南京限贷、限购政策出台后，已经签订的房屋买卖能不能解除？

背景资料：
9月22日，南京市政府法制办官方网站发布公告，就《南京市户籍准入管理办法》和《南京市积分落户实施办法》公开征集意见。积分落户或取代购房落户 南京户籍新政征集意见；
9月25日，南京出台限购政策：1、在主城区范围内，已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，不得再新购新建商品住房和二手住房;2、拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，不得再新购新建商品住房。3、执行限购的主城区包括玄武、秦淮、建邺、鼓楼、栖霞、雨花台、江宁和浦口八区，不包括高淳、溧水和六合三区。
10月5日，南京调控升级：一、对非本市户籍居民家庭申请购买首套住房时，应提供自购房之日起前2年内在南京累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明;二、本市户籍成年单身人士(含离异)在本市限购1套住房;三、进一步加大执行差别化住房信贷政策的力度：1、居民家庭首次购买普通住房(指从未购置过住房)，按照国家政策，最低首付款比例不低于30%;2、对于有购房贷款记录、但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭;有1套住房、但没有购房贷款记录的居民家庭或相应购房贷款已结清的居民家庭，申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例调整为不低于50%;3、居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例调整为不低于80%。对于拥有两套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。
10月6日，南京出台开具购房证明的补充规定，在本市十一区范围内无住房的本市户籍成年单身人士(含离异)，签订购房合同前需开证明;非本市户籍居民家庭申请开具购房证明时，除应提供《关于开具购房证明的告示》所规定的材料外，还应提供自购房之日起前2年内在南京累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。个人取得硕士及以上学位、中级及以上专业技术资格、高级技师资格的，不受此限。
如此密集的限贷、限购政策出台，导致最近很多已经签订的房屋买卖无法继续履行下去，由此导致了大量的关于此方面的法律纠纷。最主要集中在以下几个问题：
一、限贷、限购政策下，已经签订的房屋买卖合同能不能解除？能不能要求返还定金？
限贷、限购是在法律上的定性是政策，政策一般不能算不可抗力。但可以依据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第二十三条规定的“不可归责于当事人双方的事由”来行使解除权，取回定金。当然，对于限贷，不是一概能解除的，需要证明政策导致无履约能力的。
法条链接：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“…..因不可归责于当事人双方事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将所收的购房款本金及利息或者定金返还买受人。”
此外，2011年、2015年两次会议纪也对这一问题进行了明确：
《2011年全国民事审判工作会议纪要》（法办[2011]442号）
该纪要关于限购、限贷引起的房地产纠纷案件意见如下：
（一）关于限贷的问题
对房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款，且买受人能够举证证明其确因首付款比例提高、贷款利率提高或不能办理按揭贷款等因素，导致无履约能力的，其以不可归责于双方当事人的事由为由请求解除合同，并要求出卖人返还收受的购房款或者定金的，可以支持。
对合同未明确约定以按揭贷款方式付款的，买受人以信贷政策变化为由请求解除买卖合同的，原则上不予支持；但买受人举证证明订立合同时出卖人明知且接受其实际将以按揭方式付款的，人民法院应依据相关法律、司法解释的规定，审查其解除合同的理由是否成立。
（二）关于限购的问题
房屋买受人在合同签订后由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权转移登记的，买受人以不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现为由，请求解除合同，返还所支付的购房款和定金的，可以支持。当事人并主张赔偿损失的，原则不予支持。
（三）关于合同解除后的损失问题，区别对待
对购买基本住房或改善性住房的，出卖人在解除合同后请求买受人赔偿损失的的，原则上不予支持；
对购买投资性住房的，出卖人在合同解除后请求买受人承担相应补偿责任的，人民法院应当依据公平原则进行处理，合同约定定金的，补偿数额原则上以定金数额为限，没有约定定金的，原则上不超过合同标的额的10%；对购买投资性住房的，应依据合同法的相关规定处理。
2、《2015年全国民事审判工作会议纪要》
（一）关于限贷的问题
房屋买卖合同约定以按揭贷款方式付款，买受人以房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力为由，请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，经审查，买受人是否确因房贷政策变化而不能办理约定的按揭贷款的，一般应予以支持其诉请。
（二）关于限购的问题
房屋买卖合同签订后，由于住房限购政策的实施，当事人无法办理房屋所有权变更登记，买受人请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，对其请求可予支持。
二、合同解除后，中介费要不要出？
一般的中介合同规定中介收费的条件是要促成合同的一系列工作，合同解除一般未达到这一支付要求。所以，因未成交可以不按合同支付中介费，但需向中介支付必要费用及合理报酬。
法条链接：可以参考《浙江意见》第九条：房屋买卖合同因受调控政策影响而解除，房地产经纪机构请求房屋买卖合同当事人支付其已实际支出的必要费用以及合理报酬的，应酌情予以支持；但对未予明码标价、虚假误导、混合标价、捆绑标价、炒卖房号、赚取差价，以及其它违反住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部发布的《房地产经纪管理办法》等规定的收费，不予支持。
三、买受方因限购、限贷政策解除合同，从而导致出卖方受到损失的，出卖方可否要求补偿？
如果买受人有经济能力支付购房款而怠于履行义务，在出卖人请求或同意解除合同的情况下，买受人作为违约方、过错方应当承担违约责任，赔偿出卖人的经济损失或损失定金、承担违约金。如果确实属于无法履行，那么一般来说，双方各不负违约责任，出卖人可以主张适当的补偿。对购买投资性住房的，出卖人在合同解除后请求买受人承担相应补偿责任的，人民法院应当依据公平原则进行处理，合同约定定金的，补偿数额原则上以定金数额为限，没有约定定金的，原则上不超过合同标的额的10%；对购买投资性住房的，应依据合同法的相关规定处理。
法条链接：可以参考《浙江意见》第六条：出卖人请求买受人承担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失的，可酌情予以支持。《北京会议纪要》第三条第一款：经审理合同解除确实导致当事人利益失衡，损失方要求对方补偿其合理损失的，可酌情予以支持。