承租人未经出租人同意擅自转租，其与次承租人之间转租合同的效力

发布日期：2016-03-07 作者：110网律师

【基本案情】2009年10月11日，按某县卫生局卫计(10)31号文件的规定，某县中医院所有的坐落在XX东街17号(原丹城镇卫生院)砖混结构，建筑面积为497.5平方米的房屋调剂给某县妇幼保健院使用，后该房门牌更改为丹城东街18号。2010年10月16，某县妇幼保健院与章某签订《租房协议书》1份，其中约定租期自2011年10月17日至拆迁止，房屋年租金为20，000元，留一至二间给某县妇幼保健院做储藏用。章某承租后，即对房屋进行了装修，自行将二三楼层开设了培训学校，另将一楼临街处转租给沈某、鲍某、王某等人，其中临街一间转租给沈某，租期从2012年11月20日起至2014年6月30日止。合同履行期间，章某均按约支付租金。因按承租协议约定，某县妇幼保健院在章某处有一二间房屋做储藏用，有时某县妇幼保健院派人来领取物品等，其也知晓章某将部分房屋转租于他人。某县妇幼保健院认为章某将房屋转胆于他人的行为，已违反了《合同法》的规定遂提起诉讼，请求判令：解除某县妇幼保健院与章某之间的租赁关系，章某迁出其承租房屋。
【邹超律师评析】承租人将承租的房屋转租于他人，其转租的行为未经出租人同意的，该转租行为一般应归于无效，出粗人据此有权解除租赁关系。但是转租行为超过一定期限出租人未提出异议的，即出租人知道或应该知道该行为已有6个月的，该转租行为应视为有效，出租人不能据此以承租人转租于第三人未经其同意为由解除租赁关系。本案即使章某的转租没有得到某县妇幼保健院的同意，但是某县妇幼保健院承认章某转租于他人已有很长时间，结合章某转租的行为，可知其在2007年月20日已将临街房转租于他人，以及某县妇幼保健院在章某处尚有储藏用房领取物品的事实，应认定某县妇幼保健院知道章某将部分房屋转租于他人已超过6个月时间，且在知道的6个月期限内也未提出异议，故某县妇幼保健院以章某转租未经其同意为由要求解除租赁关系，无法律依据。
【法律法规链接】《合同法》第224条
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条第1款

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