中国国际经济贸易仲裁委员会裁决书

申请人：中国大地财产保险股份有限公司北京分公司

地址：北京市海淀区中关村南大街2号数码大厦B座16层

法定代表人：张淮利

仲裁代理人：秦潇

 

 

被申请人：黄某某（中国台湾）

身份证号：C100516337

仲裁代理人：北京市先知律师事务所   王秀全   郭万华

 

 

北京

2007年7月20日

 

 

 

 

 

 

 

裁决书

（2007）中国贸仲京裁字第0337号

中国国际经济贸易仲裁委员会（下称“仲裁委员会”）根据中国大地财产保险股份有限公司营业二部与被申请人黄某某（下称“被申请人”）于2004年2月28日在北京签订的《租赁合同》（下称“合同”或“本案合同”）中的仲裁条款，申请人中国大地财产保险股份有限公司（下称“申请人”）出具的证明中国大地财产保险股份有限公司北京分公司营业二部系申请人的内设分支机构，其权利义务由申请人享有承担的《证明》，以及申请人于2007年1月16日提交至仲裁委员会的书面仲裁申请，受理了申请人于被申请人之间因上述合同而引起的争议仲裁案，案件编号为H20070122.

本案仲裁程序适用仲裁委员会自2005年5月1日起施行的《中国国际经济贸易仲裁委员会仲裁规则》（以下简称“《仲裁规则》”）。鉴于本案争议金额为超过人民币50万元，根据《仲裁规则》第五十条的规定，本案程序适用《仲裁规则》第四章“简易程序”的规定，该章没有规定的事项，适用《仲裁规则》其他各章的规定。

2007年2月26日，仲裁委员会秘书局以特快专递的方式分别向双方当事人寄送了仲裁通知，《仲裁规则》和仲裁员名册，同时向被申请人附寄了申请人的《仲裁申请书》及其所附证据材料。

2007年3月14日，被申请人提交了《仲裁答辩状》，《仲裁反申请书》及其所附证据材料，并办理了相应的反申请缴费手续。仲裁委员会秘书局将上述文件及是转寄给申请人。

由于申请人和被申请人未在《仲裁规则》规定的期限内共同选定或共同委托仲裁委员会主任指定一名独任仲裁员，仲裁委员会主任根据《仲裁规则》的规定，指定康乂女士担任本案独任仲裁员。康乂仲裁员签署了接收制定《声明书》，并于2007年4月26日组成仲裁庭，审理本案。仲裁庭商仲裁委员会秘书局决定于2007年5月21日在北京开庭审理本案。仲裁委员会秘书局将独任仲裁员签署《声明书》，组庭通知书和开庭通知一并寄给双方当事人。

2007年5月21日，仲裁庭如期在北京队本案进行了开庭审理。申请人和被申请人均委派仲裁代理人出席了庭审。庭审时，申请人和被申请人对本案案情以及各自的主张进行了陈述，对提交的证据进行了质证，被申请人的证人还到庭陈述了证人证言并回答了双方以及仲裁庭的询问;双方还回答了仲裁庭的调查提问并就相关的事实和法律问题进行了辩论。双方约定了庭后提交补充意见和证据的期限；并同意：逾期，除非仲裁庭认为必要，仲裁庭将不再接受双方提交的任何代理意见或证据材料。庭审中，根据双方的意愿，仲裁庭还当庭进行了调解，但未能达成和解，双方同意庭后将继续协商。

庭后，双方在约定的期限内提交了补充陈述意见和证据材料。由于被申请人要求查看申请人庭后补交证据的原件，仲裁庭经商仲裁委员会秘书局与2007年6月21日组织双方查看了庭后提交的补充证据的原件，双方还对庭后补充证据发表了质证意见。被申请人表示希望仲裁庭主持进行调解，但申请人明确表示不愿调解，因此仲裁庭决定不再对本案争议进行调解，并将尽快做出本案裁决。

