租赁合同纠纷案例

抚顺市成套电器厂与李昳颖租赁合同纠纷二审民事判决书
辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）抚中民三终字第00119号
上诉人（原审原告、反诉被告）：抚顺市成套电器厂，住所地抚顺市顺城区新华街。
法定代表人：马延山，该厂厂长。
委托代理人：李保忠，辽宁铭星律师事务所律师。
委托代理人：李东亮，辽宁煤都律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：李昳颖，女，汉族，住抚顺市。
委托代理人：王磊，辽宁绿茵律师事务所律师。
委托代理人：孙庆中，男，汉族，住抚顺市。
上诉人抚顺市成套电器厂（以下简称电器厂）因租赁合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2013）顺民二初字第20号民事判决，向本院提起上诉。本院2014年2月27日依法立案并组成合议庭，于2014年3月18日公开开庭审理了本案。上诉人电器厂的委托代理人李保忠、李东亮，被上诉人李昳颖的委托代理人王磊、孙庆中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2012年12月28日，电器厂向一审法院诉称：2012年4月7日，电器厂、李昳颖签订一份租赁协议，约定：电器厂有厂房租赁李昳颖三年，每年租金15万元，同时约定了允许李昳颖使用电器厂的营业执照、3C认证证书、质量检验报告及商标。同年9月1日市质监局告知电器厂关于营业执照及3C认证等是国家法律明令禁止租赁的。之后，电器厂多次找到李昳颖郑重通知李昳颖必须解除合同，并于2012年11月发了多封通告及声明，告知租赁协议已经违法，必须解除。但李昳颖不听仍继续生产，导致顺城区工商局对电器厂做出了责令整改通知书，告知电器厂构成了个人独资企业出租营业执照的违法行为，责令电器厂立即停止违法行为，所以，请求法院确认电器厂、李昳颖之间签订的租赁协议书中的第四、五、六、七、十项的条款为无效条款，并返还财务（税务）相关材料及手续。
李昳颖在一审辩称：我不懂得企业的营业执照不允许持有人以外的人使用，而电器厂在明知道是不允许的情况下，故意在租赁协议书中承诺允许我使用，诱使我与电器厂签订该协议，否则，我不可能签订该协议。现电器厂提出协议中第四、五、六、七、十项条款无效的请求，可能导致该协议无效，其无效的后果完全是由电器厂故意的过错造成，由此造成的损失，电器厂应承担赔偿责任。
李昳颖在一审反诉称：双方签订的协议是无效的，因无效合同电器厂取得财产，租金15万元，押金7万元应予返还；给我造成的直接损失124.87万元，间接损失337.51万元我要求其赔偿。
电器厂在一审辩称，李昳颖的间接损失不存在，其合同签订无我单位公章，是其私刻的合同章加盖上去的，我们不予认可，且合同订单无损失。关于直接损失也不存在，是由其个人造成的，我们不同意承担损失。
抚顺市顺城区人民法院一审查明：2012年4月7日，电器厂、李昳颖签订租赁协议书，其主要内容为：电器厂将自己的厂房、设备及办公室租赁李昳颖使用5年，前三年租金每年15万元，李昳颖交纳给电器厂保证金7万元；协议第四条，租赁期限内，甲方（电器厂）允许乙方（李昳颖）使用甲方的营业执照复印件、3C认证证书、质量检验报告及商标，乙方承担上述证照年检费用；第六条，乙方独立核算，可单立账户，如乙方需要使用名章及执照原件经甲方协助办理等；第十条，在租赁期限内，乙方无权对租赁的厂房、办公室、设备及工具对外进行抵押，租赁期满后，乙方不得继续使用甲方的营业执照、3C认证证书、质量检验报告及商标。协议签订后，李昳颖将第1年租金15万元及保证金7万元交付给电器厂，并开始对设备进行维修，花费9091元；购置生产设备花费18173元；购置生产原材料费用345725.09元；购置办公设备及车辆花费443413.5元；资质、年检手续费用15378.5元；市场开发费用120672.5元；车辆使用费用18842元；工资福利费用277434.9元，合计1248731.13元；因电器厂不提供公章导致无法购买3C认证标识，导致无法签订销售合同等造成间接损失3375178元。电器厂于2012年8月9日向李昳颖发出“解除房屋租赁协议通知”书面函。