佘一夫与莱茵达置业股份有限公司、沈阳房产经理有限责任公司房屋置换合同纠纷上诉案

    1993年7月20日，原告与沈阳房天第九房产经管公司签订动迁换房协议书一份，约定“原告将位于沈阳市东陵区泉园二小区83号楼7单元1楼2号的房屋一处交给沈阳房天第九房产经管公司改建商业网点，作为回报，沈阳房天第九房产经管公司将位于沈阳市东陵区泉园小区130号楼的另一处房屋（即本案争议房屋）交给原告，双方互换产权。沈阳房天第九房产经管公司为原告办理产权手续，费用由原告负担。”双方的房屋互换完毕后，原告多次要求沈阳房天第九房产经管公司为原告办理房屋所有权证，该公司始终未能办理。

    另查明，沈阳房天第九房产经管公司系沈阳房天股份有限公司的分支机构，已办理营业执照，该分支机构已撤销。2002年3月21日，沈阳房天股份有限公司更名为莱茵达置业股份有限公司。2005年8月3日，原告曾向本院提起诉讼，要求被告莱茵达置业股份有限公司为原告办理房屋产权证，后撤诉。现原告诉至本院。

 1993年7月20日，沈阳房天第九房产经管公司（甲方）与佘一夫（乙方）签订1份《动迁换房协议书》，约定：“一、乙方将居住在东陵区泉园二小区83号楼7单元1楼2号、建筑面积38.7平方米房屋交给甲方改建商业网点用房，该房屋的产权归甲方所有。二、甲方将沈阳市木兰房屋建筑开发公司在泉园三期开发建设的商品房130号楼5单元一楼1号、建筑面积89.95平方米的房屋交给乙方互换使用，产权归乙方所有。九、甲方在乙方进住后负责给乙方办理产权事宜，公证费及手续费等均由乙方承担。”同年10月1日，甲、乙双方又签订了1份《补充协议之二》，进一步约定了换房的相关事宜。之后，双方按约定互换了房屋，佘一夫现在互换后的房屋内居住，新地址为“沈阳市东陵区泉园一路29-4号1-1-2室”，沈阳房天第九房产经管公司未给佘一夫办理该房屋的所有权证。

[审判]：

    二审判决认为，1、关于上诉人佘一夫的诉讼请求应否适用诉讼时效的问题。诉讼时效是指权利人在一定期间不行使权利，即丧失依诉讼程序保护其权利的可能性的民事法律制度。本案中，沈阳房天第九房产经管公司与佘一夫签订的《动迁换房协议书》、《补充协议之二》，是双方当事人真实意思的表示，协议内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，故该2份协议合法、有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。基于上述协议佘一夫具有了事实物权人的地位，请求原审被告履行办证义务的请求权具有物权属性，是请求将所占有的房屋所有权权属予以圆满的行为，并非诉讼时效的客体，故不应适用诉讼时效的规定。

2、关于应当由莱茵达置业股份有限公司继续履行协助佘一夫办理房屋所有权证义务的问题。沈阳房天第九房产经管公司未完成《动迁换房协议书》约定的“甲方在乙方进住后负责给乙方办理产权事宜”的义务，根据《中华人民共和国民法通则》第111条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，应当承担履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。由于沈阳房天第九房产经管公司为非独立核算分支机构且已被注销，其主办单位沈阳房天股份有限公司变更为莱茵达置业股份有限公司，根据《中华人民共和国民法通则》第44条“企业法人分立、合并，它的权利和义务由变更后的法人享有和承担”的规定，其权利、义务应由莱茵达置业股份有限公司承接。现佘一夫要求协议相对一方继续履行为其办理房屋所有权证的义务，本院予以支持，应由莱茵达置业股份有限公司继续履行协议约定义务，即出具办理产权的相关手续，并在佘一夫办理产权过程中给予积极协助。关于莱茵达置业股份有限公司提出的已将房管、物业类的资产债权债务交市房产局，应由沈阳房产经理有限责任公司继续履行义务的主张，因沈阳房天股份有限公司、莱茵达置业股份有限公司与沈阳房产经理有限责任公司未对此业务划分达成一致意见，亦没有其他证据证明双方对此形成合意，故对其主张，本院不予支持。