现本案已审理终结，仲裁庭依法作出本裁决。现将本案案情，仲裁庭意见及裁决内容分述如下：

一   案情

2004年2月28日，中国大地财产保险股份有限公司北京分公司营业二部作为“乙方”与被申请人作为“甲方”签订了本案合同，合同的主要相关条款包括：

“一.租赁房产

1．          甲方合法拥有坐落于北京中关村南大街2号数码大厦B座1105房（下称“该房产”），该房产的建筑面积为289.84平方米（含公摊面积）。

… …

二．租赁期限

乙方按照租约的规定，承租该房产作为办公用房，租期36个月，自2004年1月6日起至2007年1月5日止。

四．押金

1．一方同意在2004年1月7日起前开具111，261.00元人民币，作为租赁房屋押金（相当于一个季度的租金）交付甲方。甲方收到此款后向乙方提供正式收据。

2．该房屋买卖合同所记载的面积与实际面积不符的，以实际面积为准，双方按多退少补的原则进行租金结付。

… …

4.当本租约期满时，乙方将该房产及设施依约完整交还甲方或甲方授权的代理人。在乙方已按合同缴清应缴纳费用后的10个工作日内，甲方将租赁押金（不计利息）如数归还乙方。如乙方未能按照合同缴清应缴纳的费用，则甲方有权在扣除相应数额后，将租赁押金余额退还乙方。押金不足时，甲方将书面通知乙方要求补足，乙方应在收到甲方通知15日内支付此款项。

六．承租方的权利和义务

… ….

7.事前未经甲方和管理公司书面同意，乙方不得将该房产的结构作任何更改，亦不得将该房产内的固定装置与设备擅自移动或拆除。不得于该房屋内安置，堆放，悬挂任何物件以致超出该房屋的承重限度。乙方对该房产的装修不损坏该房产整体结构和设施为原则。

… …

11.租赁期满，乙方将自己的所有财产与自置的设备，物品搬出该房产，且将清洁整齐，状态完好的该房产交还甲方；若因乙方拆除，搬迁等原因而致使该房产内，外遭受损坏时，乙方需负责修复原状获赔偿相应的损失。

… …

七．出租房的权力和义务

… …

4．加方有权授权代理人并由甲方授权的代理人代为交付该房产，收回房产，收取租金及行使甲方赋予的其他权利。

……

九．违约责任

1．双方应遵守本租约的规定，如果任何一方违反本合约的规定，应承担违约责任，给对方造成经济损失的，还应赔偿损失。该损失应经有关政府部门或权威机构确认。

… …

十．法律适用和争议的解决

1．本租约的订立，效力，解释，履行和争议的解决均受中华人民共和国法律的管辖。

2．凡因本租约而发生的或与本租约有关的一切争议，双方应通过友好协商解决；如果协商不能解决，任何一方均可向中国国际经济贸易仲裁委员会申请仲裁，并使用其仲裁规则。该仲裁裁决应为终局的，对双方均具有约束力。

十一.附则

… …

4.本租约自甲乙双方签署之日起生效。”

后双方因在合同到期时的交房过程中争议，申请人遂向仲裁委员会提起仲裁。

申请人在其仲裁申请书中称：

2004年2月28日，申请人于被申请人签订了本案合同，由申请人承租被申请人位于北京市海淀区中关村南大街2号数码大厦B座1105号的房屋作为办公用房，租期三年。现合同已于2007年1月5日到期，申请人作为承租人，已经依照合同于2007年1月2日腾退房屋。当天交付房屋时，被申请人要求申请人将房屋装修时的隔断等附加设施打掉，申请人积极配合，花费人民币一万元专门请工人将附加设施全部打掉，并于2007年1月5日将房屋还原成框架状态。

此后，申请人多次与被申请人协商房屋交接和返还租房押金一事，但被申请人却以房屋英恢复到毛坯状态等种种无理要求，拒不按照合同中的约定返还申请人的租房押金人民币111，261元。

申请人认为其已经结清了房屋租赁使用应缴纳的所有相关费用，依照合同的约定履行了相关的义务，而被申请人迟迟不将申请人交付的押金返还申请人损害了申请人的合法权益。申请人请求仲裁庭查明事实，公正裁决。

申请人提出了如下的仲裁请求：

1．          裁决被申请人返还申请人交付的房屋租赁押金人民币111.261元；

2．          裁决被申请人支付申请人上述押金的银行同期活期利息，以实际发生为准，计算时间是2007年1月17日起至被申请人还款之日止；

3．          裁决被申请人承担本案的仲裁费用。

被申请人答辩如下：

一．     申请人未按照合同的约定向被申请人交付房屋租赁面积差额部分的租金，在申请人履行上述义务之前，其无权要求返还押金。

被申请人认为，根据合同第四条关于返还押金的约定，申请人无权要求返还押金，原因是：

1．          申请人尚拖欠被申请人房屋面积差额部分租金人民币87，696.27元。根据合同第四条第二款的约定，房产买卖合同所记载的面积与实际面积不符的，以实际面积为准，双方按照多退少补的原则进行租金结付。合同中约定的面积为289.44平方米，而房屋产权证中登记的实际面积为309.44平方米，实际面积比合同中约定面积多19.6平方米；依据合同的约定：租赁期限为36个月，自2004年1月6日起至2007年1月5日止，合同约定免租期为1.5个月，因此，申请人应补交租金人民币87，696.27元。计算方法如下：19.6平方米*4.2653元/平方米/日*(365日*3年-46天)=人民币87，696.27元。