该通知主要内容为：自协议签订之日起我方（电器厂）多次协助贵方（李昳颖）配合使用我方相关的资质证件及印鉴，但因财务上的一些问题，双方产生了很大的分歧，一直不能当面达成协议，现提供两种解决方案：一，现在双方对继续合作存在很大分歧，贵方不配合我方其他业务，可考虑剩余租金及保证金返还贵方；二，贵方如不同意解除协议，但如果还不配合我方办理相关业务的话，我方亦不再配合贵方。请贵方在收取本意向通知书七日内给予我方答复，否则视为贵方确认同意解除租赁协议。2012年9月1日，顺城区质量技术监督局告知电器厂，营业执照及3C认证是国家明令禁止租借的，之后电器厂找到李昳颖郑重告知李昳颖必须解除合同。同年12月7日顺城区工商局作出责令整改通知书，认定电器厂出租营业执照是违法行为。12月17日顺城区质量技术监督局作出行政处罚告知书，责令停止生产、销售不合格产品。审理中，李昳颖放弃要求电器厂赔偿间接损失及部分直接损失。
一审法院所确认的上述事实有租赁协议书、工商局、质量技术监督局的行政决定、购买及维修等费用的发票等书证，以及双方当事人陈述笔录在案为凭，且经庭审质证、认证，采信作为定案的依据。
一审法院认为：《个人独资企业法》第三十五条规定：涂改、出租、转租营业执照的，责令改正，没收违法所得。本案电器厂、李昳颖签订的租赁协议书中有对厂房、设备的出租，也有对营业执照、3C认证证书的出租、出借内容，该协议实际上是电器厂将整个企业包括证、照等一并出租给李昳颖经营的协议。如果李昳颖只租厂房、设备，而不租执照、3C认证书，其无法进行生产及销售，故因该协议的主要条款内容违反法律禁止性规定，所以该租赁协议为无效协议。一方因无效协议取得财产，应当返还对方。即电器厂应当返还李昳颖由此协议取得租金15万元及保证金7万元。电器厂成立于1999年，是经营了10余年的个人独资企业，其应当知道该企业的营业执照、3C认证证书不得租借他人，但其仍然将证、照租借给李昳颖，由此对该租赁协议导致无效的后果应当承担主要责任；李昳颖辩称其不懂也不知道出租证、照是违法的，但在签订协议时应该应尽注意的义务，而其未尽到注意的义务，故其应当承担协议无效的次要责任。李昳颖的合理经济损失为：设备维修费9091元，生产设备购置费用18173元，生产消耗材料费用24161元（2012年9月以前），办公设备购置费用53961.5元，资质、年检手续费15378.5元，市场开发费用30046.87元，工资福利费122366.2元（2012年9月以前），合计273178.07元。电器厂承担70%，即191224.60元。关于李昳颖要求的办公管理费及2012年9月份以后的生产消耗材料费用，职工工资福利的费用，因电器厂已在2012年9月多次找李昳颖解除合同以防止扩大损失，而李昳颖仍然在继续经营活动，故由此扩大的损失应由李昳颖自行承担。关于电器厂请求李昳颖承担行政罚款一节，是因行政机关对电器厂的违法行为进行的处罚，电器厂不具有追偿权，故该损失由电器厂自行承担。关于电器厂要求李昳颖返还财务（税务）手续一节，其未提出具体的项目请求，本院无法支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决：一、电器厂与李昳颖签订的租赁协议书无效；二、电器厂于本判决生效后十日内返还李昳颖租金15万元、保证金7万元；三、电器厂于本判决生效后十日内赔偿李昳颖经济损失191224.60元。如果逾期给付按《中华人民共和国民事诉法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费500元，电器厂承担350元，李昳颖承担150元；反诉案件受理费10546元，李昳颖承担3163.80元，电器厂承担7382.20元。
宣判后，电器厂不服原审判决，上诉至本院。其上诉请求：一、请求撤销原判，依法改判确认租赁协议第四、五、七、十项条款无效，改判确认双方的租赁协议于2012年8月9日解除，李昳颖给付合同解除后欠付的租金11.25万元。二、诉讼费用由李昳颖负担。其主要理由如下：1、一审判决认定事实不清。本案是房屋租赁合同，李昳颖以租赁房屋为目的，营业执照及认证书的使用是房屋租赁合同的附带条款。2012年8月9日电器厂通知李昳颖解除合同，经双方签字认可，确定此前没有损失，此后的所谓损失与电器厂无关。至2014年1月2日李昳颖仍在电器厂内无照经营，利润归其所有，费用却由电器厂负担没有依据。2、一审认定的损失事实不清。关于设备维修费用，在电器厂交付厂房设备等物品时完好，无需修理，其设备维修费用是个人原因。生产设备及原材料均购置于抚顺海岳电气制造有限公司，该公司的负责人是李昳颖丈夫，该公司的经营范围只是高压电磁销售，而且购置费用没有规范的销售财务凭证。