表见代理签订房屋买卖合同案件

发布日期：2016-09-08 作者：靳双权律师

（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）

一、基本案情
1、原告吴超群诉称，2011年11月10日，其与被告周建英签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定由其购买位于北京市朝阳区108号房屋，成交价格为250万元，其向公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款70万元，被告应在过户当日将房屋交付给原告。签约当日，其向被告缴纳定金10万元，并准备好了后续房款170万元，但被告却拒绝按合同的约定办理后续的手续。故诉至法院请求判令被告继续履行合同，并承担本案的诉讼费用。
庭审中，吴超群提出变更诉讼请求申请，将其诉讼请求修改为：请求确认双方签订合同有效并由被告承担本案的诉讼费用。
2、周建英辩称，不同意原告的诉讼请求。其没有与原告签订过协议，没有做出过授权，也没有收到过原告的款项。其与夏玉清系夫妻关系，但其对房屋买卖的情况并不知情，事后也未追认。其长期在外地工作生活，夏玉清在北京工作生活；此外，中介让双方签约的过程极不规范。判断合同成立应以网签时间为准，而原被告双方未办理网签登记，因此买卖合同并未生效。

二、法院查明
周建英与夏玉清系夫妻关系。2003年11月12日，周建英办理相关手续，以成本价购买了涉案108号房屋，并办理了房屋所有权登记手续，取得了《房屋所有权证》，房屋所有权人为周建英。2011年11月10日，夏玉清持108号房的《房屋所有权证》原件、《委托书》及其公民身份证，在久居公司与吴超群签订了《北京市存量房屋买卖合同》。《委托书》载明周建英委托夏玉清出卖房屋；《房屋买卖合同》约定，夏玉清、周建英将涉案房屋出卖给吴超群，总价款250万，定金10万元。《合同》签订后，吴超群向夏玉清支付了定金10万元，夏玉清书写了《定金收据》。
2012年1月7日，周建英亲自前往原产权单位房管部办理了出售涉案房屋的相关《证明》，称其同意按相关政策办理上市手续，同时放弃优先购买权。所有物业、供暖费用已全部结清。在本案的审理过程中，吴超群和中介公司的工作人员均称，办理上述《证明》时，吴超群、中介公司工作人员是与周建英一同前往房管部办理相关手续的，过户产权人的相关信息，也是由周建英本人向房管部的工作人员提供的。周建英对夏玉清以其委托代理人身份与吴超群签订《合同》出售涉案房屋的事实，是明知的、认可的。周建英承认办理上述证明时，其是和一些人一起去的，但当时并不认识吴超群，吴超群也没有介绍自己，其认为都是中介公司的工作人员；也承认《证明》中记载的过户产权人的相关信息是其向房管部的工作人员提供的，但称当时其认为这此信息并非真实的，只是中介公司为了办理涉案房屋的上市手续而提供的虚假信息。对此，吴超群和中介公司工作人员均不予认可。
2012年1月7日，周建英亲自前往在京中央和国家机关住房交易办公室，办理了《在京中央单位已购公房变更通知单》。之后，周建英和夏玉清拒绝与吴超群办理出售涉案房屋的后续手续，周建英称其没有与吴超群签订过协议，没有做出过授权，也没有收到过款项；其承认与夏玉清系夫妻关系，但其对房屋买卖的情况并不知情，事后也未追认；并认为判断合同成立应以网签时间为准，因双方未办理网签登记，所以《合同》并未生效。双方无法达成一致意见。
中介公司提供1份署名为“周建英”的《委托书》原件，称是夏玉清签订《合同》时向中介公司、吴超群出示，并交由中介公司保存的；夏玉清对《委托书》记载的内容表示认可，但称当时其提供的“委托书”上的署名“周建英”3个字是其从电脑中提取周建英的签名模本以打印的方法打印上去的，并非手写的字迹；对此中介公司及吴超群不予认可。周建英称《委托书》上的署名不是其书写的，提出鉴定此署名的真伪的申请；夏玉清承认《委托书》的内容与中介公司提供的“委托书”一致，法院接受当事人的申请对笔迹进行鉴定，2012年6月23日，司鉴所出具鉴定意见：检材中的“周建英”签名与样本中的“周建英”签名不是同一人书写。
另查，2012年10月28日，法院前往房管所进行调查取证，房管部工作人员反映的情况与吴超群及中介公司工作人员所述，基本一致。
另外，周建英称，在诉讼过程中，其得知了吴超群的银行帐户，已要求夏玉清将所收的定金10万元通过银行转帐的方式还给了吴超群；经与吴超群核实，上述情况属实。

三、法院判决
夏玉清以周建英名义与吴超群签订的《北京市存量房屋买卖合同》有效。

四、律师点评
知名房产律师靳双权点评
知名房产律师靳双权点评：
依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条之规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。当事人对自己的主张，有义务提供相应的证据。
本案中，吴超群在正规中介公司门店与夏玉清签订《合同》时，夏玉清称其与周建英系夫妻关系，并持有涉案房屋的《房屋所有权证》原件、其公民身份证及其制作的“委托书”；吴超群有理由相信夏玉清有代理权。现吴超群请求确认《合同》有效，其主张有事实和法律依据，法院依法予以支持。周建英称对出售108号房事先不知情，事后也未追认且中介公司工作过程极不规范；但对此并未提供相应的证据，且对其亲自到房管部办理《证明》并提供了过户产权人吴超群的相关信息，及办理上述手续时有一些人同往的事实予以承认，其所述与本案已查明的事实存在冲突，其述有违常理；周建英提出判断合同成立应以网签时间为准，因此买卖合同并未生效，但未提供相应的法律依据因此对其抗辩无法采信。

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