能追究房产开发公司的责任吗

发布日期：2008-12-25 作者：110网律师

【案情回放】
2003年正值上海房地产市场火爆之时，上海某房产开发公司在上海市某区开发的一处商品房项目开盘对外销售。某房产咨询公司利用其与房产开发公司销售部门主管人员的特殊关系，向房产开发公司订购了20余套商品房。房产咨询公司仅支付了部分定金后，于2003年11月在浙江某地的报刊上发布宣传与推销广告，并以房产开发公司包销人的身份，在当地对外推销该20余套商品房。当地某购房者受广告吸引，来到房产咨询公司设在当地接待处，听取了房产咨询公司工作人员的介绍，并当场阅看了售楼广告、预售许可证、土地使用证、房屋面积认定综合成果表、房屋分套建筑面积计算成果表、房型图，以及房产开发公司的营业执照、代码证、资质证书等一整套资料。购房者因此对房产咨询公司售房的合法性产生信任，表示想购买其中一套，并要求现场看房。当年12月初，在房产咨询公司工作人员的陪同下，购房者来到房产开发公司的上海现场售楼处，由房产开发公司工作人员安排现场看房。看房后，购房者不仅对房屋十分满意，而且觉得房产咨询公司的售房资格得到了进一步确认，于是当天就与房产咨询公司签订了一份定房单，约定了签定售房合同和支付房款的时间。此后，购房者按约向房产咨询公司支付了近200万元购房款。12月中旬，在房产咨询公司工作人员的陪同下，购房者又来到房产开发公司的售楼处，与房产开发公司签署房屋预售合同。在售楼处，房产开发公司工作人员当场填写了四份《上海市商品房预售合同》，并在合同附件和补充条款的各页粘贴处，分别加盖房产开发公司的合同文件骑缝章和购房者的名章。而购房者则在合同首页的乙方（买方）处填写了身份情况，并在合同签章处签名盖章。合同填写完毕后，房产开发公司工作人员称，该四份合同将由房产开发公司盖妥公章并办妥预售登记后，再通过房产咨询公司将其中一份合同转交给购房者。但在此后的四个月内，购房者虽多次催讨，却一直未能拿到预售合同。无奈之下，购房者于2004年3月专程赶到房产开发公司的售楼处索要合同。房产开发公司工作人员却告知购房者，房产开发公司已于2004年1月，将房产咨询公司包销的20余套房屋转让给了第三方某公司，故购房者原订购的房屋不能再卖给购房者了。房产开发公司当场向购房者出示了房产开发公司、房产咨询公司与第三方某公司之间所签定的三方协议作为证明，并将四本未盖房产开发公司章的预售合同还给购房者。此后，购房者多次与房产咨询公司和房产开发公司交涉，均未果。无奈之下，购房者于2004年7月委托本所律师向法院提起诉讼。
另，房产咨询公司已于2004年6月起诉法院，要求确认其与房产开发公司之间的包销代理关系成立。但由于双方实际并未签定书面的包销代理合同，房产咨询公司也未能提供证据证明其与房产开发公司之间存在包销法律关系，最终法院未能支持房产咨询公司的主张。

【律师办案】
本所律师接受购房者的委托，作为其代理人参与本案。我们在受理案件之后，认真了解了案情，觉得本案中购房者面临巨大的风险：房产咨询公司不是开发商，未取得房屋所有权，购房者如向其主张交付房屋，在法律上是站不住脚的；当然，如向其主张返还房款，应该没有法律障碍，但问题是，房产咨询公司本身实力薄弱，加之本次经营失败，已经是债台高筑，没有偿付能力了。这样，购房者虽已支付了近200万元购房款，却可能陷入了房、款两空的危险境地了。
那么，能不能追究房产开发公司的责任呢？一般而言，在涉及商品房包销的类似案件中，购房者要追究房产开发公司的责任，需要有充足证据证明房产咨询公司与房产开发公司之间存在包销关系，或者房产开发公司收取了购房者的购房款，或者购房者已与房产开发公司签订了商品房买卖合同。但事与愿违：第一，没有任何直接证据证明房产咨询公司与房产开发公司之间存在包销法律关系，且有已生效的法律文书对所谓包销关系予以了否认；第二，购房者是直接向房产咨询公司支付购房款，房产开发公司并未向购房者收取过购房款；第三，虽然在相关的《上海市商品房预售合同》上，房产开发公司加盖了骑缝章，但并未加盖公司公章，故合同不成立。因此，要想追究房产开发公司的责任并非易事。
在如此不利的诉讼处境中，如何最大限度地维护当事人的合法权益，尽量避免当事人的损失，已是我们律师不可回避的挑战。在对本案的案卷材料进行了全面分析和深入研究后，我们得出如下结论：（一）虽然已生效的法律文书对房产咨询公司与房产开发公司间的包销关系予以了否认，但根据房产咨询公司持有房产开发公司详细资料并登报发布推销广告的事实、房产开发公司收取房产咨询公司定金的事实，以及房产咨询公司、房产开发公司与第三方某公司签订三方协议的事实，可以认定在房屋销售方面房产咨询公司与房产开发公司间存在一定的合作关系。（二）在相关的《上海市商品房预售合同》上，房产开发公司加盖了骑缝章，虽然并未加盖公司公章导致合同不成立，但结合上述房产咨询公司持有房产开发公司详细资料并登报广告等事实，房产开发公司的行为足以使购房者相信房产咨询公司包销房产开发公司房屋的事实成立。（三）购房者在整个购房过程中并无过错，其要求收回购房款的主张应获得法律支持。因此，我们最终形成的办案思路是将房产咨询公司和房产开发公司列为共同被告。我们向法院提出，房产咨询公司收取了购房人的房款却无法交付房屋，理应将200万元左右的购房款如数返还，但同时，房产开发公司对购房者支付房款后无法取得房屋而产生的法律后果有一定过错，为保护购房者的合法权益，房产开发公司应对房产咨询公司的还款责任承担连带清偿责任。
本案的审理法官最终采纳了我们律师的意见，判决房产咨询公司返还购房者全部购房款，同时房产开发公司对此承担连带清偿责任。

【律师提醒】
购房者接到这样的判决结果，当然其喜悦和感激之情溢于言表，但我们律师深知本案的风险之大。有许多和本案购房者一样的原告，由于种种原因，只能要求房产咨询公司返还房款，却无法让房产开发公司承担连带清偿责任。他们很可能数十万、甚至上百万将血本无归。根据本案的教训，我们建议：首先，购房者要认真审核售房者的售房资格和实力背景。特别是房产中介代理售房时，购房者应要求房产中介出示完备的委托文件，同时还可以向房产开发单位要求书面确认。其次，及时签订正式的售房合同，并办理交易登记手续。许多购房者认为只要有了定房单并支付了房款，交易就成功了。其实不然，根据现行法律和政策，购房者必须和房产开发单位签订正式的售房合同并办理交易登记，才能保障交易安全。再次，购房者付款需谨慎。由于正式的售房合同必须与房产开发单位签订，故购房款也最好支付给房产开发单位，除非有房产开发单位书面授权，购房者向他人付款是有很大风险的。
目前，购买房屋对于一个家庭来说可以说是最大的支出，往往要倾全家之积蓄，所以购房者须十分谨慎。而购买房屋涉及的法律问题又很多，法律风险也很大。因此，我们作为法律专业人士，建议购房者在购买房屋时，不妨请律师为您把关。

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