购置的办公设备为个人使用，市场开发费用也没有合理性，不应负担。工资福利费用，李昳颖没有提供员工劳动合同及支付工资凭证，且有的没有员工签字。3、一审法院违反不告不理的民事诉讼原则。本案行政机关责令电器厂立即停止允许李昳颖使用营业执照及3C认证，没有禁止租赁厂房、设备、办公室等，因此电器厂诉请确认合同部分条款无效。李昳颖的反诉也没有请求确认合同整体无效，一审法院确认合同无效没有依据。4、一审法院适用法律有误。认定李昳颖的经济损失依据不足，判令电器厂返还租金和保证金没有法律依据。如果合同无效，电器厂的租金损失李昳颖应当承担，双方应负同等责任。虽然双方的合同已经在2012年8月9日解除，但是李昳颖至今仍在使用从事经营，应当支付租金。请求二审法院支持上诉主张。
被上诉人李昳颖答辩称：1、双方签订的租赁协议多个条款违反法律强制性规定，依法应当认定无效。协议约定电器厂允许李昳颖使用电器厂的营业执照复印件、3C认证证书、质量检验报告及商标，而《企业法人登记管理条例》第25条规定企业法人营业执照及副本不得出租、出借、转让。商标法规定，商标注册人可以通过签订商标使用许可合同，许可他人使用其注册商标，应当将其商标使用许可报商标局备案。国家质量监督检验检疫总局（117号）《强制性产品认证管理规定》第33条，任何单位和个人不得买卖、转让认证证书和认证标志。基于以上规定双方签订的租赁协议无效。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。李昳颖已经交纳的一年租金15万元和保证金7万元应当返还。2、一审判决合同责任认定正确。根据合同法规定，合同无效后，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。电器厂作为经营十余年的企业，明知的营业执照、3C认证证书等不得出租、出借，仍故意诱导李昳颖与其签订租赁协议，可见，其存在明显过错，应承担主要责任。李昳颖因协议无效受到损失124.87万元，一审法院仅支持了191224.60元的反诉请求，李昳颖将保留继续追诉的权利。在双方签订协议后李昳颖投入大量资金对租赁使用的厂房、设备等进行维修，使之达到生产状态，购置了生产所需的设备、原材料及办公用品，雇佣了相关的管理、生产销售人员，并进行了市场开发，累计投入资金达124.87万元，一审仅支持一部分。李昳颖在租赁经营过程中与其他企业签订了销售合同，造成间接损失337.51万元，也将保留追诉的权利。3、电器厂主张2012年8月9日已经解除合同没有依据。对电器厂解除合同的通知真实性有异议，其后李昳颖还交付了相关证照年检的费用，是对租赁协议的履行，故不存在解除协议的事实。请求二审法院查清事实，依法维持原判。
在二审指定的举证期限内，双方均未向本院提交新的证据。
本院经审理查明事实与原审查明事实基本相同。
另查明，双方签订租赁协议后，电器厂的相关证照在保险箱内保存，保险箱由电器厂保管，该保险箱的钥匙由李昳颖保管，需要使用相关证照时需由双方协商共同进行，二审庭审中李昳颖同意返还该保险箱钥匙。2012年12月7日顺城区工商行政管理局做出抚工商顺改字（2012）001号责令改正通知书，对电器厂擅自出租营业执照责令其立即停止违法行为，接受调查询问。2012年12月17日，抚顺市顺城区质量技术监督局做出（顺城）质监罚告字（2012）2号行政处罚告知书，判定电器厂抽查产品不合格，拟给予行政处罚。同年12月23日电器厂缴纳罚款1.8万元，12月25日缴纳检验费1500元。2012年8月9日电器厂向李昳颖发出了书面的《解除房屋租赁协议通知》，李昳颖签收，同时有詹立民、万建华、张连芬签字。
本院所确认的上述事实，有电器厂提供的抚顺市顺城区质量技术监督局的行政处罚告知书、顺城区工商行政管理局做出责令改正通知书、辽宁省罚没款收据、抚顺市顺城区产品质量监督检验所出具的委托检验发票、《解除房屋租赁协议通知》以及双方当事人的陈述在案为证。以上证据经庭审质证和本院审查，具有证明效力，可以采信。
本院认为：根据双方当事人的诉辩意见，本案归纳如下争议焦点：一、双方签订的《租赁协议书》是否有效问题。二、双方的民事责任确定问题。三、具体民事责任及经济损失数额的合理确定问题。
