房屋为夫妻共有，房产证登记为二人，夫妻一方将房子卖给他人。
    一种观点认为该买卖合同为当然无效，该观点认为根据《城市房地产管理法》第三十七条第四项之规定共有的房地产在未经其他共有人书面同意的情况下是不得转让的。《物权法》也规定除共有人另有约定处，处分共同共有物时应当经全体共同共有人同意。故第三人与夫妻一方签订房屋买卖合同的行为无效；另一种观点认为买卖合同效力待定，只要进夫妻另一方的追认，那么该买卖行为有效；如夫妻另一方不予追认，该合同当然无效。在夫妻另一方不予追认的情况下导致合同无效的情况下，第三人如果可以举证证明其符合善意取得的情形，则可依善意取得制度而取得房屋所有权。
    笔者同意第二种观点，常州地区的司法实践观点也认为，夫妻一方处分共有财产的行为需要区分日常家事代理范围之内的处分行为和超出此范围的处分行为，家事代理范围之内的处分行为有效，超出此范围的处分行为效力待定。事实上，目前房管部门办理产权过户时都会要求所有产权人到场或提供其他共有人授权的公证文书，方能办理产权过户手续，第三人即使支付了合理对价也不能基于善意取得获得房屋所有权。因此，对于这种房产登记为夫妻共有，夫妻一方将房子卖给他人的行为，夫妻另一方不追认的情况下，买方最终只能得到一份无效合同。

    （二）房屋为夫妻共有，房产证登记为其中一方，该方将房子卖给他人，但未办理过户。
    因未办理房屋所有权变更登记，该房屋买卖合同是否有效，对此亦有两种不同观点：一种观点仍然认为该合同当然无效，该观点认为虽然房产登记为其中一方，但该财产仍然属于夫妻共有，处分共有财产应当经其他共有人同意，由于未办理过户登记，根据物权优于债权（合同）的原则，买方也不符合善意取得的情形，故该买卖合同无效；另一种种观点认为应具体情况具体分析，主要依买受人是否为善意来认定合同的效力。笔者同意第二种观点，常州地区的司法实践观点也认为，《婚姻法解释一》第十七条第二款之规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。因此只要买方在购买时是基于善意，签订合同时尽到了合理注意义务，则买卖合同有效，买方可以要求转让该房产的一方履行变更房产登记的义务。
    （三）房屋为夫妻共有，房产证登记为其中一方，该方将房子卖给他人，且已办理过户。
    这种情形在《婚姻法》司法解释三出台后有了认识，该解释第十一条规定：一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。因此，为维护物权登记的公示公信效力，不能让信赖登记公信力的买受人来承担登记机关因登记错误而导致的不利后果，但此时买受人须为善意第三人。如果夫妻一方有证据证明买方明知该房屋为夫妻共同财产，并且未获得其同意，而与夫妻另一方串通签订该合同，则可依据《合同法》关于无效合同的规定主张合同无效。



    （四）房屋为夫妻共有，房产证登记为其中一方，另一方将房子卖给 他人。
    这种情况下的买卖合同，该房屋虽系夫妻双方的共同财产，但房屋的所有权证书中登记权利人仅为夫妻一人，依据《物权法》第六条确定的公示公信原则结合《物权法》第十六条的规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，故非登记权利人与买受人签订房屋买卖合同时，买受人在交易中的谨慎审查义务应大于一般情况，应视买受人有无尽到合理的谨慎审查义务而认定房屋买卖合同是否有效。如买受人通过事实判断和审查出卖人的陈述客观与否，可认为其尽到了合理的谨慎审查义务，则应认定合同有效，买受人可主张要求办理房屋所有权变更登记，否则应认定合同无效。


    综上所述，在此类纠纷中，目前我国对于此类纠纷并无明确统一的规范，而实务中应如何处理亦无唯一的认定标准，须结合具体案情，以我国现行的相关法律法规为依据来判定夫妻一方处分共有房屋的行为效力和法律后果。

    友情提示：本期笔者对夫妻一方擅自处分共有房屋的行为进行了梳理，后期将会逐一分析夫妻一方擅处分汽车等动产、夫妻一方擅自将共同财产赠与婚外情人的效力分析及法律救济手段，敬请期待！