2．          申请人未交清合同约定的费用之前，无权要求被申请人支付租赁押金。被申请人认为，根据合同，只有在申请人按照合同的约定交清应缴纳费用的10日内，被申请人才有义务返还其租赁押金，但被申请人及代理人多次通知申请人补交房屋面积差额部分的租金，申请人却以种种理由拒绝支付，故在申请人履行上述义务之前，被申请人无义务返还申请人的押金。

二．     申请人应将房屋恢复原状，或者有被申请人自行恢复，由申请人承担房屋恢复原状之费用，在未履行上述义务之前，其无权要求返还押金。

1.  申请人使用房屋后的现状：

（1）地面上的办公隔断痕迹未能彻底清除；

（2）地板革未予清除；

（3）地面铺设的管线未予清楚并未能将破坏的地面恢复原状；

（4）通风和消防设施作了大幅改动，未能恢复原状；

（5）墙面上的悬挂物未能清除；

（6）本答辩状未能详细列举的其他不符合使用目的的现状。

2．          依据法律及合同约定，在申请人未将房屋恢复原状或承担将房屋恢复原状之费用之前，申请人无权要求返还租赁押金。被申请人认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条的规定，以及根据本案合同第四条和第六条的约定，在申请人未将房屋恢复原状之前或承担将房屋恢复原状之费用之前，申请人无权要求返还押金。

三．     申请人主张押金的银行同期活期利息无法律和合同依据，应予以驳回。

1.     合同明确约定，租赁押金在返还时不计利息。

被申请人认为，合同第四条第四款明确约定了：租赁押金在返还时不计利息，这是双方当事人真实的意思表示，且不违反法律法规的强制性和禁止性规定，合法有效，被申请人和申请人均应严格按照合同的约定履行，申请人向被申请人主张租赁押金得利息无合同依据和法律依据。

2.     因申请人的原因导致被申请人无法返还扣除租金和防务恢复原状费用后的剩余押金，应由其自行承担利息损失。

申请人不积极履行合同第四条第二款的义务，使租金结算遥遥无期，被申请人多次通知申请人其应履行的相关合同义务，但申请人既不积极协助，也未提供任何银行账户，只是被申请人无法返还扣除租金及房屋恢复原状费用之后的押金，应由其自行承担利息损失。

综上所述，被申请人认为，申请人提出的仲裁请求不符合法律规定和合同约定，请求仲裁庭驳回申请人之仲裁请求。

被申请人在其仲裁反申请书中称：

本案合同中约定的租赁房屋面积为289.84平方米，但是根据2005年5月2日颁发的案涉房屋的《房屋所有权证》中登记的 实际面积为309.44平方米，实际面积比合同约定的面积多19.6平方米，依旧合同的约定：租赁期限为36个月，自2004年1月6日起至2007年1月5日止。合同约定免租期为：1.5个月，因此 ，申请人应补足租金人民币87，696.27元。计算方式如下：19.6平方米*4.2653元/平方米/日*（365日*3年-46天）=人民币87，696.27元。

此外，依据合同的约定和法律的规定，合同期满后申请人应将房屋恢复原状，但经被申请人及其代理人多次催促，申请人以种种理由拒绝履行将房屋恢复原状之义务。

被申请人认为，申请人 未补交租金及未将房屋恢复原状之行为已严重违反了法律规定和合同约定，为维护其合法权益，被申请人提出如下仲裁反申请：

1.                   裁决申请人立即补交房屋面积差额租金人民币87，696.27元；

2.                   裁决申请人将把租赁的房屋恢复原状或承担恢复原状之费用人民币5,000元；

3.                   仲裁反请求费用由申请人承担。

庭后，申请人与被申请人均提交了《仲裁代理词》和对方提交证据的《质证意见》。

申请人庭后补交文件的主要内容如下：

一、     双方的主要争议

（一）关于案涉房屋的原状

        申请人认为，被申请人所谓的房屋的原状以及“恢复原状”完全是被申请人的主观判断，没有任何证据能证明案涉房屋在使用前的原状是什么样子的？被申请人也不能出示房屋原状的影像资料，或者由申请人签章的用以证明房屋原状的书证。如果被申请人没有证明房屋的原状是如其所述，则其所谓的“原状”根本是无稽之谈。

