购房已十余年，未能办理过户手，案外人可否申请执行？

购房已十余年，未能办理过户手续，案外人可否申请执行？
作者|王景林律师

芜湖范先生十余年前从开发商处购得一幢房屋，由于开发商原因，一直未能办理过户登记。前两年，案外人因与开发商债务纠纷，申请执行该房屋，本案经过一审、二审，均判决范先生败诉，准许执行该房屋。范先生无法接受，现已委托笔者为其申请再审。

一、案情回顾
2011年5月，范先生与芜湖联合公司签订《商品房买卖合同》，约定范先生向其购买一幢房产，价值100余万元。合同签订后不久，范先生便付清全部房款。2015年起，范先生及家人开始在涉案房屋居住至今。
2012年开发商老板被捕入狱，涉案工程出现烂尾现象。因开发商原因，涉案房屋一直未能办理过户登记。
2022年，案外人因与芜湖联合公司民间借贷纠纷一案，申请执行涉案房屋。范先生提出书面异议，法院裁定中止执行。随后，案外人起诉至法院。
二、法院审理
芜湖中院审理后认为，一、范先生提供的买卖合同内容存在不合理之处，对其真实性难以认定；二、范先生自认在案涉房产同一区域，其配偶名下登记有一处住宅。可见，即使其主张购买案涉房屋系用于家庭居住，显然亦不符合 《执行异议和复议规定》 第二十九第二项的法定情形。三、范先生提供的付款凭据，尚不足其主张的合同约定总房屋价款的百分之五十。
一审法院最终判决，准许执行登记在芜湖联合公司名下的涉案房屋。范先生不服一审判决，遂向安徽高院上诉。
安徽高院审理后认为，案涉房屋被查封及其提起执行异议时，范先生与其配偶名下尚有其他可用于居住的房产。故本案不适用于《执行行异议和复议规定》第29条之规定，应依照该规定第28条予以审查。
范先生诉称，其于2011年6月付清全部购房款后，芜湖联合公司就向其交付了案涉房屋。直至案涉房屋于2021年12月29日被查封时，长达十年余的时间中，范先生未能举证证明其在合理期限内曾要求芜湖联合公司提供相关办证材料，要求其协助办理房屋产权证，故，其所举证据不足以证明其对案涉房屋产权未完成过户登记不存在过错。
此外，范先生提交的多份商品房买卖合同不仅内容不一致且其中存在明显不合常理的地方。因此，依据现有证据，范先生与芜湖联合公司是否在案涉房屋被查封前已签订了合法有效的商品房买卖合同亦是存疑的。
二审法院最终判决驳回上诉，维持原判。
——芜湖中院（2022）皖02民初8 3号民事判决书
——安徽高院（2023）皖民终218号民事判决书
三、律师点评
一审中，范先生提供《商品房买卖合同》二份。
一份合同上，标明网上签订时间为2011年 5月2 0日，而合同载明的交房时间为2010年9月30日前。
另一份合同，系从房屋产权部门调取，标明网上签订时间为2011年6月7日，但合同法律依据部分竟然载明“根据《中华人民共和国民法典》”。
法院据此认为二份合理真实性无法认定。范先生称另一份合同系从房管部门调取，最简单的做法就是，可以直接向房管部门核实其真伪性，但法院不愿主动核实。
一审法院比较草率，并未能查明本案客观事实。
二审中，范先生提供的付款凭证基本上得到认可，但法院适用《执行异议和复议规定》第28条规定，认定未办理房产证范先生存在过错，另外，合同还是存疑。
范先生曾多次联系芜湖联合公司，要求为其办理房产过户，均因公司老板被捕入狱无人管事，因而导致其未能办成过户登记。范先生显然不存在过错。二审亦未能主动查明事实。
更为搞笑的是，范先生儿子与他同时购买的房子，与他遇到同样的问题，一审、二审均是相同的法官，但一审、二审判决他儿子胜诉，却判决范先生败诉。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条和第29条，属于法条竞合。作为个人买受人，实践中允许选择适用第28条或第29条。
本案存在争议较大，目前笔者已为范先生向最高人民法院申请再审。
四、相关法条
1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
第二十九条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
2.《全国法院民商事审判工作会议纪要》
第125条，“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。
第127条，“实践中，对于该规定的前3个条件，理解并无分歧。对于其中的第4个条件，理解不一致。一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件”。