最高法院：在建工程抵押期间取得产权证后，即使未重新办理抵押登记原抵押权也不必然消灭

发布日期：2017-04-13 作者：闫国田律师

最高法院：在建工程抵押期间取得产权证后，即使未重新办理抵押登记原抵押权也不必然消灭裁判要旨
在建工程抵押期间竣工办理了房产证以后，抵押人和抵押权人未按照《城市房地产抵押管理办法》第三十四条第二款规定重新办理房产抵押登记，并不必然导致抵押权消灭。抵押权仅因抵押权的实现、抵押关系的解除和抵押物灭失等法定事由而消灭。因此，在土地使用权抵押和在建工程抵押并未解除，且抵押物没有灭失情况下，应视为抵押延续，具有对抗第三人的效力。
案情简介
龙岭公司与农行河南路支行签订了《抵押担保借款合同》，双方就龙岭大厦申请在建工程抵押登记，该抵押登记表中“审核意见”一栏记载：龙岭公司在建工程龙岭大厦，经农行河南路支行同意，抵押土地面积6505.9平方米，抵押在建工程面积35343.62平方米。同意抵押。在该登记表审批意见一栏中记载：同意。在抵押期间龙岭公司取得了产权证，但双方未重新办理抵押登记。
因龙岭公司欠款未付，农行河南路支行提起诉讼，请求确认农行河南路支行对龙岭公司享有的债权本金、利息合法有效，并对龙岭公司设定抵押的财产和权益优先受偿。
裁判意见
最高院认为，农行河南路支行对龙岭公司抵押的财产和权益所享有的抵押权是否真实有效，以及农行河南路支行对该财产和权益或对其进行拍卖所获的价款是否享有优先受偿权取决于双方签订的担保合同是否真实有效和双方是否就该财产在抵押登记机关进行了有效的抵押登记。
本案涉及的三次抵押登记，均有抵押登记机关颁发的“房地产抵押登记表”，且该登记表中分别加盖有“土地房产局国有土地抵押权专用章”、“土地管理局国有土地使用权专用章”，并在该抵押登记机关的登记文件中记载，应认为登记管理机关对在建工程和相应的土地使用权进行抵押登记的行为已经完成，设定了他项权利，具有公信力，并产生公示的效果。根据一审查明的事实，该登记至今没有撤销。农行河南路支行与龙岭公司的抵押合同中也已明确约定以在建工程已完工部分进行抵押，根据一审法院的调查笔录显示，该院曾经在2006年6月29日到开发区土地规划房产局，对本案涉及的龙岭大厦抵押手续问题向抵押登记的经办人张鑫、林育齐进行调查，被调查人均表示当时开发区没有他项权利证书，只要在抵押登记表上盖章即为办理了抵押登记。另据一审法院从乌鲁木齐市城乡建设档案馆调取的档案资料显示，“房地产抵押登记表&”始终在档案中，并未作废或者注销。上述事实表明，在建工程抵押手续完备，唯一瑕疵是基于当时新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市开发区的特殊情况，没有办理他项权利证书，但该瑕疵不足以影响在建工程抵押的效力，应认定抵押成立并生效。一审法院在认定抵押合同生效的同时，根据建设部《城市房地产抵押管理办法》第三十四条第二款即“以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记”，并根据《担保法》的规定，认为在龙岭公司取得的公房产权证上未见有该房屋已经抵押的他项权利登记，因双方办理的抵押登记存在瑕疵，与建设部的规定不符，因此该抵押登记的效力不能对抗其他第三人，农行河南路支行对龙岭公司的抵押物不享有优先受偿权的认定错误，应予纠正。《城市房地产抵押管理办法》属于部门规章，《担保法》的法律位阶高于该部门规章，应当优先适用。本案所涉三次抵押，均包括在建工程已完工部分以及土地使用权的抵押，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的意见》（以下简称《担保法解释》）第四十七条的规定，以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。根据《担保法》第三十六条第二款规定，以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。龙岭公司在乌鲁木齐市房产登记机关办理了龙岭大厦的房产证以后，抵押人和抵押权人未按照《城市房地产抵押管理办法》第三十四条第二款规定重新办理房产抵押登记，并不必然导致抵押权消灭。抵押权仅因抵押权的实现、抵押关系的解除和抵押物灭失等法定事由而消灭。因此，在土地使用权抵押和在建工程抵押并未解除，且抵押物没有灭失情况下，应视为抵押延续，具有对抗第三人的效力。根据《担保法》第三十三条规定，抵押人对龙岭大厦拍卖所得价款，依法享有优先受偿的权利。抵押权人在抵押人将在建竣工项目于2000年12月19日在市房产部门办理该房产证前的三个月即9月29日，还在开发区房地产部门办理了续押登记。该房产被法院查封后，抵押人客观上也无法继续重新办理房产抵押登记。因此，对在建工程完工后未按照《城市房地产抵押管理办法》规定继续办理房产抵押登记，抵押人不存在主观过错。
综上，龙岭公司与农行河南路支行于1998年至2001年间签订的14份《抵押担保借款合同》均约定以龙岭公司提供抵押担保的方式偿还债务，该合同是双方真实意思表示，应认定抵押关系成立。根据《担保法》第四十一条的规定，以土地使用权作为抵押财产的，应办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。在诉讼中，农行河南路支行提交的证据证明了双方分别于1997年11月12日、1999年9月29日及2000年9月29日向相关部门提出抵押登记申请并得到批准，履行了必要登记手续，抵押权人未获得土地使用权抵押他项权利登记凭证，并非不能获得，而是特定历史条件下当地房地产部门的通常惯例所致，并不能因此影响他项权利登记的公示和公示效力，农行河南路支行应当在2000年9月29日抵押登记中所确认的35343.62平方米面积的范围内享有优先受偿的权利。龙岭公司在2000年12月19日取得《抵押担保借款合同》所涉使用权已抵押的土地之上的建筑物的公房产权证后，虽未按照《城市房地产抵押管理办法》完成新房抵押登记，但不影响抵押的效力，物权对世效力依然存在。
案例索引
《中国农业银行乌鲁木齐市河南路支行与新疆龙岭实业有限公司确认抵押权纠纷案》【（2007）民二终字第61号】

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