（二）关于合同中是否约定交付房屋时须将房屋恢复原状的条款

合同约定：“租赁期满，乙方须将自己的所有财产与自置的设备，物品搬出该房屋，且将清洁整齐，状态完好的该房产交还甲方；若因乙方拆除、搬迁等原因而致该房产内、外遭受损害时，乙方须负责修复原状或赔偿相应额损失。”

申请人认为，根据合同法第一百二十五条，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句，合同的有关条款，合同的目的，交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。该条款确立了合同解释的五大原则：文义解释规则、整体解释规则、合同目的解释规则、习惯解释规则、诚实信用解释规则。

文义解释。也就是从字面理解真实意思。在租赁合同中有关房屋的归还状态出现过以下相关词：完整、清洁整齐、状态完好。申请人认为，仅凭这些词并不能看出为双方已经在合同中约定了申请人有义务将房屋恢复原状，因此文义解释在本合同中无法适用。

下面依据其他合同解释规则确定双方订立合同时的真实意思：

首先，从合同目的解释来解释。申请人订立该合同的真实目的是使用房屋作为办公场所，发挥房屋的最大的经济效用和社会效用。租赁期满后，申请人依据诚实信用原则协助被申请人将房屋交付。对于房屋的使用以无损房屋的安全使用状态，无损房屋的市场价值为限。因此，被申请人的要求已经超过了合理性的底线。

其次，从习惯解释规则来解释。要知道，在数码大厦承租的业主很多，其他承租人在租赁期满后往往只是将屋内陈设搬走，即使设有隔断也并不将隔断打掉；而申请人在合同并没有明确约定的情况下，应被申请人的要求已经花了一万多元将曾经设有的隔断全部打掉，将房屋恢复为框架状态。被申请人可能因长期在台湾居住，以致对大陆地区，特别是北京地区办公用房的租赁市场并不了解，所以才会提出如此苛刻的要求，不符合北京租赁市场的通常做法。就此事，申请人曾在接洽初期致函被申请人，希望双方对合同履行上的争议友好协商解决，但被申请人却一直将房屋恢复原状为由拒绝与申请人商谈押金之事。

最后，用诚实信用规则来解释。合同双方的权利义务应当对等，任何一方不得要求对方承担超过与其权力对等的义务。申请人装修标的房屋是得到了被申请人及物业等相关部门的允许和认可的，既然被申请人当初允许申请人对房屋进行装修，就应当能预见到装修后的房屋返还时不能恢复原状的后果。 既然能够预见到，现在被申请人就无权要求申请人将房屋恢复原状。

在租赁合同中，合同的主要内容包括租赁物的名称，数量，用途，租赁期限，租金及其支付期限和方式，租赁物维修等条款。有关租期届满后房屋返还得内容应属于合同法中的后合同义务，也就是在租期届满后双方根据诚实信用的原则应负有的某种作为或不作为义务，以维护给付效果，或协助对方处理合同终了善后事务。根据《中华人民共和国合同法》第九十二条规定，合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知，协助，保密的义务。申请人正是本着这样的宗旨，最大限度的保障被申请人的利益，确保返还后的房屋安全适用状态和自身价值。因此，在申请人已经履行了合同主要义务和附随义务的情况下，被申请人却不将租赁押金归还申请人是一种严重的违约行为。

（三）房屋恢复原状是否合理，是否符合诚实信用，公平合理的合同履行原则？

申请人认为，正是根据被申请人列举的《民法通则》第四条规定的自愿，公平，等价有偿，诚实信用的原则，被申请人苛求申请人将房屋恢复到毛坯状态已经违背了这项民事活动的基本原则，显示公平。

（四）将房屋恢复原状，即所谓的恢复到毛坯状态是否符合国内现实生活中房屋租赁市场的实际情况呢？

北京有非常多的商务用写字楼，且承租人再搬入前对房屋进行必要的装修以便办公是很必要的（何况申请人的装修时得到了被申请人以及其他相关部门认可的），但是租期届满后将房屋恢复装修前的状态确实很困难的。申请人认为，在北京的商用房屋租赁市场，只要装修是得到了出租人允许的，就应当认为是出租人对房屋归还时状态的一种默认，这是商务用房租赁的通常做法，要求承租人在交还房屋时要将商用房屋恢复至承租前的状态是不可能做到的，也是对资源的巨大浪费。

而且根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，承租人返还租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。由于双方对是否要将房屋恢复原状没有约定，因此，申请人有权依据房屋的性质将使用后自然状态的房屋返还跟被申请人。

二、     被申请人的仲裁答辩与事实严重不符，其答辩主张不成立。

（一）在答辩状的第一条三项中，被申请人称其多次通知申请人补交租金时，申请人却以种种理由拒绝支付。这一点与事实严重不符。申请人提交的证据中有吴彩霞女士的证人证言，申请人从未拒绝过补交房屋租金。庭审中，被申请人一方的证人李燕小姐也认可了同样的事实。

