不适用“买卖不破租赁”的两种情形的案例(转载)

1，名为“租赁合同”实为涉案房产的的收益分配方案，不能适用“买卖不破租赁”原则的情形。案例二 1997年1月23日，水产公司与蓝天广场签订租赁协议，约定水产公司将涉案房产出租给蓝天广场使用，月租金18万元。后水产公司被撤销，政府部门将所有权划转登记在益豪公司名下，使用权及出租权划转给会展中心。2003年1月2日，会展中心与益豪公司签订《物业管理及租金收取协议书》，明确约定涉案房产所有权归益豪公司，使用权归会展中心。由会展中心负责出租与管理，租金的20%归益豪公司，80%归会展中心。同日，双方还签订了《租赁合同》，约定会展中心向益豪公司承租涉案标的，租金每月3万元。2003年5月9日，在政府部门协调下，会展中心与蓝天广场签订《变更合同协议书》，将原水产公司与蓝天广场的租赁协议中水产公司一方变更为会展中心。后，广州农村银行花都支行取得涉案标的抵押权，并依法对涉案标的进行拍卖。会展中心以拍卖侵害其合法承租权益为由向法院起诉，二审败诉后向最高人民法院申请再审。《合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。双方地位平等，权利义务对等。此案中，会展中心与益豪公司签订的《物业管理及租金收取协议书》的内容是对涉案房产产权和收益的分配，双方于同日签订的《租赁合同》约定会展中心以每月3万元的超低价承租涉案房产也有背常理（1997年涉案房产的月租金已是每月18万元）。综合来看，该《租赁合同》虽然名为“租赁合同”，但实际上也是与同日签订的《物业管理及租金收取协议书》相配合的有关涉案房产收益的分配方案，不符合《合同法》第二百一十二条规定的“租赁合同”的特征，也有悖合同法的公平原则和民事法律关系的诚实信用原则。故而不能认定会展中心基于上述协议享有对涉案房产的租赁权，并以之对抗涉案房产受让人的所有权。最高人民法院在（2014）民申字第2152号民事裁定书中认为，会展中心与益豪公司之间签订的《租赁合同》，名为租赁合同，实为双方对出租涉案房产收益的分配，内容不同于出租方收取租金、承租方获取使用权的房屋租赁合同。二审判决在会展中心与益豪公司之间不存在实质租赁关系的情形下，对会展中心关于按照“买卖不破租赁”的原则其仍然享有每月只交3万元使用到2022年12月31日及获得转租利益的请求不予支持，并无不当。故最高人民法院裁定驳回会展中心的再审申请。

2，《房屋使用权抵债合同》不同于房屋租赁合同，不能适用“买卖不破租赁”原则的情形。案例三 2004年3月22日，英联公司与豪力公司签订《房屋使用权抵债合同》，约定豪力公司将涉案房产交付英联公司使用，使用期限为18年，以使用权益偿还所欠英联公司300万元债务。2004年5月28日，建行开发区支行取得涉案房产抵押权（该抵押2013年2月7日注销），2012年11月30日，该房产被依法拍卖，恒华公司取得涉案房产所有权。英联公司以对涉案房产的执行侵害其合法权益为由向法院提起案外人执行异议之诉，二审败诉后向最高人民法院申请再审。本案同案例二具有一定程度的相似性。合同性质应该依据合同的内容确定，而不能仅以合同的名称作为依据。某些合同虽然形式上类似于房屋租赁合同，但其实质内容却约定的是其他类型的权利义务关系。无论是对房产收益的分配、还是以房产使用权抵偿债务，均不满足合同法规定的“出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金”这一租赁合同的定义，因而不能认定合同双方当事人之间成立租赁关系。最高人民法院在（2014）民申字第215号民事裁定书中认为，从合同内容来看，英联公司为使自己的债权得到清偿，同意豪力公司以让渡豪力大厦（涉案房产）18年的房屋使用权的方式抵偿300万元的借款。可见《房屋使用权抵债合同》是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，本案不适用合同法规定的“买卖不破租赁”的原则。