资深房地产律师解析一起共有房产买卖被认定无效的案件

发布日期：2015-11-19 作者：靳双权律师

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案情介绍：
刘一飞和李成宪原于2001年登记结婚，婚后二人生活在一间小房子内。后来，李成宪的公司形势一片大好，因此李成宪也得到了升迁，于是二人在婚姻存续期间即2006年在北京市朝阳区购买了诉争房屋。李成宪想着双方感情一直很好，因此将上述房屋登记在了刘一飞名下。
后来李成宪和刘一飞因为琐事发生争执，双方遂分居。直到2014年，刘一飞觉得现在这么下去也不是回事，因此刘一飞于2014年将李成宪起诉至法院要求离婚。刘一飞经过朋友提醒，想起了双方婚姻存续期间还购买了诉争房屋。当年的价格也就只有49万，但是现在已经涨到348万元。于是动起了歪念头。
于是刘一飞与李成宪在离婚诉讼期间，刘一飞将登记在自己名下的诉争房屋以买卖的形式过户给了儿子小宋。李成宪知道此事后，起诉至法院要求确认刘一飞与小宋签订的房地产买卖合同无效。庭审中，李成宪提供证据证明诉争房屋是在其与刘一飞婚姻关系存续期间用夫妻共同财产所购买的；刘一飞将诉争房屋出售给小宋的房价为人民币200万元，而该房屋的市场价约为人民币140万元。

审判结果：
法院经过审理后判决，刘一飞与小宋签订的房地产买卖合同无效。

房地产买卖纠纷律师靳双权案件评析
房地产买卖纠纷律师靳双权认为，根据《中华人民共和国婚姻法》第17条之规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（1）工资、奖金；（2）生产、经营的收益；（3）知识产权的收益；（4）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（5）其他应当归共同所有的财产。”具体到本案中，诉争房屋虽然登记在刘一飞名下，但该房屋是在李成宪与刘一飞婚姻关系存续期间取得的，且是用夫妻共同财产所购得的，故诉争房屋应属夫妻共同财产。刘一飞和李成宪对诉争房屋均享有权利，根据法律规定，共有人对共有财产进行处分，须经其他共有人的同意。
此外，根据《中华人民共和国物权法》第106条的规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（1）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（2）以合理的价格转让；（3）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。现刘一飞未经李成宪的同意私自将诉争房屋出售给小宋，而且刘一飞是以明显低于市场价的价位将该房屋出售给儿子小宋，并办理了房屋产权交易过户手续，儿子小宋受让该房屋并非出于善意，小宋的购房行为不符合物权法关于善意取得的规定，故刘一飞与小宋签订的房地产买卖合同应属无效。

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