房屋买卖纠纷律师对一起二手房买卖合同的解析

 
为保护当事人隐私安全，本文当事人姓名均使用化名。
本文系二手房买卖纠纷律师靳双权原创，转载请注明。
 
案件介绍：
黄一志、荣华伟系夫妻关系。
2012年7月18日，徐淑怡与荣华伟、黄一志签订了《北京市存量房屋买卖合同》。双方在该合同中约定：出卖人所售房屋为北京市通州区174号房屋（以下简称诉争房屋）。经双方协商一致，该房屋成交价格为130万元。买受人可以在签订本合同的同时支付定金2万元。出卖人应当在约定时间前将该房屋交付给买受人。合同还约定了其他内容。
2012年7月18日，徐淑怡（乙方）、荣华伟和黄一志（甲方）、玉宇公司（丙方）签订一份《补充协议》，约定：乙方于2012年7月18日向甲方支付定金2万元整，该定金在交易中自动转为首付款的一部分。甲方应在签署本协议后，按照贷款银行的要求办理完解除抵押登记手续。甲方同意乙方以公积金贷款方式支付购房款。乙方于2012年7月26日前将第一批首付款20万元整（含前期支付全部定金2万元）自行支付给甲方。乙方于2012年8月1日前将第二批首付款30万元整自行支付给甲方。综上，乙方实际共支付甲方首付款50万元整（含前期支付全部定金2万元）。甲方承诺在取得房屋产权证后3日内通知乙丙双方。双方协商一致在乙方所申请的贷款获得批准后3个工作日内双方共同办理房屋所有权转移登记手续。甲方同意在给首付款当日将房屋交付给乙方。甲乙双方于房屋交付当日自行办理物业交割，丙方陪同。若甲方拒绝将该房屋出售给乙方或者提高房屋交易价格的，视为甲方违约，甲方应在违约行为发生之日起五个工作日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。协议还约定了其他内容。
上述合同签订后，2012年7月18日，徐淑怡给付黄一志定金2万元。2012年7月26日，徐淑怡按照约定给付黄一志、荣华伟第一批首付款20万元（含定金2万元），荣华伟、黄一志将诉争房屋交付给徐淑怡。2012年8月1日，徐淑怡按照约定给付黄一志、荣华伟第二批首付款30万元。
2014年8月30日，荣华伟、黄一志向玉宇公司的中介经理孟军发短信告知房屋登记审核已完成，可以领取房产证，并称“如果能协商解决达到双方满意顺利过户为好，如协商不成，10日后将按我方意愿处理，此短信将作为我方应尽通知事宜。请转告购房徐女士本人”。同日，孟军将该短信转发给徐淑怡。荣华伟、黄一志表示，“按我方意愿处理”的意思是解除合同，荣华伟、黄一志退还徐淑怡支付的50万元。2014年8月、9月期间，黄一志通过玉宇公司的中介经理表示要求徐淑怡增加房价或者把诉争房屋出售后将卖房款分割一部分给黄一志。玉宇公司从中调解，未成功。徐淑怡与黄一志直接调解，亦未成功。2014年11月3日，徐淑怡与黄一志进行短信沟通。2014年11月20日，荣华伟、黄一志向徐淑怡发送特快专递，要求办理过户手续。此邮件被退回。2014年11月26日，荣华伟、黄一志再次向徐淑怡发送同样内容的特快专递，此次邮件被签收。徐淑怡称其收到邮件后用自己的手机与黄一志联系，黄一志拒接电话。
2014年12月份，徐淑怡遂提起本案诉讼。
 
审判结果：
北京市通州区经审理后判决：
一、徐淑怡代替黄一志、荣华伟清偿了诉争房屋的抵押贷款后，黄一志、荣华伟继续履行其与原告徐淑怡签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》，协助徐淑怡办理诉争房屋的过户手续，将房屋过户给徐淑怡，于本判决生效之日起三十日内执行清；原告徐淑怡有权向被告黄一志、荣华伟追偿前述款项；
二、被告黄一志、荣华伟给付原告徐淑怡违约金三万元，于本判决生效之日起七日内执行清；
三、驳回原告徐淑怡的其他诉讼请求；
四、驳回被告黄一志、荣华伟的反诉请求。
一审判决之后，黄一志、荣华伟不服一审判决上诉至二审法院，二审法院经审理后判决：
驳回上诉，维持原判。
 
二手房买卖合同纠纷律师靳双权案件点评：
二手房买卖合同纠纷律师靳双权认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
本案中，徐淑怡与荣华伟、黄一志签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》系当事人真实意思表示，不违反法律法规，应当属于合法有效的合同。双方均应认真遵守履行。徐淑怡在支付了第一批首付款20万元后按照约定入住诉争房屋。荣华伟、黄一志在2014年8月底具备了领取房产证的条件，但是未按照合同约定配合徐淑怡过户，而是提出了增加房价等条件。庭审中，徐淑怡举证的录音、视频和短信记录形成了完整的证据链条，足以证明荣华伟、黄一志单方提出的增加房价等条件属于单方违约。
现徐淑怡已经明确表示原意替两被告清偿诉争房屋的抵押贷款以此来解除抵押，因此徐淑怡要求的继续履行合同并协助过户的诉求，理由正当，证据充分，法院应当予以支持。徐淑怡要求两被告支付违约金，有事实和合同依据，法院应当予以支持。但双方所约定的违约金确实过高，因此被告要求法院酌减违约金的请求，法院予以支持于法有据。
而两被告在单方面要求增加房价未果的情况下，又向徐淑怡发出快递要求过户，但并未采取任何实际行动，因此并不能认定两被告存在免责的事实。徐淑怡在与两被告调解过程中就出手诉争房屋的协商过程不能作为其同意解除合同的意思表示，因为两被告在具备领取房产证的条件下随时可能将该房屋出售或抵押，两被告属于强势方，买受人徐淑怡属于弱势方，两被告认为徐淑怡已经明示其解除合同，没有事实依据和法律根据，因此法院对其主张未予采信，而针对两被告反诉徐淑怡违约的反诉请求，法院亦未予采纳。
综上，法院的判决是正确的。