央产房上市有限制，合同是否因此应解除

发布日期：2016-08-29 作者：靳双权律师

    房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，如果和你正在经历的纠纷相似，希望可以帮助到你，本案件是一起央产房买卖合同纠纷案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）

一、基本案情
刘茜与郑灵玉系同事关系。刘茜于1997年8月12日取得位于北京市昌平区513号房屋的房屋所有权证。
2002年3月21日，刘茜（甲方，卖方）、郑灵玉（乙方，买方）签订《房屋买卖协议》，其中约定：“甲方将昌平区513号一居室一套以22万元的价格向乙方出售。乙方于2002年3月21日将全部购房款一次性付款给甲方。甲方居住至在签订此协议后3个月内，保证在2002年6月21日日前搬走，同时把房门钥匙交给乙方，乙方接到钥匙后，即可进行房屋装修和必要的结构调整。在国家政策允许的情况下，办理过户更名手续。各种费用全部由乙方缴纳。在2002年7月到办理过户更名手续前，甲方负责与单位协调工作，乙方支付此期间的各种物业费，年底时一起付给甲方。自签定（订）此协议之日起，今后无论发生任何情况或出现任何不可预测事宜，房屋产权均属乙方，乙方享有私有房屋的各种权利。”协议签订当日，郑灵玉交付刘茜购房款22万元。2002年6月，刘茜向郑灵玉交付诉争房屋，由郑灵玉占有使用至今。
2008年2月，刘茜之夫张远帆以刘茜未经其同意便将夫妻共有房屋变卖给郑灵玉且房价款过低为由，将刘茜及郑灵玉诉至法院，要求确认刘茜与郑灵玉于2002年3月21日签订的《房屋买卖协议》无效。法院审理后作出驳回张远帆的诉讼请求的判决。张远帆不服一审判决上诉至中院，中院维持原判。后北京市高院驳回张远帆的再审申请。
2009年11月13日，刘茜将郑灵玉诉至法院要求确认《房屋买卖协议》已解除。法院审理后查明，2009年6月22日，刘茜以邮寄方式向郑灵玉发出《解除合同通知书》，上述通知书由郑灵玉之子签收。法院于2010年1月19日日判决，认为双方并未约定解除情形，也不存在法定解除事由，最终驳回刘茜的诉讼请求。刘茜不服，提起上诉，中院维持原判。
2010年10月23日，法院主持刘茜、郑灵玉进行纠纷化解工作，约定三年后如果政策能办理过户刘茜应协助郑灵玉过户，如果不能，按照当时的政策办理。另查，郑灵玉交付刘茜暖气费至2008年年2月23日。后未再向刘茜交纳取暖费。

二、庭审过程
法院到两人所在单位进行调查取证，工作人员称，因房屋产权属于个人，不反对交易，但目前尚不能办理过户，只能等待，至于等待具体时间不确定。对此调查笔录，刘茜提出对该工作人员的答复不能代表单位意见。
2014年9月2日，法院再去去两人所在单位调查，负责人答复：诉争房屋还没有在在京中央和国家机关住房交易办公室进行备案，但目前正在准备备案材料，何时备案没有明确的时间，关于备案的状态尚在讨论中。刘茜系退休职工，郑灵玉系在职职工。
庭审中，刘茜提供国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知（2011年1月25日）国办发（（2011）1号）（以下简称（2011）1号通知），其中第六条“……对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭……要暂停在本行政区域内向其售房。”。以证明影响其另行购房。并提交《中央在京单位已购公房上市出售指南》，其中第十九条载明了不宜公开上市出售的房屋类型。以证明诉争房屋不能交易。
庭审中，郑灵玉提供2003年的《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》（国管房改（2003）165号），表示第八条规定了不可上市交易的房屋类型可以在同单位职工间进行交易。郑灵玉以此证明诉争房屋并非不能交易。
2014年8月30日，在京中央和国家机关住房交易办公室针对法院的协助调查函作出回复：诉争房屋系央产房。依房屋产权单位认定，诉争房屋为不宜上市出售住宅。依据《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》（国管房改（2003）165号），不宜上市出售住房可在原产权单位职工范围内进行交易。

三、法院判决
一审判决：
驳回刘茜的诉讼请求。
二审判决
驳回上诉，维持原判。

四、律师点评
知名房产律师靳双权点评
知名房产律师靳双权点评：
本案的争议焦点在于双方签订的《房屋买卖协议》是否应当解除。通过法院的生效法律文书及刘茜、郑灵玉当庭陈述，双方订立的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，双方订立协议的行为不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。
首先，刘茜、郑灵玉订立协议后，郑灵玉支付房款，刘茜交付了房屋，应依约协助郑灵玉办理房屋过户手续，但双方协议中并未明确约定过户时间，而是约定“在国家政策允许的情况下，办理过户更名手续”，由此可见双方对合同过户时间的不确定性是有预期的。另根据向诉争房屋所在单位及交易管理部门查明的事实及相关现行规定，目前诉争房屋为不宜上市出售住宅，可在原产权单位职工范围内进行交易。故，对刘茜主张合同目的不能实现的抗辩理由，不能令人信服。
其次，所谓情势变更是指，签订合同时作为合同的基础或者其他客观情况发生了非当事人所料的正常变化，导致当事人的权利义务发生非正常变动，如果继续履行合同将会对一方当事人明显的不公平或者不能实现合同目的。本案中，刘茜主张（2011）1号通知的出台影响其另购房屋，刘茜作为出卖人，无论该影响是否成立均不影响本案协议的履行，且该通知并不必然导致双方无履约能力或继续履行协议对一方当事人显失公平，不属于情势变更，对此解除的理由，无法令人信服。
再次，关于2010年10月23日的谈话笔录，双方表示等三年看现行政策解决，而非明确约定了解除的条件，从谈话笔录文字及内容亦无法明确反映双方对于协议解除达成合意，故对此依据三年约定解除协议的理由，法院不予采信。
最后，协议中只约定由买受人支付取暖费，并未约定未交取暖费的违约责任，亦未约定未交取暖费系单方解除协议的条件，故以未交纳供暖费用为由要求解除的理由，不符合法律规定的解除条件，对此法院不予采信。因此，法院最终没有支持刘茜的诉讼请求。

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