（二）在答辩状的第二条第二项中，被申请人列举了《中华人民共和国合同法》的第二百二十三条，主张申请人未经被申请人同意，对标的房屋进行了改善，增设了他物，因此其有权要求申请人恢复原状获赔偿损失。对此，申请人提请仲裁庭注意：案涉租赁房屋的用途是办公用房（合同第二条第一款），既然是办公用房进行必要的装修是不可避免的。而且，合同第六条第七款约定，申请人对该房屋的装修以不损坏该房产整体结构和设施为原则，以此可以推断，被申请人是同意申请人对房屋进行装修的。事实上，申请人聘请了专业装修公司对房屋进行了装修，对消防设施的改造也是经过了北京市公安局消防局的审核通过的；同时，在申请人承租的三年中被申请人从未对房屋的装修表示过异议。因此，申请人的装修行为合理合法合约定，被申请人根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条提出的抗辩显然是站不住脚的。

（三）在答辩状中，被申请人称申请人主张租赁押金的银行同期活期利息无法律和合同依据，但事实恰恰相反：

1、          根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条，一方不履行或不当履行合同义务即违约，守约方有权要求违约方继续履行或予以补偿并要求赔偿。申请人认为，本案中，申请人一方并没有违约行为，那么既然没有违约行为，被申请人就无权依据此条法律要求申请人；相反，被申请人在申请人履行了相应合同义务并同意支付面积差额租金的情况下却迟迟不将押金人民币111，261元归还申请人，该行为已经是一种违约行为，因此申请人不但要求被申请人返还押金，被申请人还需支付从2007年1月17日至被申请人还款之日的银行同期活期利息。

2、          填补损失原则。申请人认为，根据《民法通则》第一百一十二条第一款、《担保法》第七十一条第一款的规定押金不论形式如何，其目的都是约束承租方履行合同义务，所以，在押金的质押期间出租房（债权人、被申请人）当然有权收取押金所升值孳息（利息），这也正是申请人在合同约定返还押金时不计利息的原因。但是，这与申请人的仲裁请求并不矛盾，合同中，申请人所谓的“不计利息”期间指的是租赁期间（2004年1月6日至2007年1月5日），而申请人现在要求的是租赁期满后的2007年1月17日至被申请人还款之日的利息，这与合同约定的期间是两回事。

根据本按合同第四条第四款和《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，如果被申请人在合理期限内将租赁押金归还申请人，返还后产生的孳息（利息）当然应当属于申请人。因此，依据合同和法律规定申请人有权获得此笔利息。

三、申请人对被申请人在仲裁庭审过程中的一些主张表示异议。

关于举证责任。被申请人在庭审过程中反复强调，是否将房屋恢复了原状应当由承担义务的一方负举证责任，即应当由承担恢复原状的一方对其是否履行了该义务承担举证责任。申请人认为这本身就是一个伪命题。由于双方在合同中根本没有约定需要申请人一方在租赁期满后将房屋恢复原状，那么又何来履行恢复原状之义务呢？ 又何来承担恢复原状的举证责任呢？被申请人一直在规避一个非常重要的事实：双方在合同中根本没有约定需要将房屋恢复原状。

申请人举证证明曾花费一万多元拆装费将隔断拆除、对其他设备进行清理，并不代表申请人认同被申请人“恢复原状”的主张，而是说明申请人已经很好的履行了后合同义务，对于被申请人的无理要求申请人有权拒绝。

综上，申请人认为，关于补交房屋租金，申请人从未拒绝过，双方的争议也并不在此；而被申请人以将房屋恢复原状的不合理要求刁难申请人，致使申请人无法拿回押金并损失了相应的利息。申请人请求仲裁庭支持申请人的仲裁请求，驳回被申请人的反请求。

 

被申请人庭后补充意见的主要内容是：

一、申请人之仲裁请求无合同和法律依据，应依法予以驳回

（一）申请人未按照合同的约定向被申请人交付房屋租赁面积差额部分的租金，在申请人履行上述义务之前，其无权要求返还租赁押金。

1、根据合同第四条第三款和第四款中关于返还押金的约定，申请人在未缴清费用前无权要求返还押金。

2、申请人尚拖欠被申请人房屋面积差额部分租金人民币87，696.27元

根据合同，租金应以实际面积为准，并按照多退少补的原则进行租金结付。本案中，房屋实际面积比合同中约定面积多19.6平方米，因此，申请人应当补交租金人民币87，696.27元。

