房贷新政六大看点

发布日期：2015-04-07 作者：孙超律师

套和二套降低首付比例!
央行、住建部、银监会通知，对拥有一套住房且购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付比例下调为20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付比例为30%。
满两年免征营业税!
财政部同时通知，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
与之前的变化在于：
1、首套房首付最低两成(原来要求最低三成)
2、二套房首付最低四成(原来要求最低六成)
3、二手房满2年免营业税(原来需满五年)
这应该是一整套政策的前奏，后续无论是中央还是地方，都会跟进发布更多政策松动消息，长期饥渴难耐的地方政府更是会酝酿出地方版的楼市新政!
看点一：两会埋下伏笔，靴子终于落地今年“两会”上，中央释放了“支持居民自住和改善性需求”、“稳定住房消费”的信号，地方第四轮的楼市刺激政策也随之密集展开。率先作出调整的是公积金。中央国家机关住房资金管理中心对公积金政策作出调整，规定只要公积金贷款人之前一年内没有提取过公积金的，将原先的“账户余额不足2万按2万计算”，调整为“账户余额不足5万按5万计算”，并提高了贷款额度。“2015，中国经济自2012年以来最困难的一年，面临巨大的经济结构调整风险。事实证明，一旦房地产稳不住，经济必无法稳定，这就是中央启动新一轮楼市刺激政策的导火线。”

看点二：债务压力和经济下行促使政府救市在沉默一年多后，接二连三发布房地产相关文件。原因何在?数据显示，今年1-2月份，市场总体来说还是延续了去年的一个态势，商品房的销售面积、销售额、土地的购置面积、房屋的开工面积继续回落，待售面积继续增加。70个大中城市除个别城市以外，房价无论是环比还是同比，绝大多数都是下降的。中国楼市已连续10个月下滑，部分三四线城市甚至已没有成交量，或许正是中央层面决心再度维稳房地产的原因。库存居高不下，投资反弹遥遥无期，一方面通过上下游产业链加大经济下行压力，接近中央底限。另一方面拖累地方政府土地出让金收入，加剧地方财政和债务压力。

看点三：商业房贷放松力度超预期从现在能看到的政策条文看，其宽松程度一下子回到了2010年4月“国十条”之前。对于整个楼市来说而房贷放松属于大利好，将会刺激有效需求。此次放松主要受惠对象是二套房，这类需求经过多年积压，已经成为近几年主力刚需，这类需求释放将毫无疑问推动房价上涨。

看点四：房地产强弩之末很难因此复苏自3月以来，房地产政策层面的利好消息也在不断释放。首先，人民币兑美元汇率近期快速反弹，已经创下了汇率改革以来最大的单周涨幅，人民币汇率的提升暂时缓解了对于资产价格下跌的担忧;其次，从政策面来看，今年政府工作报告当中对地产行业的提法是近几年来最宽松的。虽然政策出现前所未有的宽松，但是总体看，对宏观经济的拉动有限，房地产依然是当前经济的主要下行压力之一。

看点五：预计地产可能还会进一步松动从短期内刺激经济增长、为结构性改革赢得时间的角度看，央行将出台更加宽松的货币政策，降准、降息可期。因此，中央较为宽松的政策态度预示着未来货币政策宽松化调整，房地产业将继2009年后再度步入较为宽松的金融环境。下一步税费标准的松动也不会太远，甚至有可能放松首套房信贷，不过北上广深等一线大城市放开限购的可能性较低。此外，货币政策也可能继续宽松，基建投资继续加码。

看点六：对深圳楼市影响不容小觑虽然降低了入市门槛，但是，今天出台的政策对深圳来说推涨作用将会非常明显，对于多套投资客是重大利好，对于首套刚需和小户改善刚需大利空。因为看涨的趋势会促使很多人惜售，价格还会水涨船高，二急于购房的刚需沦为接盘侠。中央政策给的这一点好处一毛不剩全部转到食物链最顶端。当然，深圳的房价一直在平稳上升，现在只不过是又加了推进剂，涨的比以前更快一些。

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