购买房号者要求继续履行合同胜诉案件代理词

代  理  词

尊敬的审判员：

根据相关法律规定，河北俱时律师事务所指派我们担任***委

托代理人，依法出庭参与诉讼。在庭审前，我们仔细审查了证据材料，认真查阅了有关法律法规，对案件有了初步认识。今天，又参加了法庭调查，通过这一系列的诉讼活动，我们对本案情况有了比较全面的了解，现就本案事实与法律适用发表如下代理意见，恳请法官能予以采信： 

一、 双方签订的协议合法有效

首先，原告与被告自愿、平等签订买卖协议。双方约定被告将碧园小区高层住宅楼的购买权转让给原告，房屋建成后由被告协助原告办理房屋过户手续（证据1买卖协议）。本协议是双方真实意思表示，因此合法有效。

其次，此协议也没有违反法律的强制性规定。根据《合同法》第52条规定：有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。另外根据《合同法解释一》第4条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”可见，会导致合同无效的法律强制性规定必须是全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，除此之外的任何政策规定都不能导致合同无效，包括被告单位内部禁止转让团购房规定。因此，双方约定的合同标的即团购房的购买权，法律对此并没有任何禁止转让的强制性规定，该标的的转让是合法有效的。

至于被告答辩状提到的“房产开发商开发的碧园小区建筑手续不完备，违反法律强制性规定因此导致协议无效”的观点也更是错误的。         

首先，被告按照单位政策对该房屋的购买权利属于资格权利。本协议实质上就是这种团购房购买权的转让。以上观点有双方签订的协议及转让服务费收条证明。购房权利是一种可期待利益，属于债权范畴，可以依法转让。被告错误的将房屋购买权混同成了房屋所有权。相关法律虽然规定了未依法登记领取权属证书的房产不得转让以及关于房产开发商手续不完备违法转让的行为无效，但这些规定约束的是买卖房屋所有权，是对物权行为的限制。本案的纠纷属于购房权利转让纠纷，并非房屋所有权转让纠纷，因此双方的转让行为不违反上述法律的强制性规定，协议合法有效，应当得到全面履行。

其次，被告方适用法律错误。被告方提出的合同无效的法律根据是《最高人民法院法释2003年7号》第2条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”根据此解释第1条规定：“本解释是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。可见此解释适用对象是房地产开发企业，并且是关于转让房屋所有权的行为，无论适用对象还是约束行为都与本案无关，被告方在此生搬此条款显然是断章取义。

二、原告已实际履行合同义务，被告拒不履行合同义务恶意违约，应继续全面履行合同。

原告按照合同约定，于2003年5月20日将房屋购买资格的先期转让费38000元支付给被告，后又分两次于2003年8月28日付款7万元、2003年9月2日付款3万元向被告支付房屋首付款。被告承诺可以优先挑选更好的房号，因此被告要求的转让服务费比其单位其他房号服务费高出5000元，原告同意并支付部分转让服务费后被告也按照合同约定提供给原告转让服务费收条、开发商开具的正式收款收据。待到交房屋尾款时，被告因房价不断上涨，为利毁约，拒不按照合同约定通知原告交款，双方买卖见证人王金芳通知原告带着现金到交款现场前，被告抢先交付了房屋尾款并拒不接收原告的现金。被告恶意违约的事实有双方买卖见证人王金芳的证人证言以及亲自陪同原告交款的董庆川证人证言为证，交款现场的被告单位领导均见到了原告伤心落泪的惨状。被告的行为对原告造成了巨大的精神伤害，原告事后多次由自己朋友陪同请求被告单位领导、见证人王金芳等人甚至直接找被告及其爱人，沟通协调，希望被告继续履行合同，但是被告一直没有明确回复，以上事实有***与被告***对话录音、***与开发区地税局*主任录音、***代理人与地税局原局长***录音、***与高新开发区地税局***录音为证，且这些实施客观存在，希望法院实地调查核实。根据《合同法》第107条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。法理上也有关于继续履行的释义：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，除法律上或者事实上不能履行、债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高或债权人在合理期限内未要求履行的以外，对方要求履行的，应当按照合同约定继续履行合同义务。”因此，原告已履行义务后，有权利要求被告全面履行协议约定。

被告方答辩状所述原告怠于缴纳房屋尾款被告不得已才缴纳纯属虚构，无任何事实根据和法律依据。特别是被告方证人常凯的当庭陈述，只能证明他本人交款的当时没有看到有人对被告交款提出异议；证人周*当庭陈述，他交款时并未见到被告交款，由于对交款当天发生的争执没有亲眼所见，故两证人言辞闪烁，细节陈述相互矛盾，特别是当庭陈述的交款地点都不一致，证言的真实性不能认定。证据的真实性和关联性都不确定的情况下，对于该份证据法院不宜采信。

三、本案诉讼时效应当从被告拒绝履行约定义务之日起算，所以并未超过诉讼时效

原告在被告缴纳房屋尾款后，原告多次找到被告要求协商解决双方纠纷，被告未表示拒绝履行合同义务。（双方协议第二条约定被告义务为：1.乙方在拿到钥匙3日内通知甲方并把钥匙交付甲方。2.乙方要积极主动配合甲方办理过户手续）

2014年初，原告得知该小区房屋已经开始陆续交钥匙，4月9日，原告与证人候**一起找到被告主张权利。此事实有证人候**出庭陈述为证。在被拒绝后，原告才得知权利被侵害，故向人民法院提起诉讼。根据《民法通则》第137条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”。本案是合同纠纷，只有合同相对人不履行合同时，合同方的权利才受侵害，因此诉讼时效应从被告不履行约定义务即拒不交付钥匙时起算。

四、我市案情相近判例均判决买卖房屋购买权协议有效，被告继续履约

我国虽然不是判例法国家，关于购房资格转让目前也没有法律法规明文规定，但是，我市已有多起类似案例。例如，燕赵晚报2010年11月19日、2013年5月8日两次刊登的两例由石家庄桥东区法院一审，石家庄市中级人民法院二审的购买房号的案例，法院审理认为：法院确认双方转让团购房屋购买权属于资格权利是非财产性利益，可以依法转让。因此经两级法院多次审理，判决为：双方协议有效，卖房号者应协助办理过户手续。

综上所述，原被告双方签订的协议性质是房屋购买资格转让协议，合法有效，被告违反约定和诚实信用原则，应承担继续履行合同义务。为保护原告的合法权益，特提出以上代理意见，供法庭判决时参考。

此致

石家庄市长安区人民法院