未经个别产权人同意使用其房产可否迁出

【一】案情
    1994年9月，顾锡炎向无锡华光珠宝城房地产有限公司（以下简称珠宝城公司）购买珠宝城商厦九单元房产（建筑面积为21.64平方米，包括公用部分分摊面积），房价为人民币214236元，双方签订的《房屋买卖合同》第二十二条规定：该物业的设计功能及用途为商业，买方不得将该物业用作工业或不符合上述设计功能的其他用途。顾锡炎于1996年4月领取了九单元的房屋所有权证。2000年1月28日珠宝城公司向顾锡炎邮寄挂号信一份，载明：珠宝城商厦五楼只能作为一个整体使用，已经长期空置，经其公司多方招商，现有投资人拟在此开办餐饮项目，初步洽谈租期为5-8年，首年租金每平米约150-180元，每年递增2.5-4，请你在半个月内予以回复，否则其公司将视作你已同意并授权其公司统一出租你的九单元房产。该挂号信因逾期无人领取于2000年3月6日退回珠宝城公司。2000年3月16日，珠宝城公司召开五楼业主会议，顾锡炎没有参加，参加会议的业主同意将珠宝城商厦五楼中自有房产部分继续委托珠宝城公司出租给第三方使用，委托期限延长至2006年12月31日。

    珠宝城商厦系由珠宝城公司开发的商铺。该商厦五楼共有40个业主（含第29单元业主和珠宝城公司），大部分业主同意委托珠宝城公司将五楼自有房产出租给第三方使用。庭审中顾锡炎确认五楼所有空间没有进行隔断，是一个整体，无法分割使用，其购买九单元后未获取过收益。

    2002年3月22日珠宝城公司与无锡市哈哈餐饮美食有限公司（即无锡哈哈大酒店，以下简称哈哈大酒店）签订一份《商业用房租赁合同》，约定珠宝城公司将位于无锡市中山路341号珠宝城商厦的第五层，建筑面积6529.53平方米（不含第29单元）和第六层北块建筑面积2591平方米，合计建筑面积9120.53平方米的房产出租给哈哈大酒店；租赁期限为八年，从二00二年四月一日起至二00三年二月二十八日为装修期和优惠期，自二00三年三月一日至二0一一年二月二十八日为正常租赁期；双方约定在装修期和优惠期内，珠宝城公司仅向哈哈大酒店收取出租房中的设置折旧费每月2万元正，合计22万元；第一年租赁费用总额为174万元，以后每两年递增一次，每次递增率为5，2003年3月1日至2004年2月28日每月145000元，上述月度应付费用中含每月2万元物业管理费等内容。2002年4月1日哈哈大酒店进入珠宝城商厦五楼进行装修及营业。顾锡炎所有的九单元位于哈哈大酒店总台吧台位置。

    2002年1月3日顾锡炎向无锡市崇安区人民法院起诉，诉称：其于1994年9月向珠宝城公司购买了无锡市中山路珠宝城商厦第五层九单元的房产，并于1996年4月领取了该单元的房屋所有权证，且其购买九单元的房屋买卖合同约定九单元出租只能用于商业，不能用于餐饮。现九单元被哈哈大酒店侵占，请求判令哈哈大酒店迁出九单元并赔偿其2002年4月至2003年3月的租金人民币10000元。

    被告哈哈大酒店辩称：九单元是其酒店向珠宝城公司租赁的，双方签有商业用房租赁合同，其公司没有过错，原告应向珠宝城公司主张权利，请求驳回原告的诉讼请求。

    第三人珠宝城公司述称：原告所购九单元系位于珠宝城五楼的商铺，而五楼只能作为一个整体使用。本公司与原告签订的《无锡华光珠宝城管理公约》，对各业主所购房屋所有权进行了限制，房屋的使用应按大部分业主的意见办，现大部分业主已同意出租给哈哈大酒店，我公司的出租行为符合大部分业主的利益，且我公司就九单元的出租事宜已发信征求原告的意见，履行了告知义务，请求驳回原告的诉讼请求。

