出售央产房应注意手续是否完备——房地产律师点评一件央产房买卖纠纷

 
为保护当事人隐私及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名。
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一、案件介绍：
 
2015年2月12日，李子华（甲方）与张晨（乙方）以及方宜中介公司(丙方)签订了《买卖定金协议书》，协议约定：甲方向乙方出售北京市海淀区柳子沟2号房屋一套。房屋性质为已购公有住房（包括中央在京单位已购公有住房）。乙方在本协议签署时向甲方支付购房定金5万元。在签署买卖合同时由乙方向丙方支付居间代理费80000元。房屋的产权性质为央产房，产权人为北京某研究所。合同中约定了房屋总价款、违约责任条款等。
2015年2月12日，李子华、张晨以及北京中信府成担保有限公司签订了房屋交易保障服务合同，约定由张晨向担保公司支付保障服务费10000元，该合同的违约责任条款还规定，如李子华和张晨中任一方违约，导致合同无法履行，违约方应赔偿守约方的损失。
因上述房屋为央产房，李子华与原单位签订的协议约定：此房屋出售时承诺此房满五唯一，否则承担相应税费；2、如2015年4月15日之前因单位原因无法取得央产上市表，则三方和平解约；3、如李子华未在过户后三个月内交房，则以租金4500元每月支付张晨租金，最长可以租赁三个月。后双方发生纠纷，张晨将李子华诉至北京市海淀区人民法院。
 
二、原告（张晨）认为：
 
房屋的基本情况同上，2015年4月4日，方宜中介公司业务员曾打过电话给张晨，称李子华欲追加5万元的定金，希望张晨可以同意，但张晨拒绝了。2015年4月12日李子华希望提高房屋的售价，但是张晨还是没有同意。直到2015年4月15日，李子华向张晨发出了北京某研究所出具的不予办理的央产房上市手续的证明。李子华还于2015年4月21日向张晨发出了二手房买卖合同解除通知。
张晨认为，李子华违反了诚实信用原则，在单方面提高价格未果后，从单位开具证明阻止央产房的上市交易，使我方丧失了购买该央产房的机会，是李子华构成了根本违约。
 
三、被告（李子华）辩称：
对于张晨的陈述与事实不符。双方签订的合同中已经约定了：如果我方办不下来审批表，那么双方的合同解除并且不承担责任。
合同签订后，按照单位的要求进行了公示，公示期间，单位职工李芸提出优先购买，我方也跟张晨提出了说明，希望三方可以和平解决，但张晨拒绝了。
我方向张晨提出了解除通知，双方合同也已经解除，双方关于审批表的问题事先进行了约定，故我方不应当承担违约金。
 
四、庭审过程：
 
张晨当庭提交证据如下：1、买卖定金协议。2、北京市存量房屋买卖合同。3、居间服务合同。4、房屋交易保障服务。以上证据均证明双方通过中介成立了房屋买卖合同关系。5、划拨凭证，证明张晨已经向中介支付了居间服务费。6、证明及买卖合同解除通知，证明被告的行为已经构成违约。7、声明函，证明张晨向李子华主张过权益。
 
李子华当庭提交证据如下：1、北京市存量房屋买卖合同，证明在签约时，我方已告知张晨所出售房屋为央产房，没有取得央产房上市表。
2、补充协议，证明双方在签订合同时约定如2015年4月15日之前因单位原因无法取得央产上市表，则双方及中介公司三方和平解约，互不承担责任。
3、十三所已购公有住房上市公示表及相机信息页，证明签订合同后我方于2015年4月3日去办理央产房上市手续，已积极履行办理央产房公示手续。
4、通话录音，证明央产房上市公示是单位内部的规定。
5、证明两份，证明2015年4月8日我单位职工李芸提出优先购买权及我单位2015年4月15日应张晨的要求补开优先购买权的证明。
6、微信记录，证明我方所出售的房屋为央产房，单位有优先购买权，我单位的员工李芸提出优先购买权后我方已经通知张晨及中介公司无法取得央产房上市表和平解约。
7、单位成本价出售公有住房买卖契约
8、二手房买卖合同解除通知，证明我方已经书面通知张晨，因单位原因无法取得央产房上市表，解除与张晨之间的房屋买卖合同。
9、劳动合同书
10、北京市存量房屋买卖合同（与李芸）
11、支付宝转账记录
12、招商银行转账汇款电子回单、银联商务签购单、建设银行客户回单，（9-10均证明李芸为我单位内部员工，李芸以同等价格优先购买我的房屋）   
13、证人证言，证明我与中介公司已经告知张晨所出售房屋为央产房没有取得央产房上市表。证人证言都是中介公司的员工出具的。
 
五、法院观点：
 
2015年3月31日，张晨与李子华签订了《北京市存量房买卖合同》合同中约定了房屋的地址、面积、总价款以及付款方式。其中在补充协议手写部分第二条中约定：如2015年4月15日之前因单位原因无法取得央产上市表，则三方和平解约。
因本案诉争房屋为央产房，李子华与原单位签订的协议约定：此房屋出手时优先卖给本单位。后李子华按规定进行了公示，公示期间，其单位职工李芸要求购买该房屋。故该单位不能为李子华办理其与张晨签订的买卖合同所要求的央产房上市手续。而且，李子华也当庭提交了相应证据予以佐证。
2015年4月21日，李子华向张晨发出了《二手房买卖合同解除通知》，同日，李子华与李芸签订了《北京市存量房屋买卖合同》。
中介公司的员工也分别到庭参加了庭审，并当庭出庭作证，证明了房屋的性质、购买房屋的过程以及公示过程等。原告张晨起诉要求被告李子华赔付违约金、居间代理费的诉讼请求，根据双方的当庭陈述以及提交的证据，综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条第一款、第九十七条之规定，判决如下：
被告李子华于本判决生效后七日内退还原告张晨购房定金五万元；
驳回原告张晨的其他诉讼请求。
  
     六、资深房产律师靳双权专业法律分析：
 
     依法成立的合同受法律保护，双方签订的《北京市存量房买卖合同》及补充协议未违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应合同约定履行各自的义务。
     对于房屋的性质，依据证人证言补充协议约定可见，双方在签订合同时，明知此房屋为央产房，对于此房屋的出售需征得单位同意，因此双方在补充协议约定：如2015年4月15日之前因单位原因无法取得央产房上市表，则三方和平解约。此约定为合同所附条件，如条件成就，合同解除。本案中，李子华单位未在约定的时间内为李子华办理央产房上市手续，合同解除条件成就，合同已经解除。
依据证人证言及三方补充协议的约定可以认定，如条件成就解除合同，各方互不承担违约责任，中介费和定金全部退还，因此中介公司还是应该将收取的中介费予以退还的。关于张晨诉求的居间代理费，应在居间合同中予以解决。
由此可见，随着房价的居高临下，越来越多的人选择购买二手房，所以希望大家可以在购买二手房时应多注意一些，如果购买到了产权不清晰的二手房，就会带来很多不必要的麻烦，严重的还会导致人财两空。