二手房买卖中的不安抗辩权的行使

发布日期：2016-09-29 作者：靳双权律师

房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起二手房买卖中的不安抗辩权的行使纠纷案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）

一、基本案情
2012年9月30日，贾权（出卖人），章艺（买受人），双方签订北京市存量房屋买卖合同，约定出卖人向买受人以265万元的成交价格出售北京市朝阳区1201号房屋；同日，双方签订附件二，约定签约当日支付定金13万元，作为购房款的一部分，出卖人应当在2012年10月31日前（含当日）办理解押手续，方式是买受人以购房款代出卖人清偿，买受人在约定的日期将购房款187万元，（不包含定金）支付到抵押权人指定账户，不足部分由出卖人自行清偿，并以手写备注，网签后支付该首付款。2012年11月30日前交税过户前一日支付出卖人购房款65万元。办理完税凭证后3日内，共同向房屋权属登记部门办理过户手续。出卖人于过户后一周之内将房屋交付给买受人。同日，买卖双方签订补充协议，约定应乙方要求，甲方同意将房屋过户至乙方指定人员名下，乙方指定人员为赵婷，同日，章艺支付定金13万元。
中介公司于2012年10月23日为买卖双方办理了网签手续，因为该中介已经过授权，所以不需出具委托书。
2012年10月27日，贾权（甲方、出卖人），赵婷（乙方、买受人），中介（丙方、居间方）签订补充协议，但中介公司未在协议内签章。补充协议为：该涉案房屋上有两笔抵押，2009年3月18日抵押给银行，2012年6月3日抵押给通达公司，甲方在签订本补充协议后将房产证交付给丙方保管，直至解押完成和过户。2012年10月31日前由乙方支付给房屋抵押权人通达公司150万元，视为第一笔房款；2012年11月4日前由乙方向甲方指定账户支付第二笔房款，且该笔款项仅用于甲方银行还贷之用，不可用于其他用途；不足部分，甲方补足。
贾权与中介称在签订合同时已告知章艺有两个抵押权人，但是章艺否认，称房屋状况说明书，抵押一栏中仅记载了银行。章艺称其看过该所有权证，仅有银行，该银行享有两个抵押权，担保数额总计为187万元，至2012年10月22日晚方得知通达公司对涉案房屋亦享有抵押权。贾权提交短信称因为章艺担心自己无法解押，所以要求其寻找担保，章艺否认；章艺提交解除协议一份，未经任何一方签章的抵押解除协议，该协议列甲方为通达公司，乙方为冯亮，丙方为朱玲（含张莉），并记载截至2012年10月17日永道公司在通达公司有到期应付货款本金190万元，逾期200天未支付；丙方将第一笔150万元直接支付给通达公司，视为乙方第一笔还款；通达确认收到上述对应款项后1个工作日内办理已抵押房产的解押手续，且不再针对此房产申请法院保全。
2012年11月5日，贾权委托律所向章艺发出律师函。2012年11月26日，贾权向章艺发出解除合同通知书。章艺确认收到上述律师函和解除合同通知书。
法院询问章艺是否减少违约金，章艺表示其对违约金数额不作评价，且明确表示不申请减少违约金。

二、庭审过程
一审法院经过审理认为原被告双方之间的合同有效，无论登记的抵押权人有几个，对于章艺来说贾权的行为都没有加重合同项下章艺的义务和交易风险，章艺也并未实际支付上述187万元，亦未实际出现贾权拒绝自行偿还“剩余借款”的事实，章艺无权要求贾权寻找担保人。就目的而言，贾权卖房为获得购房款，至于贾权用该房款的用途是什么在所不问。原被告双方间签订的合同中有手写的网签后，支付首付款，手写的备注效力高于打印条款，那么章艺应当按照合同预定履行。双方之后协议变更了该付款方式，但丙方并未签字。章艺如果认为2012年10月27日的补充协议未生效，按原来的房屋买卖合同应当直接向贾权支付187万元；若章艺认为补充协议生效，则应当按照补充协议分别向银行和通达公司付款，但是章艺都未履行，所以章艺构成根本违约，贾权有权解除合同，贾权返还章艺定金，章艺承担违约责任，因为章艺不主张减少违约金，所以法院按照合同约定计算违约金。
一审判决后，章艺不服上诉至二审，二审法院经过审理后，做出了不同的判决。

三、法院判决
一审判决：
1、确认贾权与章艺签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议于2012年11月28日解除；
2、章艺于判决生效之日起十日内向贾权支付违约金五十三万元；
3、贾权于判决生效之日起十日内向章艺返还定金十三万元；
4、驳回贾权的其他诉讼请求。
5、驳回章艺的其他反诉请求。
二审判决:
1、维持一审民事判决第一项、第三项、第五项；
2、撤销二审民事判决第二项、第四项；
3、驳回贾权的其他诉讼请求。

