限购政策下房屋买卖合同解除买房人讨要定金未果

发布日期：2017-02-08 作者：靳双权律师

  （为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名。）
　一、原告诉称
原告刘明诉称：我是京籍单身成年女性，准备近期结婚，欲在北京购买一独立住房作为婚房。2014年5月底，房产公司向我介绍了张赟所有的、北京市朝阳区x号房屋，我向房产公司支付20万元购买意向金。6月9日，我与张赟签署了《房屋买卖合同》及补充协议，三方还签署了《居间服务合同》。合同约定，我购买张赟所有的涉案房屋，成交价为2650万元，我已支付的20万元意向金转化为定金。6月24日，我向房产公司支付居间服务费80万元。
我向张赟及房产公司表达过自己名下已有一套房，要购买的是婚房，担心二套无法办理过户手续。但房产公司极力劝说，承诺会解决过户事宜，我才签署了相关合同文本，但根据京政办（2013）17号文，我是限购对象，涉案的三份合同均违反了强制性规定，实际无法办理过户手续，合同目的无法实现，请求1、解除我与张赟签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》；2、解除我与张赟、房产公司签订的《居间服务合同》；3、张赟返还定金20万元；4、房产公司返还居间服务费80万元。
二、被告辩称
    被告张赟辩称：涉案的《房屋买卖合同》、《补充协议》合法有效。即便房屋无法过户到刘明名下，合同中约定可以过户至刘明之外的第三人；且限购文件是政策，非法律、行政法规的强制性规定，因此即便涉案合同违反限购政策，依然有效。
关于合同能否继续履行，我认为涉案合同具备继续履行的条件，合同目的可以实现，不应解除。补充协议约定，买卖双方经居间方告知，已知晓北京市限购政策，我同意刘明将房屋过户至其指定的其他人名下（含法人），我应积极配合刘明指定的人办理税费缴纳及权属转移登记手续，刘明应在过户前15个工作日提供符合购房资格人的相关资料。因此，只要刘明支付全部房款，房屋可以过户至其指定的第三方名下，合同可以顺利履行完毕。
刘明发短信给我，称其男友出轨，明确表示自己无法继续购房，愿将20万作为赔偿金支付给我。我坚持刘明除20万以外还需支付违约金，刘明表示“资金还正在筹措中”。假如解除合同，定金是对守约方的保护，对违约方的惩罚，在刘明违约的情况下，定金不应退还。我保留继续追究刘明违约责任的权利。
三、审理查明
另查明，刘明提交户口本以及昌平区民政局婚姻登记处出具的《无婚姻登记记录证明》，证明其未婚。
刘明于2012年7月7日购买了位于北京市昌平区x室房屋，于2014年6月6日取得产权证。
　四、法院判决
1、解除原告刘明与被告张赟签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；
2、解除原告刘明与被告张赟、被告房产公司签订的《居间服务合同》；
3、被告房产公司返还原告刘明居间服务费二十六万六千五百元；
4、驳回原告刘明的其他诉讼请求。
　五、律师点评
律师认为：
该案争议的焦点之一是涉案合同能否解除。依据北京市相关限购政策，京籍成年单身人士只能购买一套住房，刘明目前单身，不具备购买第二套住房的条件，涉案合同实际无法继续履行。
本案争议的另一焦点是，刘明是否构成违约。根据刘明签署的一系列合同及文件以及当事人陈述，在签约前房产公司履行了告知义务，签约时其对北京市限购政策是明知的。在此情况下，刘明仍与张赟、房产公司签订了涉案一系列合同。而刘明与张赟之间的往来短信足以证明致使刘明不能继续履行合同的原因在于刘明与其未婚夫分手。早在6月12日，刘明就明确表示由于与未婚夫分手无力支付房款，无法继续履行合同，要求解约。因此，刘明未按约定支付房款，构成了违约，其应当承担相应违约责任。
关于定金，定金具有担保债权的功能，给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金。
    关于居间服务费。房产公司促成刘明与张赟签订房屋买卖合同，已完成居间义务，合同不能继续履行的过错不在房产公司，房产公司有权依照相关规定收取相应居间服务费。依据《房地产中介服务收费标准》，住宅买卖经纪服务收费标准按分档差额累进计算，成交额500万元及以下的收费标准为2%，500万元以上至2000万元以下的标准为1.5%，2000万元以上至5000万元及以下的标准为1%，上述特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准适当上浮，上浮幅度最高不得超过10%。故，房产公司可收取的居间费上限为53.35万元，多收的费用应当退还刘明。

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