3．          申请人未缴清合同约定的费用之前，无权要求被申请人支付租赁押金。

被申请人及代理人多次通知申请人补交房屋面积差额部分的租金，但被申请人却以种种理由拒绝支付，故在申请人履行上述义务之前，被申请人无义务返还申请人的押金。此外，根据我国合同法关于先履行原则只规定，被申请人在申请人补交租金之前暂不退还押金是有事实和法律依据的。被申请人认为，申请人此项仲裁请求不能得到支持，应予以驳回。

（二）申请人主张押金的银行同期活期利息无法律和合同依据，应予以驳回。

1、合同明确约定租赁押金在返还时不计利息。

合同第四条第四款明确约定租赁押金在返还时不计利息，这是双方当事人真实的意思表示，且不违反法律法规的强制性和禁止性规定，被申请人和申请人均应当严格按照合同的约定履行，申请人向被申请人主张租赁押金得利息无合同依据和法律依据。

2.因申请人的原因导致被申请人无法返还扣除租金和房屋恢复原状费用后的剩余押金，应由其自行承担利息损失。

虽经被申请人多次通知，申请人拒不履行合同第四条第二款规定的义务，既不积极协助，也未提供任何银行账户，使租金结算遥遥无期，被申请人无法返还扣除租金及房屋恢复原状费用之后的押金，因此，应由申请人自行承担利息。

二．被申请人的反仲裁请求，既有合同依据又符合法律之规定，应依法予以支持。

（一）申请人应当立即补交房屋面积差额租金人民币。

根据合同第三条第二款和第四条第二款的约定，申请人应当按照房屋的实际面积支付租金。合同中约定的面积为289.84平方米，房屋产权证中登记的实际面积为309.44平方米，实际面积比合同约定面积多19.6平方米，因此，申请人应补交人民币87，696.27元。

在仲裁委员会规定的举证期限内，被申请人依法提交了：1）《房屋买卖合同》，以证明黄某某与北京香海会展房地产开发有限公司商品房买卖合同中约定的面积；2）本按合同，以证明黄某某与申请人在合同中约定的房屋面积；3）《房屋所有权证书》，以证明案涉房屋的实际面积。申请人之代理人在庭审的过程中对此事明确予以认可，且其提交的吴彩霞的《证人证言》也直接证实了2006年12月中旬，黄某某之委托代理人李燕女士向申请人主张补交差额部分租金，但申请人至今都未补交的事实。在仲裁的庭审质证过程中，双方对申请人未补交差额租金的事实均无争议，仲裁庭对此部分主张应依法予以支持。

（二）申请人应当将所租赁的房屋恢复原状，或承担恢复原状之费用5000元；

1、房屋的原状

在仲裁委员会规定的举证期限内，被申请人依法提交了《房屋原状和装修标准及设备说明》《北京装典装饰公司装修方案及报价》，以此证明在申请人租赁之前的房屋原状。

2、申请人使用后的房屋现状；

  (1)地面上的办公隔断痕迹未能彻底清除；

 （2）地板革未予清除；

 （3）地面铺设的管线未予清除并未能将破坏的地面恢复原状；

 （4）通风和消防设施作了大幅改动，未能恢复原状；

 （5）墙面上的悬挂物未能清除。

根据房屋原状和申请人租用后的房屋现状两方面的对比，又依照合同第六条第十一款之规定，申请人没有按照合同的约定履行将清洁整齐，状态完好或修复原装的房屋交付被申请人之合同义务。

申请人在一系列的陈述中包括庭审后补交的证据材料均声称其已履行合同的义务，但无有效的证据证实。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”规定，申请人对退房时房屋是否清洁整齐，状态完好或修复原装承担绝对的举证责任，否则应承担不利后果，至今申请人无任何有说服力的证据材料说明其已按照合同约定将清洁整齐，状态完好或修复原状的房屋交给被申请人，应直接推定申请人已违约。从被申请人向仲裁庭提交的证据照片，全面客观的证实了申请人是用房屋后的状况，该状况严重违反了被申请人依据合同的规定应承担的义务。所以，申请人未履行合同中将清洁整齐，状态完好或修复原装的房屋交付被申请人之义务是毋庸置疑的，其应继续履行合同中的义务或赔偿相应损失。被申请人认为，被申请人要求申请人及时将房屋修复原状或者赔偿修复费用人民币5000元的请求合理，应当得到仲裁庭的支持；而申请人的仲裁请求没有合同和法律依据，应当依法予以驳回。

 