    【二】审判

    无锡市崇安区人民法院审理后认为，珠宝城商厦系商铺，五楼各业主所有的单元房产没有进行隔断，系一个整体，无法分割使用，只有整体使用，才能发挥其最大效用。顾锡炎购买九单元后未取得经济收益，现大部分业主同意委托第三人珠宝城公司将五楼自有房产出租给哈哈大酒店。珠宝城公司的出租行为符合大多数业主的利益，同时也给顾锡炎带来了收益。故对顾锡炎要求哈哈大酒店迁出九单元的请求不予支持。因哈哈大酒店实际使用了顾锡炎所有的九单元房产，故对顾锡炎主张租金的请求予以支持。但顾锡炎未提供九单元房产自2002年3月至2003年4月的租金为10000元的计算依据，故九单元房产租金应参照珠宝城商厦五楼其它单元业主所得租金予以确定。该院依照《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，于2003年6月9日判决如下：

    一、驳回原告顾锡炎要求无锡市哈哈餐饮美食有限公司迁出无锡市中山路319-339号珠宝城商厦第五层九单元房屋的诉讼请求。

     二、无锡市哈哈餐饮美食有限公司于本判决发生法律效力之日三日内支付顾锡炎2002年4月至2003年3月九单元租金人民币3540元。

    一审判决后，顾锡炎不服，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，其上诉称：珠宝城商厦九单元是其所有的房产，珠宝城商厦五楼虽然没有隔断，但可分割使用，珠宝城公司未经其同意将其房屋出租给哈哈大酒店侵犯了其合法权益，房租金只计算至2003年3月明显有误，请求二审依法改判。

    被上诉人哈哈大酒店答辩称：其是基于与珠宝城公司的租赁合同使用讼争房产的，并无过错。请求驳回上诉人顾锡炎的上诉。 

    被上诉人珠宝城公司答辩称：目前状况是兼顾了包括顾锡炎在内的大多数业主的利益，其没有侵犯上诉人的利益，而是给其带来了收益。请求维持原判决。

    无锡市中级人民法院经审理，确认了一审查明的事实。

    无锡市中级人民法院认为，公民的合法的民事权益受法律保护，但我国法律规定，公民行使个人权利不得损害国家、集体及其他公民的合法权益。珠宝城商厦五楼作为一个整体商铺，各业主所有的单元房产间没有进行隔断，无法分割使用。要发挥该商铺的最大效用，必须整体使用。现大部分业主同意委托珠宝城公司将五楼自有房产出租给哈哈大酒店经营使用。顾锡炎购得九单元房产后未获得经济收益，如果顾锡炎不同意哈哈大酒店使用九单元房产，不仅损害了自有利益，而且将使珠宝城公司与哈哈大酒店间的租赁合同不可能履行，并影响到五楼其他所有业主的公众利益。因哈哈大酒店目前已实际使用了五楼商铺，从兼顾个人权益和公众利益出发，本院对顾锡炎要求哈哈大酒店迁出九单元房产的诉讼请求，不予支持。因顾锡炎在一审起诉时要求哈哈大酒店赔偿2002年4月至2003年3月的房租金，原审法院根据顾锡炎的诉请判令哈哈大酒店支付3540元年租金并无不妥，九单元房产2003年4月以后的房租金顾锡炎可另案诉讼，主张自己的权利，本案不予理涉。本院对顾锡炎的上诉理由不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，该院于2003年8月20日作出判决：

    驳回上诉，维持原判。

   【三】评析 

    近年来，房产开发商将某一整体经营性商品房分割成若干个单元出售，已成为房地产市场上比较常见的销售方式。本案讼争的房产，即是这种房产。在空间概念上，它是具有一定面积的、可以标明其所在位置的一个区域。但它并不是一般意义上的建筑物区分所有权之专用部分，不具有构造上的独立性，也不能分割使用。我国现行法律对此类物权的取得、占有、使用及转让，尚无明确的规定。给司法实践中审理涉及此类物权的纠纷带来一定的难度。一、二审法院在审理本案时，在坚持依法保护所有人合法权益基本原则的同时，根据具体案情，正确适用兼顾个人利益和社会公众利益的民法原则。