    故原审法院判决以超过诉讼时效为由驳回佘一夫的诉讼请求属适用法律错误，依照有关法律规定，对本案改判为：撤销沈阳市东陵区人民法院[2006]东民二房初字第34号民事判决；莱茵达置业股份有限公司继续履行该《动迁换房协议书》的约定义务，于本判决书发生法律效力之日起十五日内，即为佘一夫出具办理沈阳市东陵区泉园一路29-4号1-1-2室的房屋所有权证的相关手续，并在佘一夫办理该房屋产权过程中给予积极协助。 

[评析]：

    在房地产市场中，取得房屋等不动产的权属证明是买受人支付对价后的头等大事；在房地产审判中，有相当一部分纠纷是由于不动产的权属证明办理障碍而引起。本案的诉争房屋，是动迁居民佘一夫（本案的上诉人、原审原告）在1993年，其原房产动迁过程中与房天九公司签订产权置换协议后得来的，之后12年来，该房屋一直未办理所有权登记。合议庭从本案基本事实出发，紧紧抓住房天九公司与佘一夫签订的产权置换协议这条主线，并结合房天九公司10余年间的被注销、房天股份公司资产重组、名称变更等事实，正确适用法律，支持佘一夫要求莱茵达公司（本案的被上诉人、原审被告）履行协议、办理产权证的诉讼请求，切实保障了当事人的合法权益。纵观本案的审判，有以下几个方面供大家参考借鉴：

    1、取得房屋的一方当事人要求房产开发公司办理房屋所有权证的请求不受诉讼时效约束，这也是在房地产审判实践中需特别注意的问题。诉讼时效是指权利人在一定期间不行使权利，即丧失依诉讼程序保护其权利的可能性的民事法律制度。诉讼时效适用于债权请求权，包括合同之债、侵权之债、不当得利与无因管理之债、缔约过失之债等，而不适用物权、人身权、知识产权等绝对权，除非以上权利受侵害而产生的债权请求权。基于产权置换协议佘一夫具有了事实物权人的地位，请求原审被告莱茵达公司履行办证义务的请求权具有物权属性，是请求将所占有的房屋所有权权属予以圆满的行为，并非诉讼时效的客体，故不适用诉讼时效的规定。

    2、由哪个主体继续承担协议中约定的“甲方给乙方办理产权事宜”义务的问题。当事人在诉讼后，企业名称变更后的莱茵达公司在该问题上采取推诿态度。合议庭审理认为，原由总公司即房天股份公司承接的办证义务，应依法由更名后的莱茵达公司承担，该项义务并不因该产权置换协议签订时间较早、房天九公司经历了被注销、房天股份公司经历了资产重组、名称变更等事实而消灭或转嫁给其他主体，除非有足够证据证明该项义务已合理转移、归并至其他主体。这就需要合议庭在具体审理案件中，把握住基本法律关系，查清事实，做出正确判断。

    3、房产开发公司所履行的办理产权义务应当包含哪些内容的问题。开发商作为房屋的出售人负有向买受人交付房屋以及转移房屋所有权即办理产权登记手续的义务。根据国务院令248号《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定，“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”，以及建设部99号令《城市房屋权属登记管理办法》第16条有关房屋权属初始登记的规定，“购买新建商品房的权利人到房地产主管部门办理产权登记的，必须以开发商在其所开发的房地产进行初始登记为前提”，结合本案的具体情况，因毗邻诉争房屋的其他房屋均办理有产权证，故该处房地产在房地产主管部门已办有初始登记，影响佘一夫办理产权证的关键问题是房天九公司未给其开具售房发票这一重要的手续，即上述法规所指的“必要的证明文件”。故本案在判决主文中判令莱茵达公司为佘一夫出具办理诉争房屋所有权证的相关手续，并在佘一夫办理该房屋产权过程中给予积极协助，这有助于本案判决在生效后的具体执行，以实现当事人的诉讼目的。

沈阳市中级人民法院：那卓