二、仲裁庭的意见

（一）关于解决本案争议应适用的法律和合同依据

由于双方在本案合同第十条约定：“本租约的订立，效力，解释，履行和争议的解决均受中华人民共和国法律的管辖。”因此，仲裁庭将适用《中华人民共和国》及其他相关的中华人民共和国法律审理本争议仲裁案。

仲裁庭注意到，本案合同由双方的授权代表签字，系双方当事人的真实意思表示;且本案合同内容并不违反中华人民共和国法律或法规的强制性规定，因此，本案合同对双方当事人均具有约束力，仲裁庭也将依据本案合同的约定对本案争议作出实体裁决。

（二）关于本案合同的当事人

经查，本案合同是由中国大地财产保险股份有限公司北京分公司营业二部与被申请人签订的。申请人在提起仲裁时，出具了一份加盖有期公司印章的《证明》，证明中国大地财产保险股份有限公司北京分公司营业二部系申请人的内部分支机构，其权利义务由申请人享有并承担；而且，在本案仲裁程序中，被申请人从未对申请人的仲裁主体身份提出任何异议。

因此，仲裁庭认为，中国大地财产保险股份有限公司北京分公司营业二部在本案合同项下的所有权利和义务均应由申请人享有和承担，包括并不限于本案合同项下的实体权利和就本案合同项下的争议提起并参与仲裁程序的权利。

（三）关于租赁房屋的面以及补交租金

本案中，被申请人提出，案涉房屋的实际面积是309.44平方米，并非本案合同中约定的289.84平方米，因此，要求申请人补交租金人民币87，696.27元。仲裁庭经审理，查明如下事实：

1．          本案合同中约定案涉房屋的面积为289.84平方米；

2．          在本案合同约定的租赁期限内，申请人按照合同约定的面积向被申请人支付了案涉房屋的租金，缴纳了物业管理费以及其他一切相关费用，被申请人对此没有任何异议；

3．          2005年5月2日，被申请人取得案涉房屋的编号为京房权证市海私字第3020198号《房屋所有权证》，该《房屋所有权证》标明案涉房屋的建筑面积为309.44平方米，申请人对该《房屋所有权证》及其确认的房屋面积均予以认可；

4．          2006年12月，双方就补交租金的问题进行了磋商，申请人同意按照被申请人提出的计算方式向被申请人补交租金人民币87，696.27元；

5．          2007年1月，双方因交房事宜发生争议，申请人遂没有按照双方在此前达成的协议向被申请人补交租金人民币87，696.27元。

仲裁庭认为，根据本案合同第四条的规定，申请人应当按照房屋的实际面积向被申请人缴纳租金，而房屋的实际面积应当以《房屋所有权证》最终确认的面积为准，因此申请人应当按照《房屋所有权证》中规定的房屋面积向被申请人补交租金。而且，根据仲裁庭对上述事实的认定，申请人事实上也同意补交本案合同约定面积与房屋实际面积之间的差额租金，双方对此没有争议，因此，对于被申请人提出的申请人补交租金人民币87，696.27元的主张，仲裁庭予以支持。

（四）关于租赁房屋的恢复原状问题

仲裁庭注意到，本案中双方争议的焦点问题是：（1）在租赁期满返还房屋时，申请人是否具有将房屋恢复原状的合同义务？（2）申请人是否应当承担被申请人将房屋恢复原状的费用？

申请人主张，被申请人不能提供任何有效的证据证明房屋的原状究竟是什么样，而且，本案合同中并没有约定申请人须在租赁期满返还房屋时将房屋恢复原状，被申请人的主张违背了合同法规定的诚实信用以及公平合理的原则，也不符合国内房屋租赁市场的实际情况，因此申请人没有义务将房屋恢复原状，更不应该承担被申请人将房屋恢复原状的费用。

被申请人则主张，申请人在租赁使用案涉房屋时，对房屋进行了法幅度改动并造成一定损坏，根据我国《民法通则》，《合同法》的规定以及本案合同的约定，申请人应当将房屋恢复原状或者承担将房屋恢复原状之费用。

1、关于在租赁期满返还房屋时，申请人是否具有将房屋恢复原状的合同义务

查本案合同第六条第十一款规定：“租赁期满，乙方（指申请人，仲裁庭注）需将自己的所有财产与自置的设备，物品搬出该房产，且将清洁整齐，状态完好的该房屋交还甲方（指被申请人）；若因乙方拆除，搬迁等原因而致使该房产内，外遭受损坏时，乙方需负责修复原状获赔偿相应的损失。”