    一、正确理解和适用所有权限制原则。对所有权进行一定的限制，是现代各国通采的一项原则。民事立法通过确立诚实信用、公序良俗、禁止权利滥用等原则，以及相邻关系制度，来限制所有人行使其权利，以保护社会公共利益和相对关系人的合法权益。我国民法通则第4条、第7条、第83条也有这样的原则规定。

    在本案的处理过程中，争议的焦点之一，就是如何看待所有权的绝对性。

    一种意见认为应判决哈哈大酒店迁出9单元。理由是：顾锡炎向珠宝城公司购买9单元房产并领取了房屋所有权证后，按照一般所有权理论，顾锡炎就对该房产享有占有使用、收益、处分的权利，而且这种所有权是一种绝对权。珠宝城公司在没有得到顾锡炎同意的情况下将属于顾的房产出租给第三方的行为无效，哈哈大酒店与珠宝城所签订的商业用房租赁协议中涉及到9单元的部分无效，哈哈大酒店应当迁出9单元。

    另一种意见认为应驳回顾锡炎要求哈哈大酒店迁出9单元的诉讼请求。理由是：本案具有特殊性，顾锡炎所购房产系商业用房，面积为21.64平方米，只占五楼总面积的千分之三点三，该单元位于哈哈的吧台位置，且珠宝城商厦五楼完全没有隔打，整体上具有不可分性，如果分割使用会影响到整体房屋的使用功能和效益。顾锡炎在对9单元行使所有权时应当要受到五楼其他业主权利的限制，且哈哈大酒店已实际租赁该单元并投入经营。从促进交易、促进市场经济发展以及维护大多数业主的利益的角度出发，应判决驳回。

　　笔者认为，绝对权的行使也要限制在社会利益所许可的范围之内。笔者在承认所有权是一种绝对权、对世权并保护其合法权益的同时，也要从有利于市场经济发展、维护市场交易和正常的民事流转秩序以及保护社会公共利益出发，对所有权的行使作必要的限制，依法调节民事法律关系。在现行法律法规对此类房产尚无明确规定的情况下，考虑到珠宝城五楼商厦不能分割的特殊性，应尊重五楼大多数业主的意愿，一、二审法院依法判决驳回顾锡炎要求迁让的诉讼请求，是正确的，也是符合市场经济发展要求的。

    二、正确理解和适用兼顾个人利益和社会公众利益的原则。本案中第三人珠宝城公司开发的珠宝城商厦位于繁华闹市区，珠宝城公司将其开发的商铺分割出售，从其作为商铺的特殊性，各业主的购买行为并非是为居住，而是为经营，期待有良好的投资回报。但是由于种种原因，出售的五楼商铺却长期空置，无法获取利益。作为开发商及大业主的珠宝城公司通过多方招商后，哈哈大酒店承租了珠宝城商厦的五层及六层共计9120.53平方米的房屋，且五层大多数业主均同意与珠宝城公司一起出租自己的单元房产。哈哈大酒店在实际的经营中也已赢得良好的声誉。本案中，原告顾锡炎如果不同意珠宝城公司将其在五层九单元出租并要求哈哈大酒店迁出，很可能导致珠宝城公司的招商不会成功，那么珠宝城商厦五层商铺仍会继续空置下去，无法产生收益，而其他业主的利益也无法获得保障。现在哈哈大酒店已实际投入经营，由于顾锡炎所购单元房处在特殊位置，如满足顾锡炎一人的要求，哈哈大酒店则不能正常营业，其他人的权益将受到损害。在市场经济条件下，当保护个人合法权益与保护公众合法权益发生冲突的时候，司法裁判的职能作用就是要在不违背法律基本原则的前提下，运用法律手段，降低社会交易成本，使冲突各方的利益达到社会公众普遍能接受的衡平。基于上述认识，一、二审法院在本案中较好地贯彻了利益衡平原则，对五楼其他业主的保护，包括对被告哈哈大酒店经营收益权以及其与第三人有效合同的保护，是通过驳回原告的诉讼请求机体现的；而对原告方的保护，即是支持其要求被告支付租金的诉请，使其享有与其他业主同等的收取房屋租金的权利。这样，使各方利益达到一种相对合理的平衡。

（作者单位：江苏省无锡市中级人民法院）


    

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