因限购政策引起的房屋买卖合同纠纷

发布日期：2016-11-18 作者：靳双权律师

房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起因限购政策引起的房屋买卖合同纠纷案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）

一、基本案情
涉案房屋登记在江蕙名下。2012年3月22日，江蕙（卖方、甲方）与张韬（买方、乙方）在恒通公司的居间下签订房屋买卖合同，约定：甲方以115万元的价格将涉案房屋出卖给乙方，乙方在签订合同当日支付定金6万元，贷款金额85万元，乙方因为自己的原因不能获得贷款的，双方同意乙方继续申请其他银行，直至贷款批准，期间发生的各项费用由乙方负担。出卖人在2012年3月23日前将房屋交付给乙方，双方于2012年11月30日前共同前去办理房屋过户手续。同日，江蕙（甲方）、张韬（乙方）与恒通公司（丙方）三方签署买卖定金协议，约定定金适用定金罚则。同日，三方签署过户按揭代理合同，甲方、乙方委托丙方办理房屋甲乙的购房贷款和权属事宜。同时双方约定，乙方于2012年6月将剩余首付款24万元支付给甲方，如果贷款有困难，也应当在2012年11月30日前将剩余房款85元一次性支付给甲方。甲方将上述房产出售权委托给乙方指定人名下，由张伟代替张韬签字。
同日，买卖双方共同委托恒通公司办理网签手续，委托权限自授权签署之日至委托事项办理完毕之日止。签订合同后，张韬支付了定金6万元，江蕙将房屋交付给张韬。2012年5月8日，张伟向张韬银行汇款24万元用于支付首付款。2012年11月4日，涉案房屋进行网上签约信息登记，房屋作价100万元。卖方登记为江蕙，买方登记为刘芳。

二、法院查明
张韬于2012年将江蕙诉至法院，要求确认房屋买卖合同有效，继续履行合同，江蕙将房屋过户至刘芳名下，张韬支付剩余房款。江蕙反诉要求解除合同并承担违约责任。
关于履约情况，张韬称其在2012年10月14日、2012年10月27日、2012年11月26日多次联系江蕙办理过户手续，江蕙不同意；其将自己的权利义务转移给刘芳通知了江蕙，但江蕙趁机要求加价30万元。江蕙称，张韬于2012年10月提出要求其将给江珊的授权转移给张韬并办理公证，江蕙拒绝，并催促张韬履行合同。
关于网签情况，张韬称是由中介代办，由于合同有变更，因此将买受人登记为刘芳，刘芳有购房资格。江蕙称，买卖双方未到场签字确认，网签价与实际价格不符，不认可该网签合同。中介公司作证称，买卖双方已经授权中介网签，只要购房资格没有问题，中介可直接办理网签，未经江蕙书面确认。
法院以此作出判决：江蕙与张韬之前签订的房屋买卖合同有效，但是应当解除，张韬返还房屋，江蕙退还购房款。二审法院经过审理认为双方签订的房屋买卖合同约定的：甲方须将上述房产出售权委托乙方指定人名下，并不是约定江蕙将房屋过户给该指定的人。因此，张韬要求江蕙将房屋过户给刘芳是没有合同依据的。根据合同约定，江蕙办理过户和张韬支付剩余房款没有先履行顺序，张韬因没有办理委托公证而没有支付剩余房款并非主观恶意违约，不能认为张韬构成根本违约。因此，二审判决：认可一审判决的合同有效，同时撤销解除合同、返还房屋、返还购房款的判决。
2013年9月7日，张韬再次起诉江蕙，要求继续履行合同，住建委对张韬的购房资格进行调查，并于2014年4月21日出具调查结果，结果为张韬不符合当时的限购政策。张韬于2014年6月21日撤诉。
另查，买卖双方签订房屋买卖合同时，张韬与龚娜系夫妻关系，两人于2013年6月10日离婚，张韬于2014年7月10日与杨媛再婚。自双方签订房屋买卖合同之日至张韬与龚娜离婚之日，龚娜名下有三套房屋。2013年7月18日，张韬名下有一套房屋，张韬自述自房屋登记在其名下之日到与杨媛再婚，其名下房屋无变化。

三、法院判决
1、张韬与江蕙于本判决生效之日起十日内办理于二〇一二年十一月四日办理的以江蕙为卖方、刘芳为买方的网签登记撤销手续。
2、张韬与江蕙于二〇一二年三月二十二日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《买卖、定金协议书》自本判决生效之日解除；
3、张韬于本判决生效之日起十日内将坐落于涉案房屋中其所属物品腾空并将房屋交还江蕙；
4、江蕙于本判决生效之日起十日内退还张韬购房款三十万元；
5、张韬于本判决生效之日起十日内给付江蕙违约金十六万六千元；
6、驳回张韬的其他诉讼请求；
7、驳回江蕙的其他反诉请求。

四、律师点评
知名房产律师靳双权点评
知名房产律师靳双权点评：
依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，张韬、江蕙签订的《北京市存量房屋买卖合同》及相关协议是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的效力强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。
根据生效判决，诉争房屋的过户对象应为张韬而非案外人刘芳，故以江蕙为卖方、刘芳为买方的网签登记手续应予撤销。2011年2月15日发布的《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（京政办发﹝2011﹞8号）第六条规定，自本通知发布次日起，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭，限购一套住房；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。2013年4月1日发布的《北京市人民政府办公厅贯彻落实<国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知>精神进一步做好本市房地产市场调控工作的通知》（京政办发﹝2013﹞17号）第四条规定，自本通知下发次日起，本市户籍成年单身人士在本市未拥有住房的，限购1套住房；对已拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。依照上述规定，自双方签订合同之日至张韬于2013年6月10日与龚娜离婚时，其不具备购房资格；此后至2014年7月10日其购买房屋时，其具备购买一套房的资格；此后至2014年7月10日其与杨媛源结婚之日，其不具备购房资格；此后取得了购房资格。在双方对于诉争房屋应过户至谁名下存在争议未经法院终审判决确定之前，因张韬要求将房屋过户至刘芳名下，江蕙未协助过户至张韬名下非因江蕙原因所导致。判决作出后，双方应在合理期间内履行各自的义务。但在该判决作出后，张韬长期不具备购房资格，至一年后才取得购房资格。
虽然合同本身约定的张韬向江蕙支付剩余房款与江蕙配合张韬办理过户手续并无履行先后顺序，但鉴于张韬长期不符合购房条件致过户存在客观障碍，在此情况下，根据诚实信用原则，张韬理应在合理期限内先行向江蕙支付剩余房款。现张韬未履行该项义务构成违约，江蕙要求解除双方之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》及相关协议并要求张韬支付违约金符合合同约定，法院予以准许。但江蕙主张的违约金数额有误，法院据实核算。合同解除后，张韬占有诉争房屋缺乏依据，张韬应予以腾退；江蕙应将收取的房款退还张韬。江蕙并未举证证明其实际损失超出违约金数额，故对于其在违约金之外另行主张另案诉讼费，法院不予支持。

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