评析一件索要违约金纠纷案件

发布日期：2016-08-30 作者：靳双权律师

房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，如果和你正在经历的纠纷相似，希望可以帮助到你，本案件是一起合同解除，违约金赔付纠纷案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
一、基本案情
1、原告林薇薇、马辉诉称，其与刘娜于2013年8月15日签订《北京市存量房屋买卖合同》，双方约定被告将位于北京市东城区1204室出售给原告。合同约定被告应于2013年12月25日前取得《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，时至今日被告也未能取得该出售表，导致双方合同无法继续履行，合同目的不能实现。在此情况下，双方均同意解除合同，但被告拒绝支付因其违约导致合同解除的双倍定金。现原告诉至法院，诉讼请求：1、判令解除原、被告签订购房买卖合同。2、判令被告刘娜向原告二人返还定金人民币十万元。3、被告刘娜支付原告违约金人民币六十二万元。4、本案诉讼费由被告承担。
2、被告刘娜辩称，不同意原告诉讼请求。第一、双方达成一致意见，同意解除房屋买卖合同。第二、同意返还定金。第三、其在买卖合同解除事宜上并无过错，不应对买卖合同的解除承担违约或损害赔偿责任，且其善意的履行了买卖合同，不同意支付违约金。第四、若其因为合同的签署和解除遭受损失，是因为对久居公司的信赖利益损失，应由久居公司承担。

二、法院查明
经审理查明，本案原、被告双方于2013年8月15日签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定被告将位于北京市东城区1204室房屋售与原告。同日，双方签订《买卖定金协议书》，原告林薇薇、马辉支付被告刘娜房屋定金十万元。另查，本案原、被告双方同日再次签订《补充协议》一份，内容为：“在违约责任一节规定：甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；甲方应于2013年12月25日前取得《中央在京单位已购公房上市出售登记表》；如未能按期取得，则应承担相关责任”。上述合同及相关协议签订后，因刘娜单位政策原因，其未能取得《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，导致本案双方的合同无法继续履行，现原告认为，被告对合同无法继续履行存在违约，应依法承担违约责任。

三、法院判决
1、解除本案林薇薇、马辉与刘娜签订的《北京市存量房屋买卖合同》。
2、本判决生效后十日内，刘娜返还林薇薇、马辉购房定金人民币十万元。
3、本判决生效后十日内，刘娜支付林薇薇、马辉违约金六万元。
4、驳回原告林薇薇、马辉的其他诉讼请求。

四、律师点评
知名房产律师靳双权点评
知名房产律师靳双权点评：
依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条规定，原、被告双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《买卖定金协议书》、《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反现行相关法律法规的强制性规定，属合法有效的合同。被告辩称该合同无效的答辩意见，没有事实和法律依据，法院不予认可。各方当事人应当按照合同的约定享受权利、承担义务。原告林薇薇、马辉的诉讼请求，依据充分，并且提供了合同作为证据，法院对其主张予以支持。但因被告未能取得《中央在京单位已购公房上市出售登记表》系客观原因造成，虽造成违约，但其主观过错不大，且其违约未给原告造成较大损失，本院依法酌减被告应承担的违约金数额。此外，被告主张中介公司存在过错并应予追加，但是并没有提供证据证明中介公司在提供居间服务的过程中存在瑕疵，因此法院决定不予追加是正确的。

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