仲裁庭认为，根据双方在上述合同中的约定，租赁期满时申请人具有以下合同义务：（1）清空房屋，即将其所有的财产，自置的设备，物品等搬出该房屋（2）将清洁整齐，状态完好的房屋交还给被申请人；（3）如果因申请人拆除和搬迁等原因致使该房屋遭受损坏，则申请人应当修复原状或赔偿损失。

据此，仲裁庭确定，根据本案合同，申请人在房屋租赁期满时不具有将房屋恢复原状的合同义务，但申请人须将房屋清空并将清洁整齐，状态完好的房产交还给被申请人。此外，只有在因申请人 拆除和搬迁等原因造成房屋损坏的情况下，申请人负有修复原状或赔偿损失的责任。

仲裁庭注意到，被申请人提交了本案合同，《房屋原状和装修标准及设备》《北京庄典装饰公司装修方案及报价》，照片等证据用以证明申请人租赁前的房屋原状以及申请人使用后的房屋现状。但仲裁庭认为，上述证据不能证明申请人具有在租赁期满时将房屋恢复原状的合同义务，也不能证明因申请人拆除和搬迁等原因致使房屋遭受了损坏，因此对于被申请人主张的申请人具有将房屋恢复原状的合同义务，仲裁庭不予支持。

2、申请人是否应当承担被申请人将房屋恢复原状的费用？

仲裁庭注意到，申请人和被申请人所提交的证人证言均证明，租赁期满时，申请人将其自由财产和物品搬离了房屋，并应被申请人的要求拆除了其装修时设置的隔断；除此之外，申请人不同意并且实际上也没有对房屋进行任何其他的清理，整治，仲裁庭对此事实予以确认。

仲裁庭认为，根据合同，申请人虽然没有将房屋恢复原状或承担将房屋恢复原状之费用的合同义务，但申请人具有在合同期满时将房屋置于清洁整齐，状态完好的状态，并交还给被申请人的合同义务。由于申请人未能出具足够的证据证明其已经将清洁整齐，状态完好的房屋交还给了被申请人，因此，申请人适当补偿被申请人人民币1000元作为清理整顿房屋的费用是合理的。

（五）关于返还押金问题

根据合同第四条第四款的规定，被申请人应当在申请人按照合同缴清了应缴纳的费用后10个工作日后内将押金不计利息的返还跟申请人；因此 ，根据仲裁庭在上述第（三）项和第（四）项中的认定，被申请人应当在申请人补交租金人民币87，696.27元和支付房屋清理整顿费人民币1000元后的10个工作日内返还申请人押金人民币111，261元。

关于申请人主张的押金的利息问题，仲裁庭认为，根据合同的约定，被申请人应当在申请人交情费用后的10日内返还押金，不计利息。因此，如果在申请人交情费用后10日内被申请人未能返还押金，则被申请人应当承担相应的利息；本案中，由于申请人没有及时向被申请人补交租金，故不存在申请人缴清租金后被申请人延期返还押金的情况，因此，申请人无权要求被申请人支付押金的利息。

（六）关于申请人的仲裁本请求和被申请人的仲裁反请求

根据仲裁庭在上述第（五）项中的规定，仲裁庭支持申请人提出的要求被申请人返还押金人民币111，261元的仲裁请求；驳回申请人要求被申请人支付上述押金的银行同期活期利息的请求。

根据仲裁庭在上述第（三）项和第（四）项中的认定，仲裁庭支持被申请人提出的要求申请人补交租金人民币87，696.27元的仲裁反请求；并认定申请人应当适当补偿被申请人人民币1000元作为清理整顿房屋的费用。

关于本案仲裁本请求和仲裁反请求的仲裁费，仲裁庭认为，本案仲裁本请求的仲裁费和仲裁反请求的仲裁费由申请人和被申请人各自自行承担是适当的。

 

三、裁决

依据上述所查明的事实，根据《中华人民共和国仲裁法》和相关法律法规的规定，仲裁庭现裁决如下：

（一）被申请人返还申请人房屋租赁押金人民币111，261元；

（二）申请人向被申请人补交租金人民币87，696.27元；

（三）申请人补偿被申请人房屋清理费人民币1000元；

（四）本案本请求仲裁费人民币20000元，由申请人自行承担；本案反请求仲裁费美元1274元，由被申请人自行承担。上述费用与申请人提起本请求仲裁和被申请人提起反请求仲裁时预缴的仲裁费及反仲裁费全部冲抵。

（五）驳回申请人和被申请人其他仲裁请求和仲裁反请求。

     上述第（一）（二）和（三）项所述款项冲抵后，被申请人应当返还申请人押金人民币22，564.73元，该款项应于本裁决作出之日起15日内支付完毕。

本裁决为终局裁决，自作出之日起生效。