四、律师点评
知名房产律师靳双权点评
知名房产律师靳双权点评
本案中，章艺以贾权拒绝安排资金监管，担保房屋过户为由中止履行，贾权认为章艺行为构成单方毁约，故诉至法院，请求解除合同。据此，本案争议焦点为，章艺中止履行是否具备正当理由。
《中华人民共和国合同法》第68条规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。先履行一方中止履行的权利即为不安抗辩权。本案中，章艺行使不安抗辩权符合法律规定。不安抗辩权是先为给付义务的一方担心自己先为给付后，对方无力为对待给付而设立。不安抗辩权适用条件过宽，于交易秩序不利，过窄，则于先履行一方过于苛刻而有失公平。因合同法68条内容较为概括，在具体适用时，需结合案件情形，合理平衡合同双方当事人利益关系而定。二手房屋买卖合同属大额交易，关系普通百姓切身利益。在二手房交易中，相比交易秩序，应当优先保护交易的安全性，适当放宽不安抗辩权的适用条件。房屋买卖合同订立后，应当先履行付款义务的买受人对出卖人履行债务能力产生合理怀疑、以致对合同事先安排的履行顺序和履行方式产生不安，即使不能证明对方具备合同法68条规定的前三款情形，亦可援引上述规定第四款，要求对方提供适当担保。合理怀疑要求具备正当理由并善意，且对方有过错。
本案中，贾权未如实告知房屋抵押情况，存在过错，章艺对其履行债务能力产生怀疑具备正当理由。《中华人民共和国物权法》第191条规定：抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。依据上述法律规定，购买已抵押房产，除非抵押权人事先同意或者抵押债权获得清偿，否则买受人不得以其债权对抗抵押权人。就本案而言，抵押权能否解除是决定房屋能否过户之关键，因此争议房屋抵押权人具体为几个或为何人，抵押数额是否高于187万元等事关合同交易风险，绝非与章艺无关，章艺对转让物抵押情况享有知情权，贾权有如实告知的义务。对此，担保法第四十九条规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况。因抵押登记只可提示购买人转让物已抵押的情况，抵押权人、抵押担保数额、抵押人与债务人是否为同一人、抵押类型等从抵押登记上均无从体现，抵押人如实告知义务理应包含上述内容。本案中，贾权未进行如实告知，相反有所隐瞒，尽管其在与章艺签订房屋买卖合同时出示了房本，但是其在房屋买卖合同中告知的抵押权人为银行，隐瞒了房屋的另一抵押权人通达公司，且北京通达公司的抵押担保债权金额是多少，贾权是否具备解除抵押的能力，更非章艺可知，章艺因此对贾权的履行能力产生怀疑应属合理。
贾权对于房屋抵押状况的隐瞒，足以使章艺对合同事先安排的履行顺序、履行方式产生不安。正如双方在房屋买卖合同中的约定，出卖人应当保证已经如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系。只有出卖人如实告知房屋权属情况，特别是抵押登记情况，买受人才能正确衡量交易风险，并决定如何安排付款。贾权隐瞒了房屋抵押登记的部分情况，限制了章艺的意思自由，使其失去了对合同付款顺序和付款方式提出异议的机会。章艺得知房屋抵押的真实情况后，对合同事先安排的履行顺序、履行方式产生不安应属合理。
章艺提出的资金监管并非难以实现，只需贾权准备好债权差额即可，此项要求并未超出合同约定内容，因为按照双方合同约定，首付款的支付与抵押权的解除应当同时进行，贾权需在取得首付款同时自备债权差额以清偿债权人、解除抵押，因此不会增加贾权的合同负担。且中介公司拒绝盖章的2012年10月27日补充协议、因上海通达有限公司原因未能签署的抵押协议内容、双方短信交流内容亦足以印证章艺并非存心毁约，而仅是出于保证交易安全、防止合同目的落空的善意目的。贾权不能仅以合同约定的违约责任作为其担保方式，因不安抗辩权旨在防止先给付一方当事人在先为给付后不能取得对待给付，而违约责任只是对待给付不能的救济，却非实现对待给付的担保。
综上，章艺行使不安抗辩权符合法律规定，贾权提出解除合同，章艺无异议，合同解除，但章艺不应承担违约责任。章艺在二审中表示对原审法院反诉部分的判定服判，法院不持异议。综上，原审法院适用法律错误，所作判决有误，法院依法改判。

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