关于第一个焦点，公民、法人的民事行为应依法进行，违反法律规定的民事行为不发生当事人预期的民事法律后果。2012年4月7日双方签订的《租赁协议书》第四条约定了允许李昳颖使用电器厂的营业执照复印件、3C认证证书、质量检验报告及商标等内容，该内容违反相关规定，且国家行政机关并依此责令电器厂立即停止违法行为。因李昳颖租赁电器厂的厂房设备后，并没有另行取得营业执照，而是使用电器厂的营业执照，所以，该条款是《租赁协议书》的主要内容，也是双方可以履行协议其他内容的前提条件，故该《租赁协议书》应确认为无效协议，一审判决此节有事实和法律依据，本院予以维持。
关于第二个焦点，电器厂是经营多年的个人独资企业，其应当知道相关的企业经营管理规定，即企业的营业执照、3C认证证书不得租借他人，但其仍然将证、照租借给他人，应当承担相应的行政责任以及民事责任。李昳颖作为承租人，租用其他企业的营业执照、3C认证证书进行生产经营，虽然李昳颖是自然人，但也是企业的经营管理者，亦应当知道相关的企业经营管理规定，且在国家行政机关已经责令电器厂整改后仍未停止经营，应当承担民事责任。出租人和承租人的行为同样违反相关规定，应当承担同等民事责任，一审判决责任确定缺乏事实和法律依据，本院予以纠正。
关于第三个焦点，因为双方签订的《租赁协议书》是无效合同，是自始无效，不存在合同解除的情形。双方的合作没有了法律及合同依据，故李昳颖应当返还其保管的存放相关证照的保险箱的钥匙，以及因承租而取得的厂房设备等，在合理的时间内退出。关于电器厂缴纳的罚款及检验费用计1.95万元，因李昳颖是实际经营人，其生产的产品抽检不合格，上述费用也是双方履行合同过程中发生的损失，故应由其按责任比例承担。李昳颖为履行租赁合同进行了必要的投资，其经济损失必然发生，一审认定合理损失为273178.07元，且损失的日期界定为2012年9月份以前，电器厂没有提供充分的证据证明以上损失没有发生，根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的电器厂承担不利后果，故一审认定的损失具有事实依据及合理性。2012年8月9日电器厂已经向李昳颖发出了书面的《解除房屋租赁协议通知》，表明其不再继续合作的意思表示，故其应当返还李昳颖交付的7万元保证金。此后李昳颖并没有主动退返电器厂的厂房、设备等，仍然占有使用，应当继续承担相应的费用。合同无效并不能导致李昳颖可以无偿使用电器厂的厂房、设备等生产经营设施，但是，双方签订《租赁协议书》时约定的租金对价显然包含使用相关证照的费用，所以，李昳颖应当按照责任比例给付占用费，至实际交还厂房、设备时止。
综上，一审认定事实，适用法律部分有误，本院予以纠正。电器厂的部分上诉主张成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项的规定，判决如下：
一、维持抚顺市顺城区人民法院（2013）顺民二初字第20号民事判决第一项，即抚顺市成套电器厂与李昳颖签订的租赁协议书无效；
二、维持抚顺市顺城区人民法院（2013）顺民二初字第20号民事判决第二项，即抚顺市成套电器厂于本判决生效后十日内返还李昳颖租金15万元、保证金7万元；
三、撤销抚顺市顺城区人民法院（2013）顺民二初字第20号民事判决第三项，即抚顺市成套电器厂于本判决生效后十日内赔偿李昳颖经济损失191224.60元；
四、抚顺市成套电器厂于本判决生效后十日内赔偿李昳颖经济损失273178.07元的百分之五十，即136589.04元，李昳颖自负百分之五十经济损失；
五、李昳颖于本判决生效后十日内给付抚顺市成套电器厂垫付的罚款及检验费用计1.95万元的百分之五十，即9750元；
六、李昳颖于本判决生效后三十日内返还抚顺市成套电器厂厂厂房、设备、保险箱钥匙等依据原租赁协议取得的设施；
七、李昳颖于本判决生效后十日内给付抚顺市成套电器厂厂房、设备等设施实际使用费至实际撤离时止，每年按7.5万元计付；
八、驳回抚顺市成套电器厂的其他上诉请求。
上述具有给付内容判决条款，如果逾期给付按《中华人民共和国民事诉法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费500元，抚顺市成套电器厂负担250元，李昳颖负担250元；反诉案件受理费10546元，李昳颖负担5273元，抚顺市成套电器厂负担5273元。
二审案件受理费5781元，抚顺市成套电器厂负担2890.5元，李昳颖负担2890.5元；
本判决为终审判决。
审　判　长　　孙树魁
代理审判员　　梁馨月
代理审判员　　田　丰
 
二〇一四年六月四日
书　记　员　　赵　岚