无权处分死者财产，侵犯其他继承人的合同效力

发布日期：2016-09-01 作者：靳双权律师

    房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，如果和你正在经历的纠纷相似，希望可以帮助到你，本案件是一起妻子死亡，丈夫直接处分遗产，侵犯其他继承人权利案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
    一、基本案情
    案外人黄梁与李桦系夫妻关系，婚后生有子女五人，分别为黄瑜、黄珏、黄珀、黄琮、黄瑾。黄琳为黄瑜之女。黄瑜于1994年12月1日因死亡销户。李桦于2005年2月去世。黄梁于2013年10月30日去世。
1999年12月30日，黄梁与危旧房改建处签订《中央国家机关危旧房改建处公有住宅楼房买卖合同》。该合同约定，该处将西城区1204号房屋，总建筑面积60平方米，出售给黄梁，总价款为60000元。黄梁支付了购房款，并于2003年5月10日取得涉诉房屋所有权证。2010年10月3日，黄梁申请涉诉房屋上市出售。中央国家机关房改办中直机关房改办认定涉诉房屋符合公有住房上市出售管理规定。同日，黄梁与黄琳签订《存量房屋买卖合同》，约定黄梁将涉诉房屋出售给黄琳，房屋成交价为330000元。2010年5月12日，黄琳领取涉诉房屋的所有权证。
二、庭审过程
关于购房款的支付情况，黄琳称其已经以现金方式向黄梁支付了全部购房款，但未提供相关证据。黄珀、黄琮称黄梁没有钱，平时生活均为向黄琳要的钱，故黄琳支付了涉诉房屋的购房款。黄瑾称不清楚黄琳是否支付了购房款。黄珏称不清楚黄琳是否支付购房款，但以现金形式支付购房款不合常理，故黄珏认为黄琳没有支付购房款。
关于黄珏要求确认黄琳与黄梁签订的《存量房屋买卖合同》无效的依据，黄珏称黄琳与黄梁签订《存量房屋买卖合同》侵害了第三人的利益，在黄珏母亲李桦去世后，涉诉房屋的二分之一产权属于黄梁与五个子女共有，在没有经过共有权人同意的情况下，黄梁将涉诉房屋私自卖给黄琳，侵害了黄珏的利益。房屋价款为330000元，现在涉诉房屋的市场单价为4万至5万每平方米，合同价款明显低于市场价格。且李桦去世后，黄梁知道涉诉房屋不是其个人财产，黄琳也知道涉诉房屋非黄梁个人财产，但黄琳依然购买，黄梁依然出售涉诉房屋，黄珏认为黄琳及黄梁属于恶意串通。但黄珏未提交证据证明黄琳与黄梁之间存在恶意串通及涉诉房屋价格远低于市场价格。
原审法院审判后，黄珏不服仍持原起诉意见上诉至二审法院。

三、法院判决
一审判决：
驳回黄珏的诉讼请求。
二审判决：
驳回上诉，维持原判。

四、律师点评
知名房产律师靳双权点评
知名房产律师靳双权点评：
依据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，受法律保护。；第五十二条规定合同无效的五种情形，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，基层人民法院和它派出的法庭审理简单的民事案件，可以用简便方式随时传唤当事人、证人；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。根据法院查明的事实，涉诉房屋系黄梁、李桦夫妻关系存续期间购买，属于二人的夫妻共同财产，在李桦去世后，其所享有的相关财产份额应由其配偶及子女共同继承。此时，黄梁无权独自处分上述财产。在遗产未分割的情况下，黄梁与黄琳签订《存量房屋买卖合同》，将涉诉房屋出售给黄琳，此合同系黄梁在对涉诉房屋没有完全处分权的情况下所签订，侵犯了李桦的法定继承人对于李桦所留遗产的继承权。但应指出，虽然上述合同系黄梁在无权处分的情况下与黄琳签订，但是根据相关法律规定，该行为并不影响黄梁与黄琳签订的《存量房屋买卖合同》的效力。
黄珏上诉主张黄梁与黄琳签订的《存量房屋买卖合同》存在恶意串通损害其利益的情形，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百零九条之规定，当事人对欺诈、胁迫、恶意串通等事实的证明，证明标准需要达到能够排除合理怀疑的程度。排除合理怀疑是诉讼证明的最高标准。本案中，黄珏并未提供充足证据证明黄梁与黄琳存在恶意或者故意合谋，损害其利益的情形，黄珏仅以黄梁与黄琳明知有其他继承人、房屋价格低于市场价为由主张黄梁与黄琳存在恶意串通，并不能达到能够使法官从内心确信该事实存在且排除合理怀疑的程度，故法院对于黄珏的上诉主张不予支持。就黄琳基于上述合同是否可以取得涉诉房屋物权一节，黄珏可